Pengarnas ursprung – vad banken vill se om kontantinsatsen

Banken frågar var kontantinsatsen kommer ifrån eftersom penningtvättslagen kräver det. Den får inte låna ut pengar till någon den inte känner tillräckligt väl, och vid hög risk kan den behöva ta reda på varifrån kundens pengar kommer. Oftast räcker vanliga papper: kontoutdrag som visar hur du har sparat, likvidavräkningen från en såld bostad, ett gåvobrev, en bouppteckning eller ett skuldebrev. Kan du inte visa var pengarna kommer ifrån kan banken säga nej till lånet.

Varför banken frågar

Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2017:630) gäller banker, bolåneföretag och fastighetsmäklare. Tre regler förklarar frågorna:

• Tillräcklig kundkännedom. Banken får inte inleda eller fortsätta en affärsförbindelse om den inte känner kunden tillräckligt väl för att hantera risken för penningtvätt (3 kap. 1 §). Den ska också ta reda på syftet med affären (3 kap. 12 §).
• Riskbaserat. Kontrollerna görs i den omfattning kundens riskprofil kräver (3 kap. 14 §). Vid hög risk ska banken göra särskilt omfattande kontroller, och de kan omfatta uppgifter om varifrån kundens pengar kommer (3 kap. 16 §).
• Avvikelser. Banken ska upptäcka transaktioner som avviker från det den har anledning att räkna med, och utreda dem med skärpta åtgärder (4 kap. 1 och 2 §§). Det kan till exempel vara en stor insättning strax före ett bostadsköp.

Konsumenternas Bank- och finansbyrå beskriver varför bolån är intressanta för den som vill tvätta pengar: lånet tas på vanligt sätt, men räntor och amorteringar betalas med pengar från brott. Svenska Bankföreningen skriver att banken i vissa fall behöver se avtal, kvitton, fakturor eller andra handlingar som styrker din förklaring. Handelsbanken skriver att frågorna inte handlar om misstro.

Lagen säger inte exakt vad banken ska fråga om. Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2017:11) kräver att varje bank anpassar sina rutiner efter de risker den själv har identifierat. Därför skiljer sig både frågorna och kraven på underlag mellan bankerna, och vad en bank godtar kan en annan vilja se mer av.

Kontrollen av pengarnas ursprung är något annat än kreditprövningen. Kreditprövningen avgör om du har råd med lånet, se Lånelöfte och KALP. Kundkännedomen handlar om var pengarna kommer ifrån. Hypoteket beskriver att frågorna kan komma om pengar nyligen har förts över till ditt konto, om beloppet är stort eller om pengarna kommer från någon annan.

Mäklaren frågar också

Fastighetsmäklare omfattas av samma lag. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) ska mäklaren fråga hur köpet ska finansieras och kan behöva se avtal, kvitton eller fakturor. Överstiger affären 15 000 euro ska mäklaren kontrollera köparens identitet innan köpekontraktet skrivs under, och har mäklaren inte uppnått kundkännedom om köparen får hen inte delta vid kontraktsskrivningen. Företräds köparen av någon med fullmakt kontrolleras både ombudet och köparen, se Köpa bostad med fullmakt.

FMI:s föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3) ger exempel på vad som kan tyda på att köparen är en bulvan, alltså köper åt någon annan för att dölja pengarnas ursprung eller vem som äger bostaden:

• hela eller delar av priset betalas av någon annan än köparen
• betalningen kommer från flera olika konton
• betalning med kontanter eller annat som gör det lättare att vara anonym
• handpenningen betalas direkt till säljaren.

Det är inga förbud, men omständigheter som kan få mäklaren att fråga mer. Kommer en del av pengarna från en förälder är det alltså bra att ha gåvobrevet eller skuldebrevet klart redan vid kontraktet.

Underlag som brukar räcka

Tabellen bygger på vad bankerna själva skriver. Varje bank avgör vad som räcker i det enskilda fallet.

Sparat på lön

Underlaget är kontoutdrag som visar sparandet. SEB skriver att banken kan fråga hur ditt sparande har byggts upp. Har pengarna gått direkt från lönekontot till ett sparkonto under flera år är det lätt att visa. Svårare blir det om pengarna har flyttats mellan många konton eller banker strax före köpet. Lagen säger inget om hur långt tillbaka kontoutdragen ska gå. Det bestämmer banken.

Försäljning av en tidigare bostad

Likvidavräkningen eller köpekontraktet från försäljningen är de underlag Hypoteket nämner. Sitter pengarna kvar i den bostad du ska sälja kan du låna till handpenningen tills försäljningen är klar; det beskrivs i Handpenning.

Gåva eller lån från familjen

För banken är skillnaden viktig. Hypoteket skriver att en gåva inte påverkar din framtida betalningsförmåga på samma sätt som ett lån från en familjemedlem kan göra. Ett gåvobrev visar att pengarna inte ska betalas tillbaka. Lånar du av föräldrarna skriver SEB att det kan behövas ett skuldebrev, som visar beloppet och vad ni har kommit överens om. Vad valet betyder för skatt, arv och en framtida separation finns i Hjälpa sitt barn att köpa bostad.

