Gåva av bostad med lån – när gåvan blir ett köp och vad det kostar

Ger du bort en bostad och mottagaren tar över lånet räknar Skatteverket lånet som betalning. Gåvan blir då helt eller delvis ett köp. För en bostadsrätt jämförs lånet med marknadsvärdet, och så stor del som lånet motsvarar räknas som såld: på den delen betalar du som ger bort 22 procent i skatt på vinsten. För ett hus jämförs lånet med taxeringsvärdet. Är lånet lika stort eller större räknas hela överlåtelsen som en försäljning, annars som en gåva. För ett hus tar Lantmäteriet dessutom ut stämpelskatt om lånet är minst 85 procent av förra årets taxeringsvärde. Banken måste också godkänna att mottagaren tar över lånet, och i praktiken blir det ett nytt lån med ny kreditprövning.

Lånet räknas som betalning

Gåvoskatten togs bort 2005, så en ren gåva av en bostad kostar ingen skatt. Frågan är i stället om överlåtelsen är en gåva eller en försäljning, för en försäljning ger kapitalvinstskatt hos den som ger bort.

Enligt Skatteverket anses lån som övertas vid en överlåtelse normalt vara betalning. Det spelar ingen roll att handlingen heter gåvobrev: Skatteverket går efter vad som faktiskt händer, inte efter hur parterna har betecknat avtalet. Mellan närstående utgår Skatteverket från att det finns en gåvoavsikt.

Reglerna skiljer sig mellan bostadsrätt och hus:

Bostadsrätt: delvis köp, delvis gåva

För bostadsrätter använder Skatteverket den så kallade delningsprincipen. Så stor del av bostadsrätten räknas som såld som lånet (och annan ersättning) utgör av marknadsvärdet. Resten är gåva. Den som ger bort får bara dra av den del av sitt inköpspris som hör till den sålda delen, och resten av inköpspriset går över till mottagaren.

Räkneexempel: En förälder ger en bostadsrätt med marknadsvärdet 3 000 000 kronor till sitt barn. Barnet tar över lånet på 1 500 000 kronor. Föräldern köpte bostadsrätten för 1 800 000 kronor och har inga förbättringsutgifter.

• Såld andel: 1 500 000 ÷ 3 000 000 = 50 procent.
• Avdrag: föräldern får dra av 50 procent av inköpspriset, alltså 900 000 kronor.
• Vinst och skatt: 1 500 000 − 900 000 = 600 000 kronor i vinst. Skatten blir 22 procent, 132 000 kronor, och betalas via deklarationen året efter.
• Barnets inköpspris: 1 500 000 kronor för den köpta halvan plus 900 000 kronor som följer med gåvan, totalt 2 400 000 kronor. Det räknas när barnet en dag säljer.

Hur stor skatten blir hänger alltså på hur mycket av lånet som följer med:

Säljer barnet senare för 3 000 000 kronor blir den sammanlagda vinsten för föräldern och barnet 1 200 000 kronor i alla tre fallen (utan försäljningskostnader). Det som ändras är vem som betalar skatten och när.

Har föräldern uppskov med vinsten från en tidigare bostad, och bostadsrätten är ersättningsbostaden, ska hela uppskovet återföras och beskattas med 22 procent när bostaden ges bort. Ges bara en del bort ska minst motsvarande del av uppskovet återföras.

Bostadsrättsföreningen behöver också vara med. Den nya ägaren får bara bo i lägenheten om hen är eller antas som medlem. Gåvobrevet ska vara skriftligt, undertecknat och ange vilken lägenhet det gäller, på samma sätt som ett köpekontrakt.

Hus: lånet jämförs med taxeringsvärdet

För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Överlåtelsen delas inte upp, utan är antingen ett köp eller en gåva:

• Gåva: lånet och annan ersättning är lägre än både taxeringsvärdet för överlåtelseåret och marknadsvärdet. Ingen skatt för den som ger bort, och mottagaren tar över givarens inköpspris och förbättringsutgifter.
• Köp: ersättningen är lika stor som taxeringsvärdet eller större. Då räknas hela överlåtelsen som en försäljning för det belopp som lånet och betalningen utgör, även om huset är värt mer.

Lantmäteriet har en egen gräns för stämpelskatten. Är lånet eller ersättningen minst 85 procent av taxeringsvärdet året innan lagfarten beviljas, ska stämpelskatt betalas som vid ett köp: 1,5 procent av det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet. Mellan 85 och 100 procent av taxeringsvärdet kan överlåtelsen därför vara en gåva för inkomstskatten men ändå kosta stämpelskatt.

Med ett taxeringsvärde på 2 000 000 kronor båda åren motsvarar lånen i tabellen 80, 90 och 110 procent av taxeringsvärdet. Stämpelskatten är 1,5 procent av taxeringsvärdet eller av lånet, det som är högst.

Skatteverket och Lantmäteriet utgår från olika års taxeringsvärden. Ändras taxeringsvärdet, till exempel vid en ny fastighetstaxering, kan överlåtelsen hamna på olika sidor om gränserna hos de två myndigheterna.

