Budgivning på bostad – regler, vad som är bindande och hur högt du kan bjuda

Ingen lag bestämmer hur en budgivning ska gå till. Säljaren sätter reglerna tillsammans med mäklaren och väljer fritt vem som får köpa, även om det inte är den som bjudit högst. Ett bud är inte bindande för någon, inte ens skriftligt. Köpet blir bindande först när både du och säljaren har skrivit under köpekontraktet. Hur högt du kan bjuda avgörs av lånelöftet, dina egna pengar och köpkostnaderna, och det blir ofta mindre än lånelöftet plus sparpengarna.

Så går budgivningen till

Budgivningen börjar oftast efter visningen. Mäklaren ska i förväg tala om hur säljaren tänker genomföra försäljningen. Säljaren kan ändå ändra upplägget eller avbryta försäljningen när som helst, även mitt i en budgivning.

• Öppen budgivning: mäklaren redovisar buden löpande för säljaren och de andra spekulanterna, som kan bjuda över.
• Sluten budgivning: spekulanterna får en viss tid på sig att lämna bud, oftast skriftligt, och får inte veta vad de andra har bjudit.
• Dolt bud: ett bud med villkoret att det bara får visas för säljaren, inte för andra spekulanter.

Bud kan lämnas muntligt eller skriftligt och med villkor, till exempel att budet bara gäller till en viss tid. Mäklaren ska föra fram alla bud till säljaren tills kontraktet är påskrivet, även bud som inte lämnats på det sätt som bestämts. Du har inte rätt att få veta vilka de andra budgivarna är eller vilka villkor de har diskuterat med mäklaren.

Säljaren behöver inte välja det högsta budet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kan till exempel en tillträdesdag som passar säljaren bättre avgöra.

Är budet bindande?

Nej. Ett hus köps genom en köpehandling som både säljaren och köparen skriver under (jordabalken 4 kap. 1 §). Köp av en bostadsrätt ska också göras skriftligt och skrivas under av båda (bostadsrättslagen 6 kap. 4 §). Innan dess kan både du och säljaren ändra er utan att den andra kan kräva något.

Det betyder också att budgivningen är öppen ända tills kontraktet är påskrivet. Ett nytt bud kan komma efter att ni bokat tid för kontraktsskrivning, och mäklaren måste föra fram det. Du kan på samma sätt dra tillbaka ditt bud.

När kontraktet är påskrivet är du bunden. Vanligen betalar du handpenning i samband med kontraktet. Kan du sedan inte betala resten av priset riskerar du att säljaren häver köpet enligt kontraktet och att du får ersätta säljarens skada (jordabalken 4 kap. 25 §). Därför ska lånet vara klart innan du skriver under, eller kontraktet innehålla ett finansieringsförbehåll.

Köper du på Kronofogdens exekutiva auktion gäller andra regler. Där betalar du 10 procent i handpenning direkt när ditt bud godtas, och fullföljer du inte köpet riskerar du att förlora den.

Vad som gäller om du eller säljaren vill backa ur efter underskriften står i Ångra köp av bostad.

Mäklarens skyldigheter och budgivningslistan

Mäklaren arbetar på uppdrag av säljaren men ska enligt fastighetsmäklarlagen ta tillvara både säljarens och köparens intresse och följa god fastighetsmäklarsed. För budgivningen betyder det bland annat att mäklaren:

• ska informera alla spekulanter om hur budgivningen går till och om säljarens krav eller önskemål,
• ska föra fram alla bud och intresseanmälningar till säljaren,
• inte kan lova att du får köpa, eller lova mer tid för nya bud, eftersom det är säljaren som bestämmer,
• ska föra en budgivningslista med varje budgivares namn och kontaktuppgifter, beloppet, när budet lämnades och eventuella villkor.

Budgivningslistan lämnas till både köparen och säljaren när uppdraget är slutfört, normalt vid tillträdet. FMI har bedömt att klockslaget ska stå med, i alla fall när flera bud lämnats samma dag. FMI har också varnat en mäklare som sa att en bostad var såld innan kontraktet var påskrivet.

Räkna ut ditt maxbud

Två gränser styr hur högt du kan bjuda:

1. Lånelöftet. Det visar hur mycket banken är beredd att låna ut, och det slutliga beskedet kommer först när banken har granskat just den bostaden.
2. Bolånetaket. Lånet får vara högst 90 procent av bostadens värde (lag om begränsning av bostadskrediter, 4 §). Dina egna pengar måste alltså täcka minst 10 procent av priset.

Till det kommer köpkostnaderna. Lagfart och nya pantbrev höjer inte bostadens värde och ryms därför inte i bolånet, så de ska också betalas med egna pengar. För ett hus kostar lagfarten 1,5 procent av priset, eller av förra årets taxeringsvärde om det är högre, plus 825 kronor, och nya pantbrev 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kronor. Båda räknas på belopp avrundade nedåt till hela tusental kronor. En bostadsrätt har varken lagfart eller pantbrev, bara mindre avgifter till föreningen om stadgarna säger det.

