Köpa hus – det här ska du tänka på som inte gäller bostadsrätt

Ett husköp skiljer sig från en bostadsrätt på fyra sätt. Du betalar lagfart och ofta nya pantbrev, vilket blir tiotusentals kronor utöver kontantinsatsen. Du betalar själv uppvärmning, vatten, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift och allt underhåll, som i en bostadsrätt till stor del går via föreningen. Du har undersökningsplikt enligt jordabalken, så fel som du borde ha hittat är ditt problem. Och du behöver ta reda på vad du köper: tomten kan vara friköpt, upplåten med tomträtt eller arrenderad. Själva köpet, från lånelöfte till tillträde, går till på samma sätt som för andra bostäder och beskrivs i Köpa första bostaden.

Guiden gäller villor och radhus med äganderätt. Många radhus är bostadsrätter, så kontrollera upplåtelseformen i objektsbeskrivningen. Är radhuset en bostadsrätt gäller i stället det som står i Bolån på bostadsrätt, och det du ska granska i föreningen står i Köpa bostadsrätt. Fritidshus har egna frågor, se Bolån till fritidshus.

Hus eller bostadsrätt för 4 miljoner kronor

Tabellerna jämför ett hus och en bostadsrätt med samma pris och samma lån. Antaganden: priset är 4 000 000 kronor, du lånar 90 procent (3 600 000 kronor), räntan är 3,5 procent och huset har en boarea på 140 kvadratmeter, ett taxeringsvärde under priset och pantbrev på 2 500 000 kronor sedan tidigare. Lantmäteriets och Skatteverkets belopp gäller 2026.

Engångskostnader

De nya pantbreven gäller de 1 100 000 kronor av lånet som de befintliga pantbreven inte täcker. Utan några pantbrev i huset blir pantbreven 72 375 kronor och summan 533 200 kronor. För huset tillkommer också kostnaden för en egen besiktning.

Löpande kostnader per månad

Energiåtgången bygger på Energimyndighetens snitt för småhus (se nedan). Vad den kostar i kronor beror på uppvärmningssätt och elpris, och därför står inget belopp i tabellen. Underhållet är bankens schablon, inte en faktisk kostnad.

Räkneexempel: Fastighetsavgiften och underhållet för huset blir 869 + 4 319 = 5 188 kronor i månaden. För bostadsrätten blir underhållet 1 167 kronor. Skillnaden är 4 021 kronor. Huset blir alltså billigare per månad först om bostadsrättens årsavgift är högre än cirka 4 000 kronor plus det huset kostar i uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning och villaförsäkring. Hushållsel betalar du i båda fallen.

Räkna på ditt eget fall med kontantinsatskalkylatorn, som tar med lagfart och befintliga pantbrev.

Lagfart och pantbrev: fråga efter pantbreven före budet

Vid ett vanligt köp blir lagfarten 1,5 procent av priset plus 825 kronor. Skatten räknas på taxeringsvärdet om det är högre, men det är det sällan, eftersom taxeringsvärdet för småhus ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet två år före taxeringsåret.

Pantbreven är den kostnad som skiljer mest mellan olika hus. Banken behöver bara ansöka om ny inteckning om det inte redan finns tillräckligt med pantbrev uttagna i fastigheten. I exemplet ovan är skillnaden mellan inga pantbrev och pantbrev på 2 500 000 kronor 50 000 kronor. Be mäklaren om uppgiften innan du lägger bud. Lånar du 90 procent av priset betalar du lagfart och pantbrev med egna pengar utöver kontantinsatsen. Hur kostnaderna räknas, när lagfarten ska sökas och när du slipper stämpelskatt står i Lagfart och pantbrev. Flera banker tar dessutom ett eget arvode för ansökan, se Avgifter för bolån.

Driften betalar du själv, och banken räknar med den

I en bostadsrätt äger föreningen huset och betalar fastighetsavgiften. I ett hus kommer alla räkningar till dig. Konsumentverket nämner uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning och sotning, och till det kommer el, försäkring och fastighetsavgift.

Fastighetsavgift. För 2026 är den 0,75 procent av taxeringsvärdet, men högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Taket nås vid ett taxeringsvärde på 1 390 000 kronor, så för de flesta hus för 4 miljoner kronor är det taket som gäller. Nybyggda småhus med värdeår 2012 eller senare är avgiftsfria de första 15 åren. Den som äger huset den 1 januari betalar för hela året, och äganderätten går normalt över på tillträdesdagen. Tillträder du under 2026 betalar du alltså först för 2027.

Hur avgiften räknas för nybyggda hus, vad som gäller för pensionärer och hur den delas när huset säljs står i Fastighetsavgift 2026.

Uppvärmning. Småhus använde i snitt 90,5 kWh per kvadratmeter för värme och varmvatten under 2024, enligt Energimyndigheten. Hushållsel ingår inte, och inte heller den energi som en värmepump hämtar från luft, mark eller vatten. Hus byggda 2021 eller senare använde 39 kWh och hus byggda 1940 eller tidigare 110 kWh. För 140 kvadratmeter blir det cirka 5 500 kWh i ett nytt hus och 15 400 kWh i ett gammalt. Säljaren ska ha en energideklaration, och den visar vad just det huset använder.

