Köpa bostad tillsammans – så fördelar ni ägandet när insatsen är olika stor

Lägger ni olika mycket pengar i bostaden finns två vanliga sätt att hålla räkningen rättvis: ni äger olika stora andelar, eller ni äger hälften var och den som har lagt mindre skriver ett skuldebrev på mellanskillnaden. Båda ger samma utfall om bostaden säljs för samma pris som ni köpte den, men de fördelar en värdeökning eller ett värdefall på olika sätt. Är ni sambor räcker ingen av lösningarna fullt ut om det tar slut, för sambolagen delar bostadens värde lika vid en bodelning. Vill ni att uppdelningen ska hålla behövs också ett samboavtal. Banken bryr sig inte om något av detta: står ni båda på lånet ansvarar ni båda för hela skulden.

Ägarandelen räknas på hela priset, inte bara insatsen

Exemplet i resten av guiden: A och B köper en bostad för 4 000 000 kronor. A lägger 600 000 kronor i kontantinsats och B 200 000 kronor. Resten, 3 200 000 kronor, lånar de tillsammans och betalar hälften var.

Räkneexempel: A:s insats är 600 000 kronor kontant plus halva lånet, 1 600 000 kronor, alltså 2 200 000 kronor. Det är 55 procent av priset. B:s insats är 200 000 plus 1 600 000 kronor, alltså 1 800 000 kronor eller 45 procent. Räknar ni bara på kontantinsatsen blir det 75 och 25 procent, och då får A tre fjärdedelar av bostadens värde trots att ni bär lika stor del av lånet.

Andelarna skrivs in i köpekontraktet, eller i överlåtelseavtalet för en bostadsrätt. För ett hus ska det enligt Lantmäteriet framgå av köpehandlingen om det är hela fastigheten eller en andel som överlåts. Framgår inget annat anses ni enligt lagen om samäganderätt äga lika stora delar.

Olika andelar eller lika ägande med skuldebrev

Det andra sättet är att ni äger hälften var. Då behöver var och en lägga 400 000 kronor. A betalar sina 400 000 kronor och lånar ut 200 000 kronor till B, som skriver ett skuldebrev till A på det beloppet. När bostaden säljs delar ni det som blir över lika, och B betalar sedan tillbaka 200 000 kronor till A.

Så här blir utfallet när bostaden säljs, förenklat: lånet är fortfarande 3 200 000 kronor, mäklararvode och skatt räknas inte med, och skuldebrevet löper utan ränta.

Med olika andelar delar ni värdeförändringen 55 och 45 procent. Vid 4 800 000 kronor tjänar A 440 000 kronor och B 360 000 kronor. Med skuldebrevet får A tillbaka exakt 200 000 kronor, och vinst och förlust delas lika: 400 000 kronor var uppåt och 200 000 kronor var nedåt. B tar alltså mer av både vinsten och risken.

Faller priset mycket räcker B:s hälft inte till att betala skulden. Säljs bostaden för 3 400 000 kronor blir 200 000 kronor över, 100 000 kronor var, och B måste hitta ytterligare 100 000 kronor för att betala A.

Två saker att bestämma från början:

• Ränta på skuldebrevet. Ni kan avtala om ränta, men ett lån mellan er utan säkerhet i bostaden ger enligt Skatteverket inget ränteavdrag från 2026.
• Amorteringen. Amortering är sparande i bostaden. Betalar den ena mer än sin del ändras inte ägarandelarna av sig själva. Skriv ner hur ni gör, eller justera andelarna eller skuldebrevet.

Om ni separerar: sambolagen delar lika

Sambolagen gäller för två som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll, om ingen av dem är gift. En bostad som ni har köpt för att bo i tillsammans är samboegendom, oavsett vem som står som ägare. Ett fritidshus räknas inte. Begär någon av er bodelning, senast ett år efter att ni flyttat isär, dras först var och ens skulder av från den egna andelen. Det som återstår läggs ihop och delas lika. En sambo har alltså rätt till halva bostadens nettovärde vid en bodelning, om ni inte har avtalat bort det.

Räkneexempel: Bostaden är värd 4 000 000 kronor när A och B separerar och B begär bodelning. Det finns inget samboavtal, och för enkelhetens skull räknas bara bostaden, inte bohaget.

• Olika andelar: A:s andel är 2 200 000 minus 1 600 000 kronor i lån, alltså 600 000 kronor. B:s är 200 000 kronor. Summan 800 000 kronor delas lika, 400 000 kronor var. A förlorar 200 000 kronor jämfört med sin insats.
• Lika ägande och skuldebrev: B lånade de 200 000 kronorna för att köpa bostaden, så enligt 13 § sambolagen dras skulden till A i regel från B:s andel. Den blir 400 000 minus 200 000 kronor, alltså 200 000 kronor. A:s andel är 400 000 kronor. Summan 600 000 kronor delas lika, så var och en får 300 000 kronor efter skulder. Eftersom B:s skuld redan är avdragen får A dessutom 200 000 kronor när B betalar, totalt 500 000 kronor. B har 300 000 kronor kvar.

Skuldebrevet skyddar alltså en del av A:s insats, men inte hela. Med ett samboavtal där bostaden inte ska ingå i bodelningen behåller var och en sin andel, och båda lösningarna ger 600 000 och 200 000 kronor. Sambolagen låter sambor och blivande sambor avtala att bodelning inte ska ske, eller att viss egendom inte ska ingå. Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av er båda, men behöver inte registreras. Ett villkor som är oskäligt kan jämkas. Lagen har också en regel om att den som skulle behöva lämna ifrån sig egendom kan få behålla mer om samboförhållandet har varit kort.

