Bolån vid skilsmässa – bodelningen, huset och vem som tar över lånet

Vid en skilsmässa händer ingenting med bolånet av sig självt. Står ni båda på lånet ansvarar ni båda för hela skulden tills banken har godkänt att en av er tar över det ensam, och det kräver en ny kreditprövning. Bostaden fördelas i bodelningen enligt äktenskapsbalken. Där läggs allt giftorättsgods ihop, inte bara huset, och nettovärdet delas lika. Vill en av er behålla huset betalar hen den andra mellanskillnaden. Lånar du till den räknas det extra som en utökning av bolånet, och då får hela lånet vara högst 80 procent av husets värde.

Är ni sambor gäller sambolagen i stället. Läs Bolån med sambo och vid separation. Skillnaderna står i tabellen längre ned.

Vad ingår i bodelningen?

All egendom som inte är enskild är giftorättsgods: huset, sparkonton, bilen, ett fritidshus. Egendom blir enskild genom ett äktenskapsförord, eller genom en gåva, ett arv, ett testamente eller en försäkring med villkor om att den ska vara mottagarens enskilda.

Bodelningen går till så här enligt 11 kap. äktenskapsbalken:

1. Var och en räknar av sina skulder från sitt giftorättsgods.
2. Det som är kvar hos er båda läggs ihop.
3. Summan delas lika.

Det betyder att det inte är huset som delas 50/50, utan allt ni äger tillsammans efter skulder. Om lagfarten säger hälften var eller 70 och 30 procent påverkar inte hur mycket var och en får. Däremot har den som äger något rätt att i första hand få det på sin lott.

Bodelningen utgår från vad ni ägde den dag ansökan om äktenskapsskillnad kom in till tingsrätten. Den görs när äktenskapet har upplösts, men begär någon av er det görs den redan medan målet pågår. Lagen sätter ingen tidsgräns för när den måste vara klar. Har ni varit gifta kort tid kan bodelningen jämkas, så att var och en behåller mer av sitt eget.

Äktenskapsförord och bostaden

Med ett äktenskapsförord kan ni bestämma att bostaden ska vara den enas enskilda egendom. Den ingår då inte i bodelningen, om ni inte kommer överens om något annat när det blir dags. Förordet kan skrivas när som helst under äktenskapet. Det ska vara skriftligt, daterat och undertecknat av er båda och registreras hos Skatteverket, som tar 275 kronor, och det gäller från den dag det lämnas in. Ett oskäligt villkor kan jämkas vid bodelningen. Hos banken ändrar förordet ingenting: står ni båda på lånet ansvarar ni båda för det.

Vem får behålla huset?

Den som bäst behöver den gemensamma bostaden har rätt att få den på sin lott, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna. Ofta är det den som ska bo med barnen. Rätten gäller inte en bostad som är den andras enskilda egendom genom gåva, arv eller testamente, och inte ett fritidshus, som lagen inte räknar som gemensam bostad. Fritidshuset ingår ändå i bodelningen om det är giftorättsgods.

Två regler i 11 kap. äktenskapsbalken gör att det i praktiken avgörs hos banken:

• Den som flyttar ska befrias från lånet. Är huset pantsatt för lånet får den andra ta över det bara om den som flyttar befrias från ansvaret, eller om pengar till att betala lånet sätts av.
• Övertagandet ska betalas. Får den som tar över huset mer än sin andel, och får den andra inte annan egendom i stället, ska skillnaden betalas i pengar. Den som betalar kan få skäligt anstånd om hen ställer godtagbar säkerhet.

Medan skilsmässan pågår kan tingsrätten bestämma vem av er som får bo kvar fram till bodelningen. Det ändrar inte ansvaret mot banken: ni betalar fortfarande båda för lånet.

Banken: båda ansvarar tills banken säger annat

Banken säger inte upp lånet för att ni skiljer er. Konsumenternas Bank- och finansbyrå beskriver tre vägar: ni står kvar på lånet tillsammans tills huset säljs, en av er tar över hela lånet, eller ni säljer och löser lånet direkt. Bunden ränta kan då kosta ränteskillnadsersättning.

Vill en av er ta över lånet gäller detta enligt bankerna:

• Ny kreditprövning. Danske Bank och Handelsbanken prövar om den som blir kvar klarar lånet ensam, och skriver ett nytt skuldebrev. Båda kräver att den andra låntagaren samtycker. Hur banken räknar står i Lånelöfte och KALP, och du kan göra en första uppskattning med kalkylatorn för hur mycket du kan låna.
• Gamla villkor eller nya. Handelsbanken skriver att du kan få behålla det gamla lånets villkor och amorteringsregler om du redan står på lånet, klarar prövningen och inte utökar lånet. Det du lånar extra blir ett tilläggslån med ny ränta. Danske Bank beskriver i stället ett övertagande som i praktiken ett nytt lån, där både ränta och amortering kan ändras.
• Ingen ny belåningsgrad om lånet inte ökar. Enligt förarbetena till lagen om begränsning av bostadskrediter ska banken inte räkna fram en ny belåningsgrad vid delvisa förändringar av ägarkretsen, om lånet inte blir större. Det du lånar extra räknas som en utökning, och efter utökningen får lånet vara högst 80 procent av bostadens värde.
• Paus i amorteringen. Banken får ge undantag från amorteringskravet under en begränsad period om det finns särskilda skäl, och förarbetena nämner äktenskapsskillnad som exempel. Danske Bank skriver att det är möjligt i vissa fall. Se Amorteringsfritt bolån.