Försäkring. I ett hus behöver du både hemförsäkring och villaförsäkring, enligt Konsumenternas. Villaförsäkringen gäller själva huset.

Driftskostnaden i objektsbeskrivningen bygger på säljarens uppgifter. SBAB skriver att mäklarens uppgift sällan tar med underhållet, och att banken räknar med en underhållskostnad och utgår mer från husets storlek än från hur många som bor där. Handelsbanken räknar med driftskostnad och hemförsäkring i sin kvar att leva på-kalkyl. I Finansinspektionens kartläggning höjde hälften av bankerna sina driftsschabloner under 2023. Bland dem steg schablonen i snitt med cirka 900 kronor för småhus och 300 kronor för bostadsrätter. Samma inkomst kan alltså räcka till olika stora lån beroende på vilken bostad du köper. Se Lånelöfte och KALP och prova Hur mycket kan jag låna?.

Underhållet är den stora skillnaden

I en bostadsrätt betalar föreningen tak, fasad och stammar via avgiften. I ett hus gör du det själv, och kostnaderna kommer klumpvis. Handelsbankens schablon räknar med att du gör mycket själv och väljer billigare alternativ, och kommer ändå fram till 4 319 kronor i månaden för en villa mot 1 167 kronor för en bostadsrätt. Några av posterna:

Handelsbankens tumregel är att spara minst 4 000 kronor i månaden till underhåll om du bor i villa och 1 000 kronor i bostadsrätt. Räkna inte med att kunna låna till alla renoveringar i efterhand. När du utökar ett bolån får belåningsgraden vara högst 80 procent, och banken får omvärdera huset tidigast fem år efter köpet om värdet inte ändrats avsevärt av annat än prisutvecklingen. Läs mer i Utöka bolånet.

Undersökningsplikt och besiktning

Enligt jordabalken kan du inte klaga på fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning. Hur noga du måste undersöka beror på husets skick, hur jämförbara hus brukar vara och omständigheterna vid köpet. Ett gammalt hus med fuktfläckar kräver mer än ett nytt. Konsumentverket påpekar att de flesta överlåtelsebesiktningar inte täcker hela undersökningsplikten och att det är bra att anlita en egen besiktningsman. Kontrollera också att det finns tillstånd för enskilt avlopp och om det finns planer på nya vägar eller byggnader i området.

Fel som inte gick att upptäcka är dolda fel. Kravet på säljaren preskriberas tio år efter tillträdet. Vad som räknas som dolt fel och hur friskrivningar fungerar står i Dolda fel i hus.

Köpet av ett hus blir giltigt först med ett skriftligt köpekontrakt som både du och säljaren skriver under. Ett bud är därför inte bindande, se Budgivning. När kontraktet är påskrivet betalar du vanligen handpenning.

Friköpt tomt, tomträtt eller arrende

Tomträtt. Du betalar en årlig avgäld till markägaren. Avgälden ligger fast i perioder om tio år, om inte en längre period har avtalats, och kan sedan ändras. Fråga mäklaren vad avgälden är och när nästa period börjar. Hur avgälden räknas om och när det lönar sig att friköpa står i Köpa hus med tomträtt. Tomträtt beskattas som en fastighet, så du betalar fastighetsavgiften.

Arrende. Står huset på arrenderad mark äger du bara byggnaden, och den är ingen egen fastighet. Fastighetsavgiften är då högst 5 212 kronor, men alla banker lånar inte ut. SBAB lånar till villor som är friköpta eller på tomträtt, men inte på arrende. Mer om ofri grund finns i Bolån till fritidshus.

Checklista före budet

• Pantbreven: hur mycket huset redan är intecknat för.
• Taxeringsvärdet: ger fastighetsavgiften, och lagfarten om det är högre än priset.
• Upplåtelseformen: äganderätt, tomträtt med avgäld, arrende eller bostadsrätt.
• Energideklarationen: husets faktiska energianvändning.
• Besiktningen: säljarens protokoll och din egen besiktningsman.
• Vatten och avlopp: kommunalt eller enskilt, och tillstånd för enskilt avlopp.
• Driftskostnaden: vad som ingår och hur många som bor i huset i dag.
• Underhållet: ålder på tak, värmeanläggning, fönster och dränering.
• Lånelöftet: att det räcker med kontantinsats, lagfart och pantbrev inräknade.
• Samfällighet: ligger huset i ett område med samfällighetsförening, be om anläggningsbeslutet, budgeten, underhållsplanen och uppgift om föreningens lån, se Samfällighetsavgift för villa och radhus.
• Servitut och ledningsrätter: vem som har rätt att använda tomten, och om rättigheterna står i fastighetsregistret, se Köpa hus med servitut.
• Säljer ett dödsbo? Kontrollera att bouppteckningen är registrerad och att alla delägare skriver under, se köpa hus från dödsbo.
• Bygglov och slutbesked: för tillbyggnader, uterum och gäststuga. Saknas de, läs vad som gäller när du köper hus med olovlig byggnad.

Begrepp i kontraktet och bankens papper, som köpebrev, lagfart och pantbrev, förklaras kort i ordlistan.

Vad du ska kontrollera med enskilt avlopp och egen brunn står i Bolån till hus på landsbygden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.