Räkneexempel: Ett hus har taxeringsvärdet 2 000 000 kronor och ett marknadsvärde på 3 000 000 kronor. Lånet är 2 200 000 kronor och barnet tar över hela. Föräldern köpte huset för 1 200 000 kronor inklusive lagfart och har inga förbättringsutgifter.

• Inkomstskatt: lånet är större än taxeringsvärdet, så hela överlåtelsen är en försäljning för 2 200 000 kronor. Vinsten blir 1 000 000 kronor och skatten 22 procent, alltså 220 000 kronor för föräldern.
• Lagfart: stämpelskatt 1,5 procent av 2 200 000 kronor, 33 000 kronor, plus 825 kronor i expeditionsavgift, totalt 33 825 kronor.
• Barnets inköpspris: 2 200 000 kronor plus lagfartskostnaden, inte förälderns 1 200 000 kronor.
• Amortering: 2 200 000 av 3 000 000 kronor är en belåningsgrad på 73 procent. Det ger ett amorteringskrav på 2 procent, 44 000 kronor per år. Räntan blir 77 000 kronor per år med 3,5 procents ränta, före ränteavdraget.

Kan föräldern först betala ned lånet till under 2 000 000 kronor blir överlåtelsen i stället en gåva och föräldern slipper skatten. Under 1 700 000 kronor, 85 procent av taxeringsvärdet, försvinner också stämpelskatten.

Lagfart och gåvobrev för hus

Den som får huset ska söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Till ansökan hör:

• gåvobrevet i original, undertecknat av både givare och mottagare, med givarens namnteckning bevittnad av två personer
• en handling som visar att lånet har tagits över, om gåvobrevet har ett sådant villkor
• medgivande från givarens make eller maka, om givaren är gift
• ett värdeintyg, om fastigheten saknar taxeringsvärde för föregående år och gåvan ger någon form av ersättning.

Gåvor mellan makar ska först registreras hos Skatteverket innan lagfarten söks. Pantbreven följer med huset och kostar inget extra om banken inte behöver fler. Hur de fungerar läser du i Lagfart och pantbrev.

Banken måste godkänna att mottagaren tar över lånet

Ett bolån kan inte följa med en gåva bara för att gåvobrevet säger det. Nordea skriver att banken först måste godkänna övertagandet, att mottagaren ansöker om ett nytt lån och att banken gör en ny kreditprövning utifrån mottagarens ekonomi. Danske Bank beskriver samma sak: övertagandet blir i praktiken ett nytt bolån med nytt skuldebrev och nya villkor för ränta och amortering.

För mottagaren betyder det:

• Kreditprövning: inkomsten ska räcka i bankens kalkyl. Läs om den i Lånelöfte och KALP, eller räkna själv i kalkylatorn för hur mycket du kan låna.
• Bolånetak: ett nytt lån får vara högst 90 procent av bostadens värde.
• Amorteringskrav: banken räknar belåningsgraden på marknadsvärdet när mottagaren tar över bostaden. Över 50 procent ska 1 procent amorteras per år och över 70 procent 2 procent. I bostadsrättsexemplet är belåningsgraden exakt 50 procent, så lagen kräver ingen amortering. Hur kraven räknas finns i Amorteringskrav och bolånetak 2026, och beloppet kan du räkna fram i amorteringskalkylatorn.
• Gamla villkor följer inte med: lån som lämnades före den 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet. Ett sådant lån kan alltså vara amorteringsfritt hos föräldern men få krav när barnet tar över det som ett nytt lån.
• Bunden ränta: löses förälderns lån före villkorsändringsdagen kan banken ta ut ränteskillnadsersättning.

Klarar mottagaren inte lånet själv kan föräldern stå kvar som medlåntagare, men då svarar föräldern fortfarande för hela lånet. Ska bostaden köpas åt ett barn från början är upplägget ett annat, se Köpa lägenhet åt barn.

Gåva av halva bostaden

Ger du bort halva huset jämför Lantmäteriet det mottagaren betalar, till exempel sin del av lånet, med halva taxeringsvärdet. För en bostadsrätt räknar Skatteverket på marknadsvärdet för den halva som överlåts: är halvan värd 1 500 000 kronor och mottagaren tar över 750 000 kronor av lånet räknas hälften av den överlåtna andelen som såld.

Står ni båda på lånet efteråt är ni normalt betalningsansvariga för hela lånet mot banken, oavsett hur ägandet är fördelat. Är det syskon som ärvt och ska lösa ut varandra gäller andra regler, se Lösa ut syskon.

Vanliga frågor

Kan jag ge bort bostaden men behålla lånet själv?

Tar mottagaren inte över något lån och betalar inget är det en ren gåva, utan skatt för någon av er. Men lånet har bostaden som säkerhet, och lånevillkoren kan kräva att banken godkänner att bostaden byter ägare. Prata med banken innan gåvobrevet skrivs under.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.