Överlåtelseavtal för bostadsrätt – vad avtalet måste innehålla och vad du ska kontrollera

Ett överlåtelseavtal för en bostadsrätt måste vara skriftligt, skrivas under av både säljaren och köparen och ange vilken lägenhet det gäller och priset. Saknas något av det är köpet ogiltigt. Allt annat i avtalet, som handpenning, tillträdesdag, förbehåll och skick, är sådant ni kommer överens om, och det är där det mesta avgörs. Köpet fullföljs först när föreningen har godkänt dig som medlem, och vägras du medlemskap är överlåtelsen ogiltig. Läs avtalet i förväg, och prata med banken innan du skriver under.

Det lagen kräver

Reglerna står i 6 kap. bostadsrättslagen. Kraven är få, men följderna är stora.

Den som vill hävda att avtalet är ogiltigt på grund av formfel måste väcka talan inom två år från överlåtelsen. Därefter är rätten förlorad.

Priset i avtalet är det som gäller. Har ni kommit överens om ett annat pris vid sidan av avtalet är den överenskommelsen ogiltig. Priset kan jämkas om det är oskäligt att det ska vara bindande, men räkna inte med det. Allt ni avtalar om priset ska alltså stå i avtalet.

Samma formkrav gäller vid byte och gåva. Ett gåvobrev för en bostadsrätt ska därför också vara skriftligt, undertecknat av båda och ange lägenheten.

Är säljaren gift eller sambo och lägenheten deras gemensamma hem, behöver säljaren den andras samtycke för att sälja, enligt FMI. Det gäller även efter en skilsmässa tills bodelningen är gjord.

Medlemskapet avgör om köpet går igenom

Styrelsen prövar ditt medlemskap enligt stadgarna. Du får inte vägras om du uppfyller stadgarnas villkor och föreningen skäligen bör godta dig. Stadgevillkor om en viss inkomst, förmögenhet eller ett visst medborgarskap är utan verkan. Vägras du kan du inom en månad från beskedet vända dig till hyresnämnden. Vad föreningen får neka på, hur prövningen i hyresnämnden går till och vad som händer med pengarna står i Nekad medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Köper du bara en andel, till exempel hälften tillsammans med en vän eller ett syskon, får föreningen vägra dig medlemskap om stadgarna inte säger något annat. Det undantaget gäller inte makar och sambor som äger bostadsrätten tillsammans. Kontrollera stadgarna innan ni skriver avtal om en andel. Mer om delat ägande i Köpa bostad tillsammans.

Det som brukar stå i avtalet

Nordea räknar upp priset, lägenhetsnummer, adress, föreningens namn och organisationsnummer och en förklaring om att säljaren överlåter bostaden, och nämner personuppgifter, tillträdesdag och handpenning som bra att ha med. Handelsbanken kallar liknande uppgifter obligatoriska, tillsammans med datum och underskrifter. Lagen kräver mindre än så, men utan de uppgifterna blir avtalet svårt att genomföra.

Förbehåll och villkor

Att föreningen godkänner dig är redan ett villkor enligt lagen, eftersom köpet blir ogiltigt om du vägras medlemskap. FMI nämner ändå godkännandet bland vanliga villkor, och Nordea skriver att sådana villkor ska framgå av avtalet. Lån, försäljning av din nuvarande bostad och besiktning skyddas däremot bara om villkoret står i kontraktet: FMI skriver att det annars inte gäller, och att en låneklausul ska ge dig den tid du behöver för att få besked från banken. Hur villkoren formuleras finns i Köpa bostad med förbehåll.

Vill någon av er gå ur affären efter underskriften gäller köplagen; läs vad det kan kosta och när köpet får hävas.

Skick och undersökning

För en bostadsrätt gäller avtalet först och köplagen i resten. Myndigheterna beskriver undersökningen olika. Konsumentverket skriver att köplagen inte har någon undersökningsplikt för bostadsrätter. FMI skriver att köparen har en undersökningsplikt, och att mäklaren skriftligt ska förklara vad den innebär för en bostadsrätt enligt köplagen 20 §. Följden är densamma: har du undersökt lägenheten, eller utan godtagbar anledning låtit bli när säljaren bett dig, kan du inte klaga på fel som du borde ha märkt. Kan du inte undersöka före kontraktet föreslår FMI en besiktningsklausul. Hur länge du kan klaga och vad som räknas som fel trots "befintligt skick" står i Dolda fel.

Säljarens pantsättningar

Konsumentverket rekommenderar att du ber säljaren om en kopia av lägenhetsförteckningen, där du ser om bostadsrätten är pantsatt. Panten följer bostaden, inte säljaren, så den gäller även efter försäljningen. Se till att avtalet säger att säljarens pantsättningar ska vara lösta senast på tillträdesdagen.

Vad banken behöver se

Enligt Konsumentverket kan banken neka lånet trots lånelöfte, om den anser att bostaden inte motsvarar lånebeloppet. Nordea skriver att du ska kontakta banken efter vunnen budgivning men innan du skriver på, och att du kan be mäklaren om en kopia av kontraktet medan du väntar. När avtalet är underskrivet behöver banken det: Handelsbanken betalar till exempel ut ett handpenningslån först när det finns ett undertecknat köpekontrakt eller överlåtelseavtal. Vad som händer fram till tillträdet står i Tillträde, och om banken värderar lägre än priset i När banken värderar lägre. Banken och mäklaren kan också fråga varifrån pengarna kommer, se Pengarnas ursprung.

