Den 1 april 2026 ändrades reglerna för bolån i Sverige. Bolånetaket höjdes, det skärpta amorteringskravet togs bort och reglerna flyttades från Finansinspektionens föreskrifter till en ny lag: lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Här går vi igenom vad som gäller nu.
Det viktigaste i korthet
- Bolånetaket är 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper en bostad. Kontantinsatsen behöver alltså vara minst 10 procent, mot 15 procent tidigare.
- Tilläggslån får vara högst 80 procent av bostadens värde. Det gäller när du vill utöka ett befintligt bolån, se Utöka bolånet.
- Det skärpta amorteringskravet är borttaget. Du behöver inte längre amortera en extra procent för att lånet är större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst.
- De vanliga amorteringskraven finns kvar: minst 1 procent per år vid en belåningsgrad över 50 procent och minst 2 procent över 70 procent.
Bolånetaket: 90 procent vid köp
Bolånetaket, som har funnits sedan 2010, anger hur stor del av bostadens marknadsvärde du får låna med bostaden som säkerhet. För lån som tas vid köp av en bostad från och med 1 april 2026 är taket 90 procent.
Räkneexempel: Kostar bostaden 3 000 000 kronor behöver du minst 300 000 kronor i kontantinsats och kan låna högst 2 700 000 kronor. Med det tidigare taket på 85 procent behövdes 450 000 kronor.
Att taket är 90 procent betyder inte att banken måste låna ut så mycket. Banken gör alltid en egen kreditprövning av din ekonomi, och Finansinspektionen fortsätter att granska att kreditprövningen görs korrekt.
Tilläggslån: högst 80 procent
Vill du låna mer på en bostad du redan äger, till exempel för en renovering, får belåningsgraden efter utökningen vara högst 80 procent av bostadens marknadsvärde.
Samtidigt har den så kallade tröghetsregeln utvidgats. Du får bara värdera om bostaden vart femte år för att ändra amorteringstakten, och nu gäller samma sak för att öka låneutrymmet. Undantag kan göras om bostadens värde har förändrats avsevärt, till exempel efter en omfattande renovering. Det är banken som bedömer det.
Amorteringskraven 2026
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| 50 procent eller lägre | Inget krav i lagen |
| Över 50 men högst 70 procent | 1 procent |
| Över 70 procent | 2 procent |
Procentsatsen räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen, inte på den skuld som återstår i dag.
Räkneexempel: Du lånar 2 700 000 kronor till en bostad värd 3 000 000 kronor. Belåningsgraden är 90 procent, så du ska amortera minst 2 procent per år: 54 000 kronor, eller 4 500 kronor i månaden. När belåningsgraden har sjunkit till 70 procent räcker det med 1 procent. Räkna på ditt eget lån i amorteringskalkylen.
Lagens krav är ett minimum. Banken kan kräva att du amorterar mer, till exempel om lånets löptid närmar sig sitt slut.
Skärpta amorteringskravet togs bort, men inte automatiskt
Tidigare fick den som lånade mer än 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst amortera ytterligare en procent, alltså upp till 3 procent per år. Det kravet gäller inte längre.
Har du redan ett lån som omfattas av det skärpta kravet upphör det inte automatiskt. Du behöver komma överens med din bank om en villkorsändring för att amorteringen ska sänkas.
Undantag från amorteringskraven
Banken kan bevilja undantag i de fall som anges i lagen, bland annat:
- Särskilda skäl, när din betalningsförmåga har försämrats, till exempel vid sjukdom eller arbetslöshet. Utgångspunkten är att ett sådant undantag är tillfälligt.
- Nyproduktion: vid köp av en nyproducerad bostad kan du få undantag i upp till fem år. Undantaget kan även gälla bygglån.
Vad betyder ändringarna för dig?
- Förstagångsköpare behöver spara ihop mindre till kontantinsatsen.
- Hushåll med stora lån i förhållande till inkomsten kan få lägre månadskostnad om de omfattades av det skärpta kravet, men måste själva kontakta banken.
- Den som vill utöka bolånet har ett lägre tak än förut: 80 i stället för 85 procent.
Tänk på att amortering inte är en kostnad: du betalar av din egen skuld. Räntan är däremot en ren kostnad, och skillnaden mellan bankerna kan vara stor. Jämför bolåneräntorna innan du binder upp dig.
Källor
- Regeringen: Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad, 5 mars 2026
- Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över, 19 mars 2026
- Konsumenternas Bank- och finansbyrå: Amorteringskrav för bolån, 9 juli 2026
Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.
