Ett bolån på en bostadsrätt fungerar i stort sett som på ett hus: samma bolånetak på 90 procent, samma amorteringskrav och samma ränteavdrag. Skillnaden är att du också är delägare i en förening som har egna lån. Föreningens skulder betalas via månadsavgiften, och därför påverkar de både vad banken lånar ut till dig och vad boendet kostar framöver.

Pantsättning i stället för pantbrev

En bostadsrätt är inte en fastighet, så du betalar varken lagfart eller pantbrev. I stället pantsätter du bostadsrätten till banken. Banken meddelar föreningen, som antecknar pantsättningen i lägenhetsförteckningen.

Det kostar mycket mindre än pantbrev på ett hus:

  • Pantsättningsavgift: föreningen får ta ut en avgift om det står i stadgarna. Vanligen är den 1 procent av prisbasbeloppet, alltså 592 kronor 2026.
  • Överlåtelseavgift: många föreningar tar ut en avgift när bostadsrätten byter ägare, vanligen 2,5 procent av prisbasbeloppet, alltså 1 480 kronor 2026. Stadgarna anger avgiften och om köparen eller säljaren betalar.

Vad det kostar att köpa ett hus i stället kan du läsa i Lagfart och pantbrev.

Månadsavgiften räknas i kreditprövningen

När banken gör sin kvar att leva på-kalkyl räknas månadsavgiften till föreningen in som en boendekostnad, precis som din egen ränta och amortering. En hög avgift minskar därför hur mycket du får låna. Två lägenheter med samma pris kan alltså ge olika stort lånelöfte.

Räkneexempel: Två lägenheter kostar 3 000 000 kronor var. Den ena har en avgift på 3 000 kronor i månaden och den andra 5 500 kronor. Skillnaden på 2 500 kronor i månaden är ungefär lika mycket som räntan och amorteringen på ett lån på 600 000 kronor med 3 procents ränta och 2 procents amortering. Bankens KALP behandlar alltså den dyrare avgiften nästan som ett större lån.

Räkna på hur mycket du kan låna med avgiften inräknad i Hur mycket kan jag låna?, och läs mer om bankernas kalkyl i Lånelöfte och KALP.

Föreningens lån är också dina

Föreningen äger huset och har ofta egna lån. De betalas via avgifterna, så när föreningens räntor stiger måste avgifterna förr eller senare höjas. En förening med höga skulder per kvadratmeter är därför känsligare för räntehöjningar, och det är du som medlem som betalar.

Sedan räkenskapsåret 2023 ska föreningar redovisa jämförbara nyckeltal i årsredovisningens förvaltningsberättelse. Det gör det mycket lättare att jämföra föreningar:

Nyckeltal Vad det visar
Årsavgift per kvm Vad medlemmarna betalar i avgift per kvadratmeter bostadsrätt och år.
Skuldsättning per kvm Föreningens räntebärande skulder delat med hela ytan, både bostadsrätter och hyresrätter.
Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt Samma skulder delat bara på bostadsrätternas yta.
Sparande per kvm Hur mycket föreningen sparar per kvadratmeter och år till framtida underhåll.
Räntekänslighet Hur mycket avgifterna behöver höjas, i procent, om räntan på föreningens lån stiger med en procentenhet.
Energikostnad per kvm Kostnaden för el, värme och vatten per kvadratmeter.
Årsavgifternas andel av intäkterna Hur beroende föreningen är av medlemmarnas avgifter jämfört med till exempel hyresintäkter.

Exempel: Föreningen har en skuldsättning på 10 000 kronor per kvadratmeter. Stiger räntan på föreningens lån med en procentenhet kostar det 100 kronor per kvadratmeter och år. För en lägenhet på 70 kvadratmeter blir det 7 000 kronor per år, eller cirka 580 kronor i månaden, om avgiften höjs i samma takt.

Så granskar du föreningen

  • Läs de senaste årsredovisningarna, helst tre år. Nyckeltalen ska redovisas för flera år, så att du kan se utvecklingen.
  • Titta på lånens bindningstider. Ligger stora lån nära villkorsändring kan avgiften behöva höjas snart om räntorna har stigit.
  • Fråga om planerat underhåll. Stambyte, tak och fasad är dyra. En underhållsplan visar vad som väntar och om föreningen sparar tillräckligt.
  • Kontrollera om avgiften nyligen har höjts eller ska höjas. Mäklaren kan ofta svara, annars styrelsen.
  • Jämför med liknande föreningar. Nyckeltalen gör det lättare att se om skuldsättningen eller avgiften sticker ut.

Banken kan också granska föreningen

Banken tittar på bostadsrättens värde och i vissa fall på föreningens ekonomi. Har föreningen svag ekonomi kan banken vara mer försiktig. Är du osäker, fråga banken innan du lägger bud. Ett lånelöfte gäller oftast med förbehåll för vilken bostad du köper.

Samma regler som för hus

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.