Köpa bostad med fullmakt – vad fullmakten ska innehålla och vad Lantmäteriet och banken kräver

Du kan köpa eller sälja ett hus eller en bostadsrätt genom ett ombud, men fullmakten måste klara formkraven. För hus, fritidshus och tomträtt säger avtalslagen att fullmakten ska vara skriftlig, och Lantmäteriet kräver att den skrivs under på papper, uttryckligen ger ombudet rätt att köpa eller sälja fast egendom och skickas in i original med lagfartsansökan. För bostadsrätt finns ingen uttrycklig regel, men Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) anser att en muntlig fullmakt inte räcker. Bolånet är en egen fråga: banken avgör själv om den godtar ett ombud, och ofta är det enklast att du skriver under lånehandlingarna själv. Hos till exempel Danske Bank kan lånehandlingarna för ett lån med hus som säkerhet ibland signeras med BankID.

När behövs en fullmakt?

Det vanligaste är att köparen eller säljaren inte kan vara på plats när köpekontraktet eller köpebrevet skrivs under: du bor eller jobbar utomlands, ligger på sjukhus eller köper tillsammans med någon som inte kan komma. Ofta gäller fullmakten bara ett tillfälle. Allt annat i köpet, som lånelöftet och lånehandlingarna, kan du ibland sköta själv på distans.

En vanlig fullmakt förutsätter att du själv kan fatta beslutet och bara behöver någon som skriver under. Kan du inte längre sköta dina affärer på grund av sjukdom är det i stället en framtidsfullmakt eller en god man som gäller, se längre ned.

Hus och fritidshus: vad lagen kräver

Ett köp av fast egendom ska enligt jordabalken göras i en köpehandling som säljaren och köparen skriver under, med köpeskillingen och en förklaring om att egendomen överlåts. Annars är köpet ogiltigt. När ett ombud skriver under i ditt ställe gäller följande:

• Fullmakten ska vara skriftlig. Det står i 27 § avtalslagen för köp, byte och gåva av fast egendom. Har fullmakten återkallats, vilket görs genom att du tar tillbaka eller förstör handlingen, är den utan verkan. Det gäller även mot en säljare som inte visste om återkallelsen.
• Underskriften ska vara på papper. Lantmäteriet godtar inte digitalt signerade fullmakter för köp och försäljning av fast egendom, eftersom själva köpehandlingen inte heller kan skrivas under digitalt.
• Uppdraget ska stå uttryckligen. Det ska framgå att ombudet får köpa eller sälja fast egendom för din räkning. Domstolarna har underkänt fullmakter där det bara stod att ombudet fick sköta "bankaffärer och övriga ekonomiska angelägenheter", och även en fullmakt med orden "samtliga angelägenheter" och "sälja egendom" ansågs inte räcka för att sälja en fastighet.
• Fullmakten behöver inte bevittnas. Det gör däremot säljarens underskrift på köpebrevet: två vittnen ska styrka den, annars förklaras lagfartsansökan vilande. Ett ombud som skriver under för köparen får inte samtidigt vara vittne till säljarens underskrift.

Är ombudet själv köpare, till exempel din sambo när ni köper tillsammans, ska det stå i köpehandlingen att ombudet skriver under både för egen räkning och för din. Lantmäteriets handbok hänvisar till ett fall där ett köp blev ogiltigt för att det inte framgick. Vill du att ombudet ska kunna låta någon annan skriva under i sin tur måste det också stå i fullmakten.

Bostadsrätt: avtalet och föreningen

Ett avtal om köp av bostadsrätt ska enligt bostadsrättslagen vara skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen, med uppgift om lägenheten och priset. Lagen säger inget om hur fullmakten ska se ut. FMI prövade 2023 ett fall där köparen var bortrest och en anhörig skrev under överlåtelseavtalet. Mäklaren hade skickat en digital fullmakt men aldrig kontrollerat att den var signerad, och det var den inte. FMI ansåg att fullmakten måste kunna visas upp tillsammans med avtalet och att en muntlig fullmakt inte räcker när själva avtalet måste vara skriftligt. Mäklaren fick en varning.

Ge därför alltid en skriftlig fullmakt även för en bostadsrätt, och se till att mäklaren har den innan ombudet skriver under. Vad avtalet ska innehålla står i Överlåtelseavtal för bostadsrätt.