Räkneexempel: Du köper en bostadsrätt för 2 500 000 kronor. Kontantinsatsen är minst 10 procent, alltså 250 000 kronor. 160 000 kronor har du sparat från lönen, 50 000 kronor kommer från fonder du har sålt och 40 000 kronor från en förälder. Till banken behöver du kontoutdrag som visar sparandet, underlag från fondförsäljningen och ett gåvobrev eller skuldebrev för de 40 000 kronorna. Är det ett lån som ska betalas tillbaka på fyra år blir det 10 000 kronor om året, ungefär 833 kronor i månaden, som banken kan räkna med bland dina utgifter. Är det en gåva finns ingen sådan kostnad.

Arv

Bouppteckningen är en sammanställning av den avlidnas tillgångar och skulder. Den ska lämnas in till Skatteverket inom fyra månader efter dödsfallet, och Skatteverket skriver att bankerna ofta kräver en registrerad bouppteckning innan pengar får tas ut från den avlidnas konto. Ett arv som ännu inte är utbetalt är därför svårt att räkna med till en kontantinsats som ska betalas om några veckor. Ska du köpa ut syskon ur en ärvd bostad finns mer i Lösa ut syskon.

Aktier, fonder och ISK

Underlag från försäljningen av värdepapper är ett av de exempel Hypoteket nämner. Handelsbanken skriver att banken kan fråga varifrån pengarna kommer när du sätter in pengar eller flyttar över värdepapper. Underlaget bör visa både innehavet och försäljningen, till exempel ett depå- eller kontoutdrag från ISK:et. Har pengarna flyttats mellan flera banker eller plattformar kan banken vilja se hela vägen. Sälj i god tid före kontraktet om du inte vill att kursen ska avgöra hur stor insatsen blir.

Krypto

Handelsbanken skriver att du måste kunna visa fullständig dokumentation av transaktionerna, från det att kryptovalutan köptes tills vinsten sattes in på kontot i banken. Banken skriver också att det inte är tillåtet att handla med kryptovaluta utan att redovisa handeln för Skatteverket, och att den har en försiktig hållning till kryptotillgångar. Fråga den bank du ska låna hos innan du räknar med kryptopengar i kontantinsatsen.

Kontanter

Kontanter är svårast att styrka eftersom de inte lämnar några spår på ett konto. Konsumenternas skriver att vissa konsumenter har nekats att sätta in kontanter när de inte har kunnat förklara var pengarna kommer ifrån. Som kund i Swedbank eller Handelsbanken kan du sätta in högst 15 000 kronor per 30 dagar i Bankomats insättningsautomater, så större belopp går inte att sätta in den vägen. Enligt Svenska Bankföreningen ska du på begäran legitimera dig och svara på frågor när du sätter in pengar, och kvitton eller avtal kan behövas för att styrka förklaringen.

Pengar från utlandet

Hypoteket nämner dokumentation om överföringar från utlandet som ett vanligt underlag. Är kunden etablerad i ett land utanför EES som EU-kommissionen klassar som högrisktredjeland måste banken enligt lagen vidta skärpta åtgärder och bland annat ta reda på varifrån kundens pengar kommer (3 kap. 17 §). Har du inkomsten i ett annat land finns mer i Bolån med utländsk inkomst.

Om du inte kan visa var pengarna kommer ifrån

Utan tillräcklig kundkännedom får banken inte inleda affären, och en befintlig kundrelation får inte fortsätta (3 kap. 1 §). Svenska Bankföreningen skriver att banken inte får utföra tjänsten om du inte kan lämna en tillfredsställande förklaring, och Handelsbanken att den i vissa fall inte kan erbjuda en tjänst om den inte får de uppgifter den behöver. Swedbank skriver att konton och tjänster kan spärras och i sista hand sägas upp om kunden inte svarar, och Nordea att nätbanken och appen tillfälligt blockeras tills kunden har svarat.

Misstänker banken penningtvätt ska den rapportera till Polismyndigheten, och den får inte berätta för kunden att den har gjort det (4 kap. 3 och 9 §§). Finansinspektionen skriver, om nekade bankkonton, att banken ibland inte får förklara sitt beslut på grund av penningtvättsreglerna. Rätten till ett bankkonto för vardagsärenden, som FI också beskriver, omfattar inte lån. Andra skäl till att få nej, och vad du kan göra då, finns i Nekad bolån.

Tidpunkten är det stora problemet. SBAB beskriver att handpenningen betalas i samband med kontraktet och resten av köpeskillingen på tillträdesdagen, och att bolånet bör vara godkänt innan du betalar handpenningen. Ställer banken frågor om pengarna först när kontraktet redan är underskrivet kan du stå utan finansiering. Ta därför upp kontantinsatsens ursprung redan när du ansöker om lånelöfte, och överväg ett finansieringsförbehåll i kontraktet.

Inför ansökan

• Räkna ut hur stor kontantinsats du behöver med kalkylatorn för kontantinsats, och skriv ned varifrån varje del kommer.
• Samla underlagen innan banken frågar: kontoutdrag, likvidavräkning, gåvobrev, skuldebrev, bouppteckning eller underlag från försäljningar.
• Låt pengar från familjen gå som banköverföring med ett tydligt meddelande, och skriv gåvobrevet eller skuldebrevet samtidigt.
• Sälj värdepapper och kryptotillgångar i god tid, så att pengarna finns på ett bankkonto när du skriver kontrakt.

Det du lämnar in omfattas av banksekretessen. Enligt lagen ska banken spara underlagen för kundkännedomen i fem år räknat från att kundrelationen upphör (5 kap. 3 §).

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.