Ångra köp av bostad – vad det kostar att dra sig ur och när köpet får hävas

Nej, du kan inte ångra ett bostadsköp bara för att du har ändrat dig. När köpekontraktet är underskrivet är köpet bindande för både köparen och säljaren, och det finns ingen ångerrätt som för köp på nätet. Den som ändå drar sig ur bryter mot avtalet och kan få ersätta motpartens skada, och skadan kan bli större än handpenningen. Köpet går bara tillbaka om ett villkor i kontraktet ger rätt till det, om motparten själv har brutit mot avtalet på ett väsentligt sätt, om bostadsrättsföreningen nekar köparen medlemskap eller om säljaren och köparen kommer överens om det.

Varför det inte finns någon ångerrätt

Ett bud binder ingen. Köpet blir bindande först när både säljaren och köparen har skrivit under köpekontraktet, och innan dess kan båda ändra sig utan att den andra kan kräva något. Ett hus köps genom en köpehandling som båda skriver under (jordabalken 4 kap. 1 §), och ett köp av bostadsrätt ska också vara skriftligt och undertecknat av båda (bostadsrättslagen 6 kap. 4 §). Hur det går till fram till underskriften står i guiden om budgivning.

Ångerrätten på 14 dagar finns i distansavtalslagen. Den gäller bara när en näringsidkare säljer lös egendom eller en tjänst till en konsument på distans, till exempel på nätet, eller utanför sina affärslokaler (2 kap. 1 och 10 §§). Ett hus är fast egendom och omfattas inte. En bostadsrätt är lös egendom, men när du köper den av en privatperson finns det ingen näringsidkare som säljer. Lagen gäller inte heller avtal om att uppföra en byggnad (2 kap. 1 a §).

Nyproducerade bostadsrätter har en egen regel som liknar ångerrätt men kommer före underskriften: föreningen ska lämna ett bindande erbjudande och ge dig minst sju dagars betänketid innan ni skriver förhandsavtal (bostadsrättslagen 5 kap. 2 §). Efter underskriften är förhandsavtalet bindande, och du får bara frånträda det i de fall som 5 kap. 13 § räknar upp, till exempel om avgiften blir väsentligt högre än i avtalet. Bryter du det ändå kan du enligt Konsumentverket få ersätta föreningens merkostnader, och ersättningen är inte begränsad till förskottet. Vilka fallen är och vad som händer med förskottet står i Bolån för nyproduktion. Besiktningen före tillträdet har en egen guide: Slutbesiktning vid nyproduktion.

Om köparen drar sig ur

Säljaren behöver inte acceptera att du hoppar av. Säljaren kan hålla fast vid köpet och kräva att du betalar, eller häva köpet och kräva ersättning för sin skada. Reglerna skiljer sig mellan hus och bostadsrätt.

Hus. Om köpet hävs enligt ett förbehåll i köpehandlingen för att köparen inte har betalat, ska köparen ersätta säljarens skada (jordabalken 4 kap. 25 §). Förbehållet finns ofta även om ordet inte används. Står det i köpehandlingen att köpebrev ska upprättas räknas det som ett villkor om att köpeskillingen betalas (4 kap. 5 §), och enligt FMI tas det ofta fram först ett köpekontrakt och senare ett köpebrev. FMI nämner också "att köparen betalar hela köpeskillingen" bland exemplen på återgångsvillkor. Jordabalken säger inte hur skadan ska räknas.

Bostadsrätt. Köplagen gäller, men avtalet går först (köplagen 3 §). Säljaren får hålla fast vid köpet och kräva betalning (52 §). Säljaren får häva köpet om dröjsmålet med betalningen är ett väsentligt avtalsbrott, eller om du inte betalar inom en tilläggstid som säljaren har gett dig (54 §). Står det redan före tillträdet klart att du inte kommer att betala, till exempel för att du har sagt det, får säljaren häva i förväg (62 §). Säljaren har rätt till ersättning för sin skada (57 §). Säljs bostaden på nytt med omsorg och inom skälig tid, räknas prisskillnaden på det nya priset (68 §), och den som har lidit skada ska göra vad som är skäligt för att begränsa den (70 §). Har säljaren fått handpenningen får säljaren hålla inne den tills du har betalat eller ställt säkerhet för skadeståndet (64 §).

Handpenningen är inget tak. Lagen begränsar inte ersättningen till handpenningens storlek. Är skadan större kan säljaren kräva mer, och är den mindre ska resten av handpenningen tillbaka till dig, om inte kontraktet säger något annat. Mer om var pengarna ligger och vad mäklaren gör vid en tvist finns i Handpenning.