Föreningen ska också pröva medlemskapet. Stadgarna får kräva att ansökan om medlemskap är skriftlig och har sökandens bevittnade namnunderskrift. Fråga föreningen tidigt om ombudet får skriva under ansökan eller om du behöver göra det själv.

Lagfarten när någon har skrivit under med fullmakt

Lagfart söks inom tre månader från köpet, och ofta sköter banken eller mäklaren ansökan. Det här kräver Lantmäteriet när ett ombud har varit inblandat:

Originalet krävs för att det visar att fullmakten inte var återkallad när avtalet skrevs. Lantmäteriet godtar också en fullmakt som skrivs efter köpet, alltså ett godkännande i efterhand. Räkna inte med det: enligt SBAB ska mäklarens fullmakt vara daterad före eller samma dag som kontraktet skrivs under. Kostnaden för lagfart och pantbrev är densamma med eller utan ombud, se Lagfart och pantbrev.

Är säljaren ett dödsbo kan en delägare skriva under med fullmakt från de andra; se Köpa bostad från dödsbo.

Banken: lånehandlingar och pantsättning

Ett bolån är ett eget avtal mellan dig och banken, och banken avgör själv vilka fullmakter den godtar. SBAB skriver att alla låntagare ska skriva under lånehandlingarna och att alla ägare ska skriva under vid sitt namn. Blanketten godkänns bara om bläckpenna har använts. Danske Bank låter dig signera lånehandlingarna med BankID när lånet har en fastighet som säkerhet, och rådgivaren berättar om det går i ditt fall. Varje medsökande signerar var för sig. Har du ett fungerande BankID kan du alltså ibland skriva under lånet själv även om någon annan skriver under köpekontraktet åt dig.

Bankernas egna fullmakter är byggda för vardagliga bankärenden:

Ingen av dessa sidor säger att en egenskriven fullmakt räcker för att teckna ett nytt bolån eller pantsätta bostaden. Ska ombudet skriva under lånehandlingarna: fråga banken innan kontraktet skrivs, använd bankens egen blankett och skriv in i fullmakten att ombudet får ta lån och pantsätta just den här bostaden. Ta lånelöftet själv innan du lägger bud, så att banken redan känner dig, och räkna på månadskostnaden med bolånekalkylatorn. Vad som händer på tillträdesdagen står i Tillträde.

Checklista: det här bör fullmakten innehålla

• Namn och personnummer för dig och ombudet. Swedbank kontrollerar id-handling, och Lantmäteriet kräver att en ombudsfullmakt för ansökan pekar ut en namngiven person.
• Uppdraget med egna ord: "att för min räkning köpa (eller sälja) fast egendom" eller "bostadsrätt". En allmän formulering om ekonomiska angelägenheter räcker inte för fastighet.
• Vilken bostad: fastighetsbeteckning, eller förening och lägenhetsnummer för en bostadsrätt. Lantmäteriet skriver att det är fullmaktsgivarens ansvar att ange behörighet och begränsningar tydligt.
• Vilka handlingar ombudet får skriva under: köpekontrakt eller överlåtelseavtal, köpebrev och, om banken godtar det, lånehandlingar och pantsättning. Lantmäteriet bedömer fullmakten för köpet för sig, och vill ombudet skriva under en ansökan om nya pantbrev krävs en ombudsfullmakt i original.
• Gränser: högsta pris, högsta belopp för nya pantbrev och hur länge fullmakten gäller. Lantmäteriet godtar fullmakten så länge ombudet håller sig inom gränserna.
• Om ombudet får sätta någon annan i sitt ställe. Står det inte, får ombudet inte göra det.
• Datum, ort och din egen underskrift på papper. Enligt SBAB ska fullmakten vara daterad före eller samma dag som kontraktet. Spara originalet, det ska till Lantmäteriet.
• Vittnen om banken kräver det. SBAB och Swedbank vill ha två vittnen som inte är ombudet, och Swedbank vill att svensk ambassad eller konsulat bevittnar fullmakten om du är utomlands. Lagen kräver inga vittnen för en vanlig fullmakt.

Vill du återkalla fullmakten tar du tillbaka handlingen. Ombudet är skyldigt att lämna tillbaka den när du ber om det.

