Banken värderar bostaden lägre än köpeskillingen – så påverkar det bolånet

Banken lånar inte ut 90 procent av det du betalar för bostaden, utan högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Vid ett köp är marknadsvärdet oftast detsamma som priset, men det är banken som bedömer det, och den kan komma fram till ett lägre värde. Då får du betala hela skillnaden mellan priset och bankens lånetak med egna pengar, belåningsgraden blir högre och amorteringen kan fördubblas. Värdet som banken sätter vid köpet gäller sedan som huvudregel i fem år.

Vilket värde banken räknar på

Sedan 1 april 2026 står reglerna i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Banken ska räkna ut en belåningsgrad när du köper en bostad (3 §), lånet får vara högst 90 procent av marknadsvärdet (4 §), och belåningsgraden räknas på det marknadsvärde som gällde när bostaden köptes (13 §).

Lagen likställer inte marknadsvärdet med priset. Marknadsvärdet är det pris som en marknadsmässig försäljning skulle ge (2 §). Enligt förarbetet ska det fastställas genom en individuell värdering, utan hänsyn till spekulativa och tillfälliga förhållanden, och värderingen kan grundas antingen på generella prisnivåer eller på köpeskillingen. Priset du har betalat är alltså ett underlag för värderingen, men banken behöver inte godta det.

Finance Sweden är sedan 2025 det engelska namnet på Svenska Bankföreningen, bankernas branschorganisation. Dess faktablad beskriver hur bankerna arbetar, men det är inga regler. Själva definitionen av marknadsvärde är i sak densamma som i Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Det som ändrades 1 april 2026 var bland annat att taket höjdes från 85 till 90 procent.

Så värderar banken bostaden

Banken ansvarar för att bostaden värderas, och den väljer metod. Enligt branschens beställarhandledning finns tre sorter:

• Statistisk värdering. En modell räknar fram värdet utifrån liknande sålda bostäder. Nordnet gör till exempel en statistisk värdering baserad på liknande objekt när du ansöker, och skriver att Stabelos modell inte tar hänsyn till detaljer i just din bostad.
• Intern värdering. Bankens egna värderare. SBAB beskriver att de är oberoende från kreditbeslutet.
• Extern värdering. Ett skriftligt värdeutlåtande från en registrerad fastighetsmäklare eller en auktoriserad värderare.

Ber banken om en extern värdering får den inte göras av mäklaren som sålde bostaden. Enligt Finance Sweden följer det av EU-myndigheten EBA:s riktlinjer, som är tvingande för bankerna. En annan mäklare på samma mäklarföretag går bra om oberoendet är säkerställt. Utlåtandet ska bland annat ange bedömt marknadsvärde, ett värdeintervall och vilka jämförelseobjekt värderingen bygger på, normalt med ortsprismetoden. Är osäkerheten större än 10 procent åt något håll bör värderaren förklara varför. För en bostadsrätt ska utlåtandet också beskriva föreningens ekonomi, bland annat belåningen per kvadratmeter och kända kommande avgiftsförändringar.

En extern värdering kan kosta dig pengar, enligt både Finance Sweden och bankernas egen information. Stäm av med banken vilken värderare den godtar innan du beställer.

Kan man köpa hus utan värdering?

Inte med bolån. Banken måste räkna ut belåningsgraden, och då behöver den ett marknadsvärde. Ofta märker du ändå inget av värderingen, eftersom banken kan göra den själv med statistik. Behöver banken ett skriftligt värdeutlåtande säger den till. Köper du utan bolån gör ingen bank någon värdering. Köper du en nyproducerad bostad görs en förhandsvärdering av bostaden som om den vore färdig, i dagens marknadsläge, se Bolån till nyproduktion.

När hamnar värdet under priset?

Bankerna redovisar inte hur ofta det händer. Risken är rimligen störst när priset och bankens underlag drar åt olika håll: en budgivning som har drivit priset långt över liknande försäljningar, ett hus som är svårt att jämföra eftersom det finns få sålda hus i närheten, eller en bostadsrättsförening med hög belåning eller kommande avgiftshöjningar. Det är vår bedömning utifrån vad en värdering ska väga in, inte en lista från bankerna. Som vi läser förarbetet ger formuleringen om att bortse från spekulativa och tillfälliga förhållanden banken stöd att sätta ett lägre värde än ett pris som den bedömer som tillfälligt högt.

Vad det betyder för ett hus på landet, och när banken kräver en extern värdering, står i bolån på landsbygden.

Så mycket betyder 200 000 kronor lägre värdering

Räkneexempel: Du köper ett hus för 4 000 000 kronor. Godtar banken priset får du låna högst 3 600 000 kronor, och kontantinsatsen blir 400 000 kronor. Värderar banken huset till 3 800 000 kronor får du låna högst 3 420 000 kronor, 90 procent av bankens värde. Kontantinsatsen blir då 580 000 kronor, alltså 180 000 kronor mer, trots att priset är detsamma.

