Tillträde – så går tillträdesdagen till och vad banken behöver

Tillträdet är dagen då köpet avslutas: banken betalar ut ditt bolån, du betalar resten av köpeskillingen och säljaren lämnar över nycklarna. Datumet står i köpekontraktet. Innan dess ska banken ha bedömt bostaden och du ha skrivit under låneavtalet, och köper du en bostadsrätt måste föreningen ha godkänt dig som medlem. Räntan börjar räknas den dag lånet betalas ut, och första avin blir ofta större än de följande.

Den här guiden följer köpet ur bolånets perspektiv. Hela köpet från budget till inflyttning finns i Köpa första bostaden.

När får man tillträde?

Ingen lag bestämmer hur lång tid det ska gå mellan kontrakt och tillträde, varken för hus eller bostadsrätt. Köpare och säljare kommer överens, och dagen skrivs in i kontraktet. Handelsbanken beskriver tiden som helt förhandlingsbar: det kan gå väldigt snabbt eller dröja så länge som ett år. Vill någon av er flytta datumet efteråt måste båda vara överens, och det bör skrivas ned i ett tilläggsavtal. Gäller köpet en bostadsrätt bör ni enligt FMI också kontakta föreningen, så att ditt medlemskap gäller från det nya datumet.

Två saker styr i praktiken vad du kan gå med på:

• Lånelöftets giltighet. SBAB:s lånelöfte gäller i tre månader och SEB:s i upp till sex. Ligger tillträdet längre bort behöver banken pröva din ekonomi igen.
• Din nuvarande bostad. Säljer du samtidigt och får betalt först senare kan ett brygglån täcka glappet.

Lämnar säljaren av ett hus inte bostaden i tid ska säljaren ersätta din skada, och är dröjsmålet väsentligt får du häva köpet (jordabalken 4 kap. 13 §). Nyproduktion har egna steg med upplåtelseavtal, se Bolån till nyproduktion.

Från kontrakt till tillträde: vad banken behöver och när

Lånelöftet är en bedömning av din ekonomi, inte av en viss bostad. Det slutliga beskedet kommer först när banken har sett bostaden. Skicka därför kontraktet till banken direkt när det är påskrivet, och vänta inte till veckan före tillträdet med att välja bindningstid. Jämför bankernas aktuella räntor innan du bestämmer dig.

Hur går tillträdet till?

Tillträdet är oftast ett möte på mäklarens kontor eller hos din bank, men det kan också ske på distans. Enligt FMI ska mäklaren i princip vara med, men får avgöra från fall till fall.

1. Likvidavräkningen. Ni går igenom och skriver under en sammanställning av vad som ska betalas och till vem. Handpenningen är redan betald och dras av, och avgifter som säljaren har betalat i förskott räknas om. Mäklaren skickar likvidavräkningen till din bank.
2. Betalningen. Din bank betalar ut bolånet och för över pengarna till säljarens bank, som löser säljarens lån. Det som blir över går till säljaren. Banken skickar kvitton till mäklaren.
3. Köpebrevet. Köper du ett hus skriver säljaren under ett köpebrev, som du behöver för lagfarten. Säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer. För bostadsrätt finns inget köpebrev.
4. Nycklarna. Oftast får du nycklarna direkt och kan flytta in.

För hus säger jordabalken att köparen betalar avgifter för tiden från och med tillträdesdagen (4 kap. 10 §). Enligt Nordea regleras därför ofta fastighetsavgiften, som betalas per år, i likvidavräkningen, och för bostadsrätt månadsavgiften.

Räkneexempel: Du köper en bostadsrätt för 3 000 000 kronor med 450 000 kronor i kontantinsats och lånar 2 550 000 kronor. Handpenningen på 300 000 kronor betalade du vid kontraktet. På tillträdesdagen den 16 april återstår 2 700 000 kronor av priset: 2 550 000 kronor från bolånet och 150 000 kronor av dina egna pengar. Säljaren har redan betalat aprils månadsavgift på 4 200 kronor, så du ersätter de 15 dagarna från den 16 till den 30 april med 2 100 kronor. Du behöver alltså 152 100 kronor på kontot den dagen, utöver lånet. Hur mycket du behöver spara totalt kan du räkna ut med kontantinsatskalkylatorn.

Kan du inte vara med på tillträdet kan någon annan skriva under med en skriftlig fullmakt; vad den ska innehålla står i Köpa bostad med fullmakt.

Hus och bostadsrätt: skillnaderna

Vad lagfart, pantbrev och föreningens avgifter kostar räknar vi på i Lagfart och pantbrev.

Hus: lagfart och pantbrev

Lagfart ska sökas inom tre månader efter att köpehandlingen skrevs. Är köpet villkorat räknas tiden i stället från att köpet fullbordades (jordabalken 20 kap. 2 §). Står det i köpekontraktet att ett köpebrev ska skrivas, räknas köpet som villkorat av att du betalar (4 kap. 5 §). I praktiken börjar de tre månaderna därför på tillträdesdagen.

Kan man söka lagfart innan tillträdet? Du kan skicka in köpekontraktet, men så länge köpet är villkorat förklarar Lantmäteriet ansökan vilande i stället för att bevilja den (20 kap. 7 §). Lantmäteriet kräver också att köpebrevet skickas in när kontraktet säger att ett sådant ska skrivas. Banken eller mäklaren skickar ofta in ansökan åt dig efter tillträdet. Fråga vem som gör det, så att ingen ansökan skickas två gånger.