Framtidsfullmakt, anhörigbehörighet och god man

Framtidsfullmakt skriver du medan du är frisk, för den dag du inte längre kan sköta dina affärer. Den ska vara skriftlig och skrivas under i två vittnens samtidiga närvaro. Fullmaktshavaren får inte vara vittne, och inte heller din make eller sambo, dina syskon, släktingar i rakt upp- eller nedstigande led (som föräldrar, barn och barnbarn) eller styv- och svärföräldrar och styv- och svärbarn. Av fullmakten ska det framgå att det är en framtidsfullmakt, vem som är fullmaktshavare, vilka angelägenheter den gäller och övriga villkor. Sedan den 1 juli 2026 får du och vittnena också skriva under elektroniskt, med en avancerad elektronisk underskrift. Lantmäteriets handbok (version 7 oktober 2026) säger ännu inget om elektroniskt undertecknade framtidsfullmakter, så ska fullmakten kunna användas för att sälja en fastighet är det säkrast att fråga Lantmäteriet eller skriva under på papper.

En framtidsfullmakt som gäller dina ekonomiska angelägenheter utan inskränkning anses enligt Lantmäteriet normalt omfatta försäljning, köp och pantbrev, även om det inte står uttryckligen. Det skiljer den från en vanlig fullmakt. Tre begränsningar är viktiga när en bostad ska säljas:

• Jäv. Fullmaktshavaren får inte företräda dig när hen själv, hens make eller sambo eller hens barn är motpart eller kan ha motstridiga intressen. Äger ni bostaden tillsammans kan det räcka för jäv. Då kan fullmaktshavaren be överförmyndaren utse en god man för just den affären.
• Gåva. En bostad får bara ges bort om fullmakten uttryckligen tillåter det.
• Makes samtycke. En framtidsfullmakt ger som huvudregel inte fullmaktshavaren rätt att lämna ditt samtycke när din make säljer en fastighet.

Nordea vill att fullmaktshavaren tar med framtidsfullmakten i original till ett bokat möte på kontoret.

Anhörigbehörighet gäller bara vardagliga rättshandlingar, som att betala hyra och räkningar. Enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå omfattar den inte att köpa eller sälja en fastighet.

God man eller förvaltare behöver överförmyndarens samtycke för att köpa eller sälja fast egendom, och för att ta lån eller pantsätta egendom. Samtycket till ett köp eller en försäljning gäller i sex månader, och Lantmäteriet vill ha det med lagfartsansökan.

Om fullmakten inte håller

En fullmakt gäller som huvudregel även om du dör. Lantmäteriet godtar ett köp när dödsfallet inträffar efter att kontraktet skrivits, men har säljaren dött innan kontraktet skrevs ska i första hand dödsbodelägarna skriva under. Mer om lån och lagfart efter ett dödsfall står i Bolån när någon dör.

Den som skriver under som ombud ansvarar för att fullmakten finns. Kan ombudet inte visa att den fanns, eller att du har godkänt affären i efterhand, ska ombudet ersätta motpartens skada. Det gäller inte om motparten insåg eller borde ha insett att fullmakt saknades.

Räkneexempel: En köpare är utomlands, och hennes bror skriver under kontraktet på en bostadsrätt för 3 000 000 kronor. Fullmakten är aldrig signerad, och köparen vill inte godkänna affären. Säljaren säljer i stället till en annan köpare för 2 850 000 kronor, alltså 150 000 kronor mindre. Kan brodern inte visa att han hade fullmakt, och borde säljaren inte ha insett att den saknades, kan säljaren kräva brodern på ersättning för sin skada. Prisskillnaden på 150 000 kronor kan vara en sådan skada.

Bor du utomlands och ska köpa i Sverige finns mer om lån, skatt och ränteavdrag i Flytta utomlands med bolån. Ska du köpa din första bostad finns hela köpet steg för steg i Köpa första bostaden.

Vanliga frågor

Finns det nackdelar med framtidsfullmakt?

Ingen granskar fullmaktshavaren automatiskt. Du kan i fullmakten utse en granskare som har rätt att få redovisning, annars kan din make eller sambo och närmaste släktingar begära redovisning, men fullmaktshavaren behöver inte redovisa oftare än en gång per år. Överförmyndaren kan stoppa fullmakten vid missbruk eller allvarlig försummelse. Banker kan dessutom kräva att originalet visas upp vid ett möte, och jävsreglerna kan göra att en god man ändå behövs när en gemensam bostad ska säljas.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.