Vad som händer med lånet, och hur den ena köper ut den andra, står i Bolån med sambo och vid separation.

Gifta par

Är ni gifta gäller äktenskapsbalken i stället. Då delas allt giftorättsgods lika vid en bodelning, inte bara bostaden. Vill ni att bostaden, eller en del av den, ska vara den enes enskilda egendom behövs ett äktenskapsförord, som ska registreras hos Skatteverket. Mer om lånet vid en skilsmässa finns i Bolån vid skilsmässa.

Lånet och ränteavdraget

Banken ser inte era andelar: står ni båda på lånet kan banken kräva vem som helst av er på hela beloppet, även om ni äger 55 och 45 procent. Ränteavdraget kräver att du är betalningsansvarig och har betalat räntan, och ni kan fördela räntan mellan er på ett annat sätt än i den förifyllda deklarationen. Avdraget är 30 procent på de första 100 000 kronorna i underskott av kapital per person och 21 procent på resten.

Räkneexempel: Lånet på 3 200 000 kronor kostar med 3,5 procents ränta 112 000 kronor om året. Betalar A all ränta blir avdraget 30 000 plus 2 520 kronor, alltså 32 520 kronor. Delar ni lika på 56 000 kronor var får ni 16 800 kronor var, totalt 33 600 kronor, 1 080 kronor mer. Räkna på era egna siffror med kalkylatorn för ränteavdrag.

Ska en förälder eller någon annan som inte bor i bostaden stå på lånet, läs Medlåntagare på bolånet. Köper föräldrarna bostaden åt ett barn finns det i Köpa bostad åt barn.

Köpa in sig i sambons bostad

Äger den ena redan bostaden kan den andra köpa en andel, till exempel hälften. Det är ett vanligt köp till marknadsvärde. Anta att A äger en bostad värd 3 000 000 kronor med ett lån på 1 800 000 kronor, och att B köper halva bostaden.

• Priset. Halva bostaden är värd 1 500 000 kronor och halva lånet är 900 000 kronor. Går B in som låntagare på lånet betalar B mellanskillnaden, 600 000 kronor, till A.
• Banken. B måste godkännas som låntagare. Enligt förarbetena till lagen om bostadskrediter ska banken inte räkna fram en ny belåningsgrad när någon köper en andel för att äga bostaden tillsammans med den första ägaren, så länge det totala lånet inte ökar. A:s amorteringsunderlag gäller då som förut.
• Om lånet ökar. Har B inga 600 000 kronor och ni utökar lånet med det beloppet blir det 2 400 000 kronor. Ökningen räknas som en utökning, och då får lånet vara högst 80 procent av bostadens värde, i exemplet exakt 2 400 000 kronor. Amorteringskravet kan också öka, se Utöka bolånet.
• Hus. B söker lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Köpehandlingen ska ange köpeskillingen och att andelen ½ överlåts, och A:s underskrift ska bevittnas av två personer. Stämpelskatten är 1,5 procent av köpeskillingen eller av andelens del av taxeringsvärdet, det som är högst, plus 825 kronor i expeditionsavgift. Räkna inte med att bara de 600 000 kronorna B betalar kontant är underlaget: halva lånet som B tar över är en del av betalningen, och stämpelskattelagen räknar ett övertaget lån som ersättning även vid gåva. Med hela priset för andelen, 1 500 000 kronor, som köpeskilling blir stämpelskatten 22 500 kronor. Fråga Lantmäteriet hur köpeskillingen ska anges innan ni skriver avtalet.
• Bostadsrätt. Ingen lagfart och ingen stämpelskatt, men B ska antas som medlem i föreningen. Bor ni ihop som sambor får föreningen bara neka B på grund av vissa villkor i stadgarna.
• Skatt för A. A säljer halva bostaden och betalar 22 procent skatt på vinsten för den sålda halvan. Se Vinstskatt på bostad.

Har A köpt bostaden innan ni flyttade ihop är den i regel inte samboegendom. Hur sambolagen ser på bostaden när B sedan har köpt in sig är inte självklart. Skriv därför ett samboavtal om vad som ska gälla.

Köpa med en vän eller ett syskon

Sambolagen gäller bara par. Köper ni ett hus som vänner eller syskon äger ni det med samäganderätt, och då gäller er andel fullt ut. Det finns ingen bodelning som jämnar ut, men lagen om samäganderätt har två regler som överraskar många:

• Alla måste vara överens om beslut som rör hela huset, till exempel att hyra ut eller bygga om.
• Var och en kan begära försäljning. Vill en av er ut kan den ansöka hos domstolen om att huset ska säljas på offentlig auktion, om ni inte har avtalat något annat.

Ett skriftligt delägaravtal bör därför säga hur ni delar kostnaderna, hur en av er kan lösa ut den andra och hur priset då bestäms. Gäller det en bostadsrätt får föreningen neka den som köper en andel medlemskap, om inte stadgarna säger annat. Skyddet som makar och sambor har gäller inte vänner och syskon, så fråga föreningen innan ni lägger bud.

Hur en försäljning genom tingsrätten och en god man går till steg för steg har vi skrivit om separat.

Papperen ni behöver

Vill ni att avtalen ska hänga ihop, till exempel ett skuldebrev och ett samboavtal, kan det vara värt att ta hjälp av en jurist. Har ni inte köpt än finns hela köpprocessen i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.