När någon som har bolån dör blir lånet en skuld i dödsboet. Arvingarna ärver inte skulden och behöver aldrig betala mer än de har fått i arv. Lånet löper vidare som vanligt: dödsboet betalar ränta och amortering tills lånet antingen löses, oftast när bostaden säljs, eller tas över av någon efter en ny kreditprövning. Var ni två på lånet gäller något annat. Då svarar den efterlevande låntagaren fortfarande för hela skulden.

Vad händer med lånet? Fyra vanliga situationer

Situation Vad händer med bolånet Vad du behöver göra
Den avlidne hade lånet ensam Lånet blir en skuld i dödsboet. Dödsboet betalar ränta och amortering. Kontakta banken, gör bouppteckningen och bestäm om bostaden ska säljas eller om någon ska ta över lånet.
Ni hade lånet tillsammans (makar, sambor, förälder och barn) Ansvaret är solidariskt och finns kvar. Den avlidnes del blir en skuld i dödsboet, men räcker inte boet kan banken kräva hela beloppet av den som lever. Vill du behålla bostaden och lånet ansöker du om att ta över lånet ensam. Banken gör en ny kreditprövning.
Dödsboet räcker inte till alla skulder Bolånet har bostaden som säkerhet och därmed förmånsrätt. Arvingarna ärver inte det som blir kvar av skulderna. Vänta med att betala av skulder till en månad efter bouppteckningen, om det inte är tydligt att tillgångarna räcker till alla.
Bostaden är en bostadsrätt Dödsboet får behålla och använda bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Lagfart behövs inte. Den som tar över bostadsrätten genom arv eller köp söker medlemskap i föreningen.

Måste lånet lösas direkt?

Nej. Lånet fortsätter som tidigare, och räntor och amorteringar betalas av dödsboet så länge boet finns kvar. Dödsbodelägarna förvaltar boet tillsammans och bestämmer gemensamt vad som ska hända med bostaden.

Lånet förfaller inte bara för att låntagaren har dött. Enligt ärvdabalken kan banken kräva säkerhet för en skuld som inte har förfallit, men ett bolån har redan pant i bostaden.

Hos Swedbank behöver bolånet vara löst eller övertaget innan arvet kan skiftas. Fråga din bank vad den kräver.

Räkneexempel: Den avlidne hade ett bolån på 2 000 000 kronor med 3,60 procents ränta och amorterade 4 000 kronor i månaden. Dödsboet betalar då 6 000 kronor i ränta och 4 000 kronor i amortering varje månad, alltså 10 000 kronor, tills bostaden är såld eller lånet övertaget. Tar det sex månader från dödsfallet till tillträdet blir det 36 000 kronor i ränta.

Ni hade lånet tillsammans

Vid ett gemensamt bolån är båda låntagarna betalningsansvariga för hela skulden. Det ansvaret upphör inte när den ena dör. Den avlidnes del skrivs inte av: den blir en skuld i dödsboet. Räcker inte dödsboets tillgångar kan banken kräva den efterlevande låntagaren på hela beloppet.

Vill du bo kvar och ensam stå för lånet ansöker du om att ta över det. Banken gör en ny kreditprövning med en kvar att leva på-kalkyl på din inkomst, som för ett nytt lån. Klarar du inte prövningen ensam kan en medlåntagare, ett lägre lån eller en försäljning bli lösningen. Läs mer om medlåntagare och om hur banken räknar.

Var ni gifta eller sambor avgör bodelningen hur bostaden fördelas innan arvet skiftas:

  • Makar: en efterlevande make kan begära att båda behåller sitt eget giftorättsgods i bodelningen. Har ni bara gemensamma barn ärver den efterlevande maken normalt den avlidnes del med fri förfoganderätt och har alltid rätt till egendom motsvarande fyra prisbasbelopp.
  • Sambor: sambor ärver inte varandra. Den gemensamma bostaden som köpts för att bo i tillsammans är samboegendom. Den efterlevande sambon måste begära bodelning senast när bouppteckningen förrättas, och får då alltid ut minst två prisbasbelopp av samboegendomen om den räcker. Läs mer i Bolån med sambo.

Kan en arvinge ta över bolånet?

Ja, men det är banken som bestämmer. Ett övertagande prövas som ett nytt lån: banken gör en kreditprövning och bedömer varje fall för sig. Arvingen behöver alltså ha en inkomst som räcker för lånet med bankens kalkylränta.

