Ja, du kan köpa en bostad med förbehåll. Köparen och säljaren skriver då in i köpekontraktet att köpet går tillbaka om du inte får bolånet (finansieringsförbehåll) eller inte får din nuvarande bostad såld (försäljningsförbehåll). Säljaren måste gå med på villkoret, och det måste stå i kontraktet. Vid köp av hus får villkoret gälla i högst två år. Utan förbehåll är köpet bindande när ni båda har skrivit under, även om banken sedan säger nej. Kan du inte betala riskerar du att säljaren häver köpet och kräver skadestånd.

Så fungerar ett förbehåll

Juridiskt är ett förbehåll ett villkor i köpet. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) kallar det återgångsvillkor eller svävarvillkor, eftersom äganderätten "svävar" tills villkoret är uppfyllt. Uppfylls det inte går köpet tillbaka. Det innebär ofta att säljaren behåller bostaden och att du får tillbaka det du har betalat.

  • Hus och andra fastigheter. Enligt jordabalken är ett villkor ogiltigt om det inte står i köpehandlingen. Köpet får inte vara villkorat i mer än två år från kontraktsdagen. Avtalar ni längre tid blir hela köpet ogiltigt, och anger ni ingen tid räknas den som två år. Skriver ni senare ett köpebrev måste villkoret stå även där.
  • Bostadsrätt. Bostadsrättslagen har ingen motsvarande regel om villkor. Den kräver att avtalet är skriftligt, är underskrivet och anger lägenhet och pris. FMI skriver ändå att villkoret måste stå i köpekontraktet för att gälla. Ett villkor behövs inte för medlemskapet: enligt lagen är köpet ogiltigt om föreningen vägrar dig medlemskap.
  • Budet räcker inte. Ett bud binder ingen. Du kan lägga ett bud med förbehåll, och villkoret antecknas då i budgivningslistan. Men det är kontraktet som gäller, och enligt FMI gäller förbehållet inte om det inte står där.
Förbehåll Köpet går tillbaka om Bra att veta
Finansieringsförbehåll (låneklausul) du inte får lån på avtalat belopp inom fristen Lånelöftet räcker inte som skydd, se nedan
Försäljningsförbehåll din nuvarande bostad inte blir såld inom fristen Brygglån kräver att den gamla bostaden är såld
Besiktningsförbehåll besiktningen visar fel, eller du begär det inom fristen Öppen eller begränsad klausul
Medlemskap i bostadsrättsförening föreningen vägrar dig medlemskap Gäller enligt lag, utan klausul

Vad ett överlåtelseavtal för bostadsrätt i övrigt måste innehålla står i Överlåtelseavtal för bostadsrätt.

Vad som gäller när styrelsen faktiskt säger nej läser du i Nekad medlemskap i bostadsrätt.

Varför lånelöftet inte är ett skydd

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked, och det binder varken dig eller banken. Swedbank skriver att lånelöftet förutsätter att uppgifterna du lämnat stämmer och är oförändrade när lånet betalas ut, och att banken senare kan godkänna bostaden som säkerhet. Konsumentverket påpekar att banken kan neka lånet om den bedömer att bostaden inte motsvarar lånebeloppet. Hur banken räknar fram beloppet står i Lånelöfte och KALP.

Vad lånelöftet inte garanterar Exempel Det här bör villkoret täcka
Att bostaden godtas som säkerhet Banken värderar bostaden lägre än priset eller bedömer föreningens ekonomi som svag Ett lånebelopp i kronor, inte bara "lån beviljas"
Att din ekonomi bedöms likadant Nytt jobb, föräldraledighet, nya lån eller ändrad inkomst som egenföretagare En frist som räcker för en slutlig kreditprövning
Att löftet gäller vid tillträdet SBAB:s lånelöfte gäller i 3 månader, Swedbanks och Danske Banks i 6 Ett datum när villkoret ska vara uppfyllt

I en enkät som SBAB låtit göra uppgav 4 procent att de nekats lån på den nivå som lånelöftet angav. Svaren tydde på att de främsta skälen var att banken inte godkände bostaden som säkerhet eller att ekonomin hade ändrats. Majoriteten av dem fick lån i en annan bank i stället, och en del fick skjuta till mer kontanter. Enligt SBAB är andelen så låg att det är svårt att dra säkra slutsatser.