Skillnaden är 180 000 och inte 200 000 kronor, eftersom bara 90 procent av värdet kan lånas. Men hela gapet mellan priset och lånetaket måste du betala själv. Lagfarten påverkas inte: stämpelskatten räknas på köpeskillingen, eller på taxeringsvärdet om det är högre, oavsett vad banken anser att huset är värt.

Amorteringen beror på belåningsgraden, som räknas på bankens värde. Över 50 procent ska du amortera minst 1 procent om året och över 70 procent minst 2 procent (7 §). Så här blir kravet i samma exempel med olika stora lån:

Den lägre värderingen slår alltså hårdast när den lyfter dig över 70 eller 50 procent. Ligger du redan mellan gränserna ändras inte kravet. Med en kontantinsats på 1 200 000 kronor och ett lån på 2 800 000 kronor går amorteringen från 28 000 till 56 000 kronor om året. För att stanna på 70 procent av 3 800 000 kronor hade du behövt låna högst 2 660 000 kronor, alltså 140 000 kronor mer i insats.

Den högre amorteringen är ingen kostnad i sig, eftersom den minskar skulden, men den tar av månadsbudgeten. Amorterar du 2 procent i exemplet är lånet efter tre år 2 632 000 kronor, under 70 procent av bankens värde, och då får kravet sänkas till 1 procent. Räkna på ditt eget köp med kontantinsatskalkylatorn, belåningsgradskalkylatorn och amorteringskalkylatorn. Reglerna i sin helhet finns i Amorteringskrav och bolånetak 2026.

Räntan kan också påverkas. SBAB sätter till exempel räntan efter lånets storlek och bostadens marknadsvärde, så en högre belåningsgrad kan ge en högre ränta. Se hur bankerna skiljer sig åt på räntor efter belåningsgrad.

Värdet följer med lånet i fem år

Värdet som fastställs vid köpet gäller för amorteringen och för hur mycket du kan låna på bostaden senare. En ny värdering får göras tidigast fem år efter köpet, om inte bostadens värde har ändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen (13 §). Enligt förarbetet kan det handla om en omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad, men generellt inte om att renovera enstaka rum eller bygga en altan. SBAB beskriver det som att värdet är låst i fem år.

Att byta bank efter köpet löser inte problemet. Enligt förarbetet påverkar ett byte av kreditgivare inte förutsättningarna för omvärdering, och den nya banken räknar på den värdering som redan finns. Därför är det före utbetalningen du har störst möjlighet att påverka värdet. Hur en omvärdering går till efter fem år, och när den lönar sig, står i Omvärdera bostaden och amorteringsunderlag.

Vad du kan göra

Innan du lägger bud

Lånelöftet är knutet till dig och din ekonomi, inte till bostaden, och det är inte bindande för banken. Banken bedömer bostaden som säkerhet först när du har hittat den. Fråga redan vid lånelöftet hur banken värderar och vad som händer om priset går långt över utgångspriset. Har du marginal i kontantinsatsen tål köpet en lägre värdering. Hela köpet steg för steg finns i Köpa första bostaden.

Innan du skriver kontrakt

Kontakta banken med det slutliga priset innan du skriver på. Både Finance Sweden och Konsumenternas råder dig att kontrollera att du faktiskt får lånet först. Kan du inte vänta på bankens besked kan ett villkor i köpekontraktet ge dig möjlighet att backa om lånet inte beviljas. Hur ett sådant villkor fungerar och formuleras går vi igenom i Finansieringsförbehåll.

Om banken redan har värderat lägre

1. Fråga vad värderingen bygger på. Vilken metod och vilka jämförelseobjekt har banken använt? En statistisk modell kan missa det som gör just din bostad bättre än grannarnas. När du har lånet har du rätt att få uppgifterna som belåningsgraden bygger på (14 §).
2. Ta fram ett skriftligt värdeutlåtande. Kom överens med banken om vilken värderare den godtar. Räkna med att betala själv, och värderaren får inte vara den mäklare som sålde bostaden. Nordnet skriver att en egen värdering för Stabelos bolån får vara högst tre månader gammal.
3. Fråga en annan bank innan lånet betalas ut. Varje bank gör sin egen bedömning. Efter utbetalningen följer värdet med lånet.
4. Skjut till mer kontantinsats. Räcker inte sparandet blir alternativen dyrare, se Kontantinsats om att låna till insatsen.

Vanliga frågor

Kan banken räkna med ett högre värde än priset?

Lagen räknar på marknadsvärdet, och enligt förarbetet kan värderingen grundas på generella prisnivåer och inte bara på köpeskillingen. Köper du under marknadspris, till exempel av en släkting, kan banken alltså i princip komma fram till ett högre värde. Konsumenternas Bank- och finansbyrå skriver att köpeskillingen normalt kan användas som marknadsvärde, men att långivaren bör göra en värdering när den i enstaka fall inte stämmer med marknadsvärdet. Om ett högre värde godtas avgör banken, så fråga innan du räknar med det.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.