Räkneexempel: Avtalet anger priset 3 200 000 kronor och handpenningen 10 procent, alltså 320 000 kronor, som du betalar efter kontraktet. Du lånar 85 procent, 2 720 000 kronor, och din kontantinsats är 480 000 kronor. Av den har du redan betalat 320 000 kronor i handpenning, så på tillträdesdagen betalar du 160 000 kronor till och banken betalar ut 2 720 000 kronor. Säljaren får 320 000 + 160 000 + 2 720 000 = 3 200 000 kronor, samma belopp som i avtalet. Med 3,5 procents ränta blir räntan på lånet ungefär 7 900 kronor den första månaden, före ränteavdrag. Räkna på ditt eget köp i kontantinsatskalkylatorn.

Bostadsrätten pantsätts sedan till banken, se Bolån på bostadsrätt. Ska någon annan skriva under avtalet åt dig, läs Köpa bostad med fullmakt först.

Köp, gåva, bodelning och arv

Överlåtelseavtalet används vid köp och byte, och gåvobrevet vid gåva. Bodelning och arv har egna handlingar och egna regler för medlemskapet.

Vid gåva gäller samma prövning som vid köp. Följer ett lån med kan gåvan räknas som delvis ett köp; skatten och bankens krav står i Gåva av bostad med lån.

Vid bodelning gäller inte 6 kap. 4 §. I stället skriver båda under en bodelningshandling (äktenskapsbalken 9 kap. 5 §, som också gäller sambor). En make, eller en närstående som varaktigt bodde i lägenheten, kan bara vägras medlemskap om stadgarna kräver att medlemmarna tillhör en viss sammanslutning eller liknande. Antas förvärvaren ändå inte kan föreningen uppmana hen att inom sex månader visa att någon som får bli medlem har tagit över, annars kan bostadsrätten tvångsförsäljas. Mer i Bolån vid skilsmässa och Bolån när sambor separerar.

Vid arv får dödsboet utöva bostadsrätten utan att vara medlem. Tre år efter dödsfallet får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten har gått till arvskifte, bodelning eller någon som får bli medlem. Se Bolån i ett dödsbo.

Det här ändras med bostadsrättsregistret

Lantmäteriet bygger ett nationellt bostadsrättsregister. Ändringarna i bostadsrättslagen genom lag (2026:486) träder i kraft den dag regeringen bestämmer. Enligt Lantmäteriets tidslinje samlas uppgifterna in under 2027 och registret planeras att tas i bruk den 1 januari 2030, men det är en plan: dagen bestäms av regeringen. Fram till dess gäller nuvarande lydelse.

Formkraven och ogiltighetsreglerna i 6 kap. 4 och 5 §§ ändras inte. Avtalet skrivs alltså på samma sätt före och efter ändringen. Det som ändras är vad som händer efter underskriften.

Gällande lydelse av 6 kap. 1 § första stycket:

När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen.

Ny lydelse enligt lag (2026:486):

När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han eller hon är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Ett medlemskap gäller från tillträdesdagen. Om föreningen beviljar medlemskap senare än tillträdesdagen eller om en bostadsrätt har övergått på annat sätt än genom överlåtelse, gäller medlemskapet i stället från beslutsdagen.

Regeringen motiverar ändringen med att köpare i dag ibland blir medlemmar före tillträdet och då tar över ansvaret mot föreningen, medan säljaren bär risken mellan parterna fram till tillträdet. Med den nya lydelsen blir tillträdesdagen i avtalet också den dag medlemskapet börjar gälla.

Enligt propositionen ska föreningen anmäla en övergång för registrering inom två veckor från beslutet om medlemskap, och banken anmäler pantsättningen. Häver säljaren avtalet blir en pantsättning som köparen gjort efter överlåtelsen ogiltig (6 a kap. 3 §). Hur registreringen och avgifterna ändras står i Bostadsrättsregistret och Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

Checklista före underskriften

• Banken har gjort sin slutliga bedömning av just den här lägenheten.
• Du har fått avtalet i förväg och läst det i lugn och ro.
• Alla köpare och andelar står med. Köper du en andel utan att vara gift eller sambo med den andra: stadgarna tillåter det.
• Förening, organisationsnummer och lägenhetsnummer stämmer, och hela priset står i avtalet.
• Handpenningen och betalningsdagen passar din ekonomi, eller handpenningslånet är klart.
• Tillträdesdagen ger dig och banken tid.
• Förbehåll om lån, försäljning eller besiktning står i avtalet, med en tidsfrist.
• Det säljaren har sagt om skicket och som är viktigt för dig står i avtalet.
• Avtalet säger att säljarens pantsättningar ska vara lösta till tillträdet.
• Är säljaren gift eller sambo har den andra gett sitt samtycke.
• Du har läst stadgarna och föreningens årsredovisning, se Bolån på bostadsrätt.

Är du ny som köpare finns hela processen, från budgivning till nycklar, i Köpa första bostaden. Att budet inte är bindande förrän avtalet är påskrivet förklaras i Budgivning.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.