Räkneexempel: Du har köpt ett hus för 4 000 000 kronor och betalat 400 000 kronor i handpenning. Enligt kontraktet ska köpebrev upprättas när du har betalat. Före tillträdet meddelar du att du inte fullföljer köpet. Säljaren häver köpet och säljer huset till någon annan två månader senare. I exemplet antar vi att säljaren har ett överbryggningslån på 1 500 000 kronor med 4 procents ränta och att den nya försäljningen kostar 15 000 kronor i annonsering och visningar.

Räntan är 1 500 000 × 4 procent / 12 × 2 = 10 000 kronor. Posterna och beloppen är exempel, och vilka kostnader som räknas som skada avgörs i det enskilda fallet. Exemplet räknar prisskillnaden mot det nya priset som köplagen gör (68 §); att samma sätt används för ett hus är vår bedömning, eftersom jordabalken inte anger någon metod. Posterna liknar dem Konsumentverket räknar upp när någon bryter ett förhandsavtal: kostnader för annonsering och visning, mellanskillnaden mot priset från en ny köpare och obetalda avgifter. Säljs bostaden för samma pris eller mer kan skadan stanna vid de extra kostnaderna. Kostnader du själv redan har haft, till exempel för en besiktning, får du räkna med att stå för.

Om säljaren ångrar sig

Säljaren är lika bunden som du. Säljaren kan inte behålla bostaden och betala tillbaka handpenningen för att någon annan har bjudit mer.

• Hus. Lämnar säljaren utan skäl inte över huset i rätt tid ska säljaren ersätta din skada, och är dröjsmålet av väsentlig betydelse får du häva köpet (jordabalken 4 kap. 13 §). Samma sak gäller om säljaren vägrar skriva under köpebrevet eller göra det som behövs för att du ska få lagfart (14 §).
• Bostadsrätt. Du får hålla fast vid köpet och kräva att säljaren fullgör det (köplagen 23 §), och häva om dröjsmålet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg eller borde ha insett det (25 §). Du har rätt till ersättning för din skada (27 §). Har du hävt köpet och köper en likvärdig bostad dyrare, med omsorg och inom skälig tid, räknas prisskillnaden mot det köpet (68 §). Hävs köpet ska säljaren betala tillbaka handpenningen med ränta från den dag säljaren fick den (65 §).

När köparen får häva köpet

Att häva betyder att köpet går tillbaka för att motparten har brutit mot avtalet. Du lämnar tillbaka bostaden, får tillbaka det du har betalat och kan dessutom ha rätt till skadestånd. Ett ångrat köp räcker aldrig som skäl.

Vad som räknas som ett fel, och hur långt undersökningsplikten går, finns i Dolda fel vid köp av hus. Två vanliga orsaker till tvister har egna guider: servitut och ledningsrätter och byggnader utan bygglov.

Återgång enligt ett villkor är något annat

Ett återgångsvillkor, ibland kallat förbehåll, är en klausul i kontraktet om att köpet bara ska gälla om något händer, till exempel att du får lån, säljer din gamla bostad eller att besiktningen inte visar fel. Uppfylls inte villkoret går köpet tillbaka, och ingen har brutit mot avtalet.

Ett villkor som inte står i kontraktet hjälper inte. Ett nekat lån utan finansieringsförbehåll är alltså inget skäl för köpet att gå tillbaka; banken kan neka lånet även om du har ett lånelöfte. FMI skriver också att en öppen besiktningsklausul inte är tänkt för en köpare som bara har ångrat sig, och att det kan strida mot den lojalitetsplikt som avtalsparter har mot varandra.

Bostadsrätter har ett villkor i lagen: vägrar föreningen dig medlemskap är köpet ogiltigt (bostadsrättslagen 6 kap. 5 §). Vad föreningen får neka på och hur du överklagar till hyresnämnden står i Nekad medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Om ni är överens om att avbryta

Säljaren och köparen kan komma överens om att köpet ska gå tillbaka, ofta mot en ersättning till den som drabbas. Skriv ner överenskommelsen: vem som betalar vad, vad som händer med handpenningen och vem som står för mäklarens kostnader. Vår bedömning är att en sådan uppgörelse ofta blir billigare för båda än en process.

Blir det tvist avgörs den av tingsrätten. Den som förlorar ett tvistemål får i de flesta fall betala motpartens rättegångskostnader, till exempel för ombud. Kontrollera om din hemförsäkring har rättsskydd innan du anlitar en jurist.

Vad som händer med bolånet

Ett lånelöfte är bankens besked om hur mycket du kan låna, inte ett lån. Går köpet tillbaka före tillträdet berättar du det för banken. Hävs köpet efter tillträdet har du redan ett lån med bostaden som säkerhet, och i praktiken måste det lösas när bostaden går tillbaka till säljaren. Har lånet bunden ränta kan banken då ta ut ränteskillnadsersättning om det står i låneavtalet; du kan räkna på beloppet med kalkylatorn för ränteskillnadsersättning. Hela vägen från bud till nycklar finns i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.