Att byta konto för autogirot betyder inte att du har tagit över lånet. Det kräver en ansökan hos banken.

Tar ingen över lånet säljer dödsboet bostaden, och lånet löses med köpeskillingen. Är det bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning om lånet löses före villkorsändringsdagen. Räkna på beloppet i kalkylatorn för ränteskillnadsersättning.

Är ni flera syskon och en av er vill behålla bostaden, se Lösa ut syskon ur ärvd bostad om skifteslikvid, stämpelskatt och hur mycket banken lånar ut.

Bouppteckning och tidsfrister

När Vad
Inom tre månader efter dödsfallet Bouppteckningen ska förrättas. Skatteverket kan förlänga tiden om ni ansöker inom fristen.
Inom en månad efter förrättningen Bouppteckningen lämnas in till Skatteverket för registrering.
En månad efter bouppteckningen Dödsboet kan börja betala av skulder. Tidigare bara om det är tydligt att tillgångarna räcker till alla.
Innan arvskiftet Bolånet löses eller tas över, enligt bankens krav.
Inom tre månader efter arvskiftet Den som ärver ett hus eller en ägarlägenhet söker lagfart.

Bouppteckningen behövs bland annat för att sälja en bostad eller avsluta konton. Säljer dödsboet ett hus måste alla dödsbodelägare skriva under köpehandlingen, och boet måste först få lagfart med den registrerade bouppteckningen som underlag. Från 1 juli 2026 behöver dödsbon där bouppteckningen förrättas från det datumet ett svenskt organisationsnummer för att söka lagfart.

Vad köparen behöver av er, från underskrifterna till dödsbolagfarten, står i Köpa bostad från dödsbo.

Lagfart när du ärver ett hus

Ärver du ett hus eller en ägarlägenhet ska du söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter att arvskifteshandlingen upprättades. Är du ensam dödsbodelägare räknas tiden från att bouppteckningen registrerades. Söker du inte i tid kan Lantmäteriet förelägga vite.

Vid arv och bodelning betalar du ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kronor. Sverige har heller ingen arvsskatt sedan 2005.

Räkneexempel: Du ärver ett hus värt 3 000 000 kronor och tar över bolånet. Lagfarten kostar 825 kronor i expeditionsavgift. Hade du i stället köpt huset hade stämpelskatten varit 1,5 procent, alltså 45 000 kronor, plus samma avgift. Köper någon huset av dödsboet betalar köparen stämpelskatt som vid ett vanligt köp. Mer om kostnaderna i Lagfart och pantbrev.

En bostadsrätt har ingen lagfart. Dödsboet får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Efter tre år får föreningen uppmana dödsboet att visa att bostadsrätten har gått till någon som får bli medlem.

Ränteavdrag och försäkringar

Dödsboet lämnar samma inkomstdeklaration som privatpersoner. För året då personen dog gäller samma regler som om personen hade levt hela året, och räntan som betalats under året räknas med. Den som gör avdrag för ränta ska ha varit betalningsansvarig för lånet, så som efterlevande medlåntagare drar du av den ränta du själv har betalat. Är ni osäkra på hur räntan som dödsboet betalar ska deklareras, fråga Skatteverket. Läs mer om reglerna i Ränteavdrag 2026.

Hade den avlidne ett låneskydd betalar det av hela eller en del av lånet vid dödsfall, upp till det belopp som står i försäkringsavtalet. Ibland ingår ett sådant skydd automatiskt till lånet, så kontrollera med banken och försäkringsbolaget innan ni bestämmer vad som ska hända med bostaden.

Vad livskyddet i ett låneskydd betalar, och vad tjänstegrupplivförsäkringen redan ger, går vi igenom i guiden om låneskydd.

Checklista för dödsboet

  • Kontakta banken så snart som möjligt och fråga vad som gäller för lånen.
  • Fortsätt betala ränta och amortering på bolånet från dödsboets konto, så att inga förseningsavgifter uppstår.
  • Kontrollera försäkringar: låneskydd, livförsäkring och hemförsäkring för bostaden.
  • Gör bouppteckningen inom tre månader och lämna in den till Skatteverket.
  • Bestäm vad som ska hända med bostaden: säljas, tas över med ny kreditprövning eller behållas av en efterlevande make eller sambo efter bodelning.
  • Sök lagfart inom tre månader om du ärver ett hus, eller medlemskap i föreningen om det är en bostadsrätt.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.