Ditt maxbud är det lägsta av två belopp:

• lånelöftet plus egna pengar minus köpkostnaderna,
• egna pengar minus köpkostnaderna, gånger tio.

Räkneexempel: Du vill köpa en bostadsrätt. Lånelöftet är 2 400 000 kronor och du har 350 000 kronor i egna pengar. Bortsett från föreningens eventuella avgifter blir den första gränsen 2 400 000 + 350 000 = 2 750 000 kronor. Den andra blir 350 000 × 10 = 3 500 000 kronor. Ditt maxbud är 2 750 000 kronor, och då lånar du hela lånelöftet, 87,3 procent av priset. Har du i stället bara 250 000 kronor blir den andra gränsen 2 500 000 kronor, och den gäller. Då lånar du 2 250 000 kronor, och 150 000 kronor av lånelöftet går inte att använda.

För ett hus beror köpkostnaderna på priset och på hur stora pantbrev som redan finns. Mäklaren ska kontrollera vilka inteckningar som belastar fastigheten, så fråga efter pantbreven innan du bjuder.

Räkneexempel: Du vill köpa ett hus. Lånelöftet är 3 600 000 kronor, du har 500 000 kronor och huset har pantbrev på 3 000 000 kronor. Taxeringsvärdet är lägre än priset. Lånelöftet plus pengarna blir 4 100 000 kronor, men ett bud på det beloppet går inte ihop: lagfarten skulle kosta 62 325 kronor och nya pantbrev 12 375 kronor. Det högsta bud du klarar är ungefär 4 025 000 kronor.

Kvar blir 1 425 kronor. Bjuder du 4 030 000 kronor behöver du 503 650 kronor, alltså mer än du har. Köpkostnaderna sänker här maxbudet med cirka 75 000 kronor. Räkna också med flytt, eventuell besiktning och en buffert, och sätt ditt eget tak lägre än det tekniska maxbudet om månadskostnaden blir för hög.

Du kan räkna på ditt eget fall i kalkylatorn för kontantinsats och köpkostnader, som också visar hur dyr bostad ditt sparande räcker till. Hur mycket banken lånar ut kan du uppskatta i Hur mycket kan jag låna?. Mer om kostnaderna finns i Lagfart och pantbrev.

Om banken värderar bostaden lägre än ditt bud

Bolånetaket räknas på bostadens marknadsvärde när du köper den. Bedömer banken att värdet är lägre än priset du har bjudit, blir 90 procent av bankens värde taket, och mellanskillnaden måste du betala med egna pengar. I husexemplet ovan skulle en värdering på 3 900 000 kronor ge ett tak på 3 510 000 kronor, alltså 90 000 kronor mindre i lån än lånelöftet. Läs mer om vad du kan göra i Bankens värdering lägre än priset.

Budgivning utan lånelöfte

Ingen lag kräver lånelöfte för att du ska få lägga bud. Det är säljaren som bestämmer villkoren, och mäklaren ska berätta om säljaren har krav. Mäklare och säljare vill ofta se ett lånelöfte för att veta att du kan betala. Du behöver däremot inte berätta hur stort det är, och det kan vara klokt att låta bli, eftersom beloppet avslöjar hur högt du kan gå.

Risken med att bjuda utan lånelöfte är att du vinner på ett pris som banken inte vill finansiera. Eftersom budet inte är bindande kan du backa före kontraktet, men du vet inte hur högt du kan gå medan budgivningen pågår. Hur banken räknar fram beloppet står i Lånelöfte och KALP.

Lånelöftet efter budgivningen

Lånelöftet är bara preliminärt. Det gäller en viss tid, sex månader hos Nordea och tre hos SBAB, och bara så länge uppgifterna i ansökan stämmer. Banken måste också godkänna finansieringen av just den bostad du vill köpa. När du har vunnit budgivningen granskar den till exempel objektbeskrivningen och, för en bostadsrätt, föreningen. Nordea vill ha uppgifter om bostaden för en slutlig kreditprövning innan du skriver på, och SBAB skriver att du ska kontakta banken innan du skriver kontrakt. Säg till mäklaren att du behöver det beskedet innan kontraktsskrivningen.

Vad gäller vid budgivning på hus?

Samma regler som för bostadsrätter: fastighetsmäklarlagen gäller för båda, och budet är inte bindande förrän köpehandlingen är underskriven. Tre saker skiljer sig:

• Undersökningsplikten. Fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning kan du inte klaga på efter köpet (jordabalken 4 kap. 19 §). Besiktiga gärna innan du skriver kontrakt, eller be om en besiktningsklausul. Ett bud med villkor om besiktning tar säljaren ställning till. Vad som räknas som fel står i Dolda fel.
• Köpkostnaderna. Lagfart och pantbrev kan bli flera tiotusentals kronor, som exemplet ovan visar.
• Kontraktet. Köpehandlingen ska innehålla priset och säljarens förklaring att fastigheten överlåts till dig.

Vad du ska kontrollera innan du bjuder på ett hus finns i checklistan för husköp, och hela köpet från budget till tillträde i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.