Pantbrev som redan finns följer med fastigheten. Räcker de inte till ditt lån ansöker du om en ny inteckning. Det är du som ägare som står som sökande, men enligt Lantmäteriet hjälper banken till i de flesta fall. Banker som är anslutna till Lantmäteriets Pantsystem registrerar de digitala pantbreven på sig själva.

Bostadsrätt: medlemskap och pantsättning

Du får bara bo i bostadsrätten om föreningen antar dig som medlem, och vägras du medlemskap är köpet ogiltigt (bostadsrättslagen 6 kap. 1 och 5 §§). Ett nej kan du få prövat av hyresnämnden inom en månad från beskedet (2 kap. 10 §). Ansök om medlemskap direkt efter kontraktet.

I stället för pantbrev pantsätter du bostadsrätten till banken. När föreningen underrättas om pantsättningen ska den anteckna den i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 §), och föreningen kan ta ut en pantsättningsavgift. Lantmäteriet bygger upp ett nationellt bostadsrättsregister och börjar samla in uppgifter våren 2027. När registret tas i bruk, en dag som regeringen bestämmer, ska pantsättningar registreras där i stället (ändringarna i bostadsrättslagen genom lag 2026:486, 6 a kap.). Samtidigt börjar en regel gälla om att medlemskapet gäller från tillträdesdagen, eller från beslutsdagen om föreningen beslutar senare (6 kap. 1 § i den nya lydelsen). Mer om lån till lägenhet finns i Bolån på bostadsrätt.

Vad överlåtelseavtalet ska innehålla står i Överlåtelseavtal för bostadsrätt. När det nationella bostadsrättsregistret tas i bruk registreras pantsättningen hos Lantmäteriet i stället för hos föreningen.

Vad du kan göra om besiktningen av en nyproducerad bostad visar fel står i slutbesiktning och garantier i nyproduktion.

Första räntebetalningen

Hos Danske Bank bestäms räntan på ett nytt bolån på utbetalningsdagen. Fråga din bank hur den gör, eftersom listräntan kan ha ändrats sedan du skrev kontraktet.

Första betalningen kommer oftast månaden efter tillträdet men täcker fler dagar än en vanlig månad. SBAB tar ut räntan från utbetalningsdagen till den 30:e i månaden efter, men bara en månads amortering. Hos SEB infaller första betalningen den 28:e, tidigast 28 dagar efter utbetalningen, och omfattar mellan 28 och 59 dagars ränta.

Räkneexempel: Lånet på 2 550 000 kronor betalas ut den 16 april med 3,5 procents ränta. Belåningsgraden är 85 procent, så du ska amortera 2 procent per år, 4 250 kronor i månaden. Med SBAB:s modell gäller första avin räntan från den 16 april till den 30 maj, 45 dagar. Det blir ungefär 89 250 × 45 / 365 = 11 000 kronor i ränta plus 4 250 kronor i amortering, cirka 15 250 kronor. En vanlig månad kostar runt 7 440 kronor i ränta plus amorteringen, cirka 11 690 kronor. Bankerna räknar räntedagar på lite olika sätt, så beloppen avviker något. Räkna på din egen månadskostnad med bolånekalkylatorn.

Kan banken neka bolån vid tillträdet?

Ja. Ett lånelöfte är inget bindande löfte. SBAB och SEB skriver att lånelöftet bara gäller om din ekonomi inte försämras, till exempel om du får lägre lön eller större utgifter. Banken värderar också bostaden innan lånet beviljas. SBAB nämner två skäl att säga nej trots lånelöfte: att bostadsrättsföreningens ekonomi är osäker och att priset är högt jämfört med marknadsvärdet. Värderar banken bostaden lägre än priset kan du behöva betala mer med egna pengar.

Be därför om bankens slutliga besked så tidigt som möjligt, helst innan du skriver under. Ett finansieringsförbehåll i kontraktet kan göra att du kommer ur köpet om lånet inte beviljas. Hur det fungerar och vad det ska innehålla står i Finansieringsförbehåll.

Utan förbehåll är du bunden av köpet även om banken säger nej. Köper du ett hus och säljaren häver köpet enligt kontraktet för att du inte betalar, ska du ersätta säljarens skada (jordabalken 4 kap. 25 §). Vad som händer med handpenningen beskriver vi i Handpenning.

Ändras din ekonomi mellan kontrakt och tillträde, till exempel om du blir av med jobbet, säg det till banken direkt. Ett nej veckan före tillträdet ger dig sämre möjligheter att hitta en annan bank eller förhandla med säljaren om ett senare datum.

Tillträde utan bolån går också. Betalar du hela priset med egna pengar görs betalningen på samma sätt, men utan pantbrev eller pantsättning.

Försäkringen ska gälla från tillträdesdagen

Köper du ett hus står säljaren risken för skador fram till tillträdet. Från tillträdet ligger risken på dig, och redan före det om tillträdet försenas på grund av dig (jordabalken 4 kap. 11 §). Hemförsäkringen, och för hus villaförsäkringen, ska därför gälla från tillträdesdagen. Nordea påpekar att du med bostadsrätt också behöver en bostadsrättsförsäkring, om den inte redan ingår i föreningens fastighetsförsäkring.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.