I vilken ordning? Konsumenternas Bank- och finansbyrå råder er att reglera bostaden i en bodelning innan ni kontaktar banken, medan Swedbank skriver att banken bör ha godkänt övertagandet innan bodelningsavtalet skrivs under. Lantmäteriet godtar en bodelning med villkor, till exempel att du får huset mot att du tar över lånen, om du skickar med ett intyg om att lånen är övertagna. Ett sätt att förena råden är att ta reda på hos banken vad du kan låna ensam innan ni skriver under, och att skriva in övertagandet av lånet som ett villkor i bodelningen.

Räkneexempel: lösa ut maken ur ett hus för 5 miljoner

Räkneexempel: Ni äger ett hus hälften var. Huset är värt 5 000 000 kronor och det gemensamma lånet är 3 000 000 kronor, en belåningsgrad på 60 procent. Huset är ert enda giftorättsgods. Nettovärdet är 2 000 000 kronor och var och en har rätt till 1 000 000 kronor. Den som behåller huset betalar alltså 1 000 000 kronor till den andra. Lånas hela beloppet blir lånet 4 000 000 kronor, en belåningsgrad på 80 procent, precis vid gränsen för en utökning. Amorteringskravet går från 1 procent av 3 000 000 kronor, 30 000 kronor per år, till 2 procent av 4 000 000 kronor, 80 000 kronor per år.

Med 3,5 procents ränta blir räntan på 4 000 000 kronor 140 000 kronor per år. Skattereduktionen är 30 procent av de första 100 000 kronorna och 21 procent av resten, alltså 38 400 kronor. Efter avdraget blir räntan cirka 8 470 kronor i månaden, och amorteringen 6 667 kronor. Det blir drygt 15 100 kronor i månaden för lånet, före driftskostnader. I bankens prövning räknas lånet dessutom med en högre kalkylränta än den du betalar.

Annat giftorättsgods ändrar ersättningen, och där skiljer sig makar från sambor:

I andra raden är det sammanlagda giftorättsgodset 2 600 000 kronor, och var och en har rätt till 1 300 000 kronor. Den som flyttar behåller sina 600 000 kronor och behöver 700 000 kronor till. Som sambor hade sparandet inte ingått, eftersom sambolagen bara delar gemensam bostad och bohag. I sista raden skulle lånet behöva bli 4 250 000 kronor, 85 procent av värdet. Det går inte som utökning, så 250 000 kronor måste komma från eget sparande. Ett alternativ är anstånd med betalningen mot säkerhet. Räkna på din egen belåningsgrad med kalkylatorn för belåningsgrad, och läs om tilläggslån i Utöka bolånet.

Låna inte mellanskillnaden utan säkerhet. Från inkomståret 2026 ger räntan på lån utan säkerhet inget ränteavdrag alls, se Ränteavdrag 2026.

Lagfart, pantbrev och bostadsrätt

För ett hus söker den som tar över lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Vid bodelning betalar du ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kronor. Bodelningshandlingen ska vara undertecknad av er båda och daterad tidigast den dag ansökan om äktenskapsskillnad kom in till tingsrätten, och gärna ange att ni bodelar på grund av äktenskapsskillnad.

Lantmäteriet påpekar en fälla: köper du makens andel eller får den som gåva i stället för att bodela, finns giftorätten kvar i den andel du redan ägde. Den tidigare maken behöver då godkänna åtgärder som rör fastigheten, även om du står som ensam ägare.

Ökar lånet kan det behövas nya pantbrev: stämpelskatten är 2 procent av inteckningsbeloppet och expeditionsavgiften 375 kronor per inteckning. Läs mer i Lagfart och pantbrev.

Är bostaden en bostadsrätt söker du ingen lagfart, utan ändringen görs hos föreningen. Den får neka en make medlemskap bara om stadgarna kräver att medlemmarna tillhör en viss sammanslutning eller uppfyller liknande villkor. Efter bodelningen ansvarar du tillsammans med den tidigare maken för det hen var skyldig föreningen.

Skatt: bodelning är ingen försäljning

Enligt Skatteverket är en överlåtelse genom bodelning inte en försäljning, även när den som flyttar får en bodelningslikvid. Den som flyttar betalar ingen vinstskatt nu. Den som stannar tar över den andras inköpspris och, när bodelningen görs för att äktenskapet upplöses, ett eventuellt uppskov. Likviden räknas inte som inköpspris och ger inget avdrag. Den som behåller huset tar alltså över skatten på den andras del av värdeökningen. Görs bodelningen under äktenskapet utan skilsmässa ska uppskovet i stället tas upp till beskattning.

Räkneexempel: Ni köpte huset för 3 000 000 kronor, 1 500 000 kronor var. Den som flyttar får 1 000 000 kronor i bodelningen och betalar ingen skatt. Den som stannar har nu ett inköpspris på 3 000 000 kronor för hela huset. Säljs huset senare för 5 000 000 kronor blir vinsten 2 000 000 kronor och skatten 22 procent, 440 000 kronor, före avdrag för försäljningskostnader och förbättringar. Hälften av skatten, 220 000 kronor, gäller den del av värdeökningen som skedde på den andras halva.

Om den framtida skatten ska påverka ersättningen får ni komma överens om. Kan ni inte enas om bodelningen kan tingsrätten utse en bodelningsförrättare.

Ränteavdraget det år ni skiljer er: bara den som är betalningsansvarig för lånet får dra av räntan, och från den dag banken har skrivit om lånet är det bara den som står kvar. Räntan före dess kan ni fördela mellan er på ett annat sätt än i den förifyllda deklarationen.

Gifta eller sambo: det här skiljer

Stämpelskatten, skatten vid bodelning och bankens krav är desamma för sambor. Funderar ni på hur ägandet ska se ut när ni köper bostad, läs Köpa bostad tillsammans.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.