Det säkraste är att få lånet slutligt beviljat innan du skriver på. Både Konsumenternas Bank- och finansbyrå och bankerna, till exempel Swedbank, Danske Bank och SBAB, ger det rådet. Ett finansieringsförbehåll behövs när du inte hinner få ett slutligt besked, eller när det finns en särskild risk att lånet inte går igenom.

Räkneexempel: Du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor och har ett lånelöfte på 2 700 000 kronor. Du har 300 000 kronor själv, alltså 10 procent i kontantinsats. Banken bedömer bostaden som värd 2 800 000 kronor och lånar högst 90 procent av det, alltså 2 520 000 kronor. Du behöver då 480 000 kronor själv, 180 000 kronor mer än du har. Står det bara att "köparen ska beviljas lån" kan det bli oklart om villkoret är uppfyllt, eftersom du faktiskt har fått ett lån. Står det "lån på minst 2 700 000 kronor" kan du begära att köpet går tillbaka.

Läs mer om vad som händer när banken värderar bostaden lägre än priset. Hur mycket du behöver själv kan du räkna ut med kalkylatorn för kontantinsats.

När ett finansieringsförbehåll är rimligt

Det här är vår bedömning, inte en regel:

  • Banken hinner inte göra den slutliga prövningen före kontraktsskrivningen, till exempel när säljaren vill skriva kontrakt samma dag som budgivningen avslutas.
  • Värderingen är osäker. Det gäller till exempel hus i dåligt skick, ovanliga objekt, hus på arrendetomt eller bostadsrätter i föreningar med svag ekonomi.
  • Inkomsten är svår att bedöma. Det gäller till exempel om du har ett nystartat företag, är visstidsanställd eller nyss har bytt jobb.
  • Nyproduktion. Det kan gå lång tid mellan förhandsavtalet och tillträdet, och enligt Konsumentverket kan mycket hända med ekonomin under tiden. Lånelöftet hinner gå ut. Bostadsrättslagen ger dig rätt att frånträda ett förhandsavtal bara i fyra fall (5 kap. 13 §): lägenheten upplåts inte som bostadsrätt senast vid inflyttningen, upplåtelsen dröjer mer än skälig tid efter den beräknade tidpunkten, avgifterna blir väsentligt högre än i förhandsavtalet eller lägenheten eller föreningens hus avviker väsentligt från det avtalade. Att banken nekar lånet är inte ett av dem. Se Bolån till nyproduktion.

Checklista: det här ska ett finansieringsförbehåll innehålla

Det här är ingen juridisk mall. Klausulen skriver mäklaren eller en jurist för just din affär. Enligt FMI ska mäklaren se till att villkoret blir så tydligt att parterna inte hamnar i tvist om hur det ska tolkas. Kontrollera att kontraktet svarar på varje punkt:

  1. Belopp. Lån på minst ett visst belopp i kronor, med bostaden som säkerhet.
  2. Vilken bank. Gäller villkoret lån i en viss bank, eller i vilken bank som helst? Det påverkar om du måste söka i fler banker innan du kan begära att köpet går tillbaka.
  3. Tidsfrist. Ett datum. Enligt FMI ska fristen ge dig den tid du behöver för att få besked om lånet. För hus får villkoret gälla i högst två år.
  4. Hur du begär återgång. Enligt FMI ska villkoret alltid beskriva hur begäran ska göras och till vem, till exempel skriftligt till säljaren med kopia till mäklaren.
  5. Bevis. Ska du visa ett skriftligt avslag från banken? Bestäm det i förväg.
  6. Din skyldighet att söka lånet. Kontraktet kan ange att du ska söka lånet direkt och med riktiga uppgifter. Ett förbehåll är inte en ångerrätt, och FMI säger detsamma om besiktningsklausuler.
  7. Handpenningen. Ska den stå på mäklarens klientmedelskonto tills villkoret är uppfyllt? Det kräver ett skriftligt depositionsavtal mellan dig, säljaren och mäklaren, eller att mäklaren också skriver under köpekontraktet. Skriv också ut att handpenningen betalas tillbaka om köpet går åter. Se Handpenning.
  8. Vad som händer när fristen går ut. Blir köpet ovillkorat om du inte har hört av dig före fristen? Det ska framgå av kontraktet.

Försäljningsförbehåll: köpet gäller bara om du säljer

Ett försäljningsförbehåll innebär att köpet av den nya bostaden går tillbaka om du inte får din nuvarande bostad såld. FMI nämner det som ett av exemplen på återgångsvillkor. Säljaren kan på samma sätt göra sin försäljning beroende av att hen själv köper en ny bostad.

Förbehållet hänger ihop med finansieringen. Är kontantinsatsen bunden i den gamla bostaden behöver du ofta ett brygglån, och det kräver att du har sålt. Länsförsäkringar kräver till exempel ett giltigt säljkontrakt för ett brygglån, och övriga bankers krav finns i Brygglån.

Det här bör ett försäljningsförbehåll svara på:

  • Lägsta pris. Räcker det att bostaden blir såld, eller ska den säljas för minst ett visst belopp? Får du mindre betalt än du räknat med räcker kontantinsatsen kanske inte. SBAB råder dig att utgå från det lägsta priset du kan tänka dig att sälja för när du räknar på nästa köp.
  • Vad som räknas som sålt. Ett underskrivet köpekontrakt utan egna villkor från din köpare. Har din köpare ett förbehåll har du en kedja, och då kan hela kedjan falla.
  • Tidsfrist och tillträde. Ett datum när din bostad ska vara såld, och en tillträdesdag för den nya bostaden som ger dig tid att sälja. SBAB föreslår att tillträdet läggs 3 till 6 månader fram när du både köper och säljer.
  • Samma punkter som i checklistan: hur du begär återgång, handpenningen och vad som gäller när fristen går ut.

Varför säljaren ofta säger nej

Säljaren bestämmer själv vem som får köpa och behöver inte välja det högsta budet. Ett bud med förbehåll ger säljaren en affär som kan gå tillbaka, och under tiden kan de andra spekulanterna gå vidare. FMI beskriver samma slags risker för öppna besiktningsklausuler: bostaden kan behöva säljas igen till ett lägre pris, och säljaren kan ha lagt tid och pengar på en affär som inte blev av.

Vår bedömning är att det blir lättare att få säljaren att gå med på ett förbehåll om fristen är kort, villkoret är tydligt och du betalar en handpenning som deponeras. För besiktningsklausuler nämner FMI också att parterna kan avtala om en ersättning till säljaren om köpet går tillbaka. Säger säljaren nej får du välja mellan att få lånet slutligt beviljat innan du skriver på, eller att avstå. Läs mer om hur budgivningen går till i Budgivning.

Om du inte har något förbehåll och lånet nekas

Då är köpet bindande. Köpekontrakt kan ha en punkt där köparen intygar att köpet inte kan gå tillbaka om finansieringen inte är klar. I ett av FMI:s tillsynsärenden stod det i kontraktet att köparen avstått från ett sådant villkor och att utebliven betalning kunde leda till att säljaren häver köpet och kräver skadestånd.

  • Skadestånd. Häver säljaren köpet av ett hus enligt kontraktet för att du inte betalat, ska du enligt jordabalken ersätta säljarens skada. Konsumenternas Bank- och finansbyrå varnar för skadeståndskrav om du inte kan låna pengarna till tillträdesdagen.
  • Handpenningen. Varken jordabalken eller bostadsrättslagen säger vad som händer med den, så det avgörs av kontraktet.
  • Vad du kan göra. Fråga banken varför du fick nej och prova andra banker. Läs Nekad bolån. Kan du skjuta till mer kontanter eller låna med en medlåntagare kan affären gå igenom ändå. Prata med säljaren och mäklaren direkt. Vår bedömning är att ett senare tillträde, eller en överenskommelse om att köpet går tillbaka mot en ersättning, ofta blir billigare för båda än en tvist.

Skillnaden mellan att köpet går åter enligt ett villkor och att det hävs går vi igenom i guiden om att ångra ett bostadsköp.

Besiktningsförbehåll

När du köper ett hus har du en långtgående undersökningsplikt enligt jordabalken. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte klaga på efteråt. Konsumentverket råder dig därför att besikta huset innan du skriver under. Du har bara rätt att besikta efter kontraktet om det finns en klausul om det.

  • Öppen besiktningsklausul: du kan begära att köpet går tillbaka inom fristen utan att ange skäl. FMI rekommenderar den här formen, med rimliga frister och tydliga anvisningar.
  • Begränsad besiktningsklausul: köpet går bara tillbaka om besiktningen visar vissa fel, eller fel som kostar mer än ett visst belopp att åtgärda.
  • Inte för ånger. Enligt FMI är en öppen klausul inte till för en köpare som bara ångrat sig. Den som använder den så kan bryta mot lojalitetsplikten mellan avtalsparter.

Vad du kan kräva om fel upptäcks efter tillträdet står i Dolda fel i hus. Hela köpprocessen steg för steg finns i Köpa första bostaden.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.