Köpa hus med olovlig byggnad – vem betalar och vad du ska kontrollera

Köper du ett hus där en tillbyggnad, ett uterum eller en gäststuga saknar bygglov eller slutbesked tar du normalt inte över säljarens byggsanktionsavgift. Den tas ut av den som ägde huset när överträdelsen begicks, den som begick den eller den som har fått en fördel av den, och bara om den avgiftsskyldige har fått tillfälle att yttra sig inom fem år. Det du tar över är byggnaden och kommunens möjlighet att kräva att du söker bygglov i efterhand, ändrar eller river. Ett krav på rättelse kan riktas mot dig fram till tio år efter överträdelsen, och ett krav på att söka lov i efterhand har ingen sådan gräns. Kontrollera därför bygglov och slutbesked hos kommunen innan du skriver kontrakt. Upptäcker du det först efter köpet kan du ha rätt till prisavdrag, om säljaren inte berättade och du inte borde ha förstått det.

Vad som gör en byggnad olovlig

En byggnad är olovlig om den har byggts utan bygglov när lov krävdes, om bygget påbörjades utan startbesked eller om byggnaden har tagits i bruk utan slutbesked. Boverket nämner också åtgärder som har gjorts med bygglov men i strid med något villkor i lovet.

Reglerna för vad som får byggas utan lov ändrades den 1 december 2025. I dag krävs normalt inget bygglov för tillbyggnader på sammanlagt högst 30 kvadratmeter som inte går över taknocken. Inom detaljplan gäller detsamma för en komplementbyggnad, till exempel en gäststuga, eller ett komplementbostadshus på högst 30 kvadratmeter byggnadsarea och högst 4 meter till taknocken, så länge sådana byggnader på tomten tillsammans är högst 45 kvadratmeter. Utanför detaljplan är gränserna 50 och 65 kvadratmeter och 4,5 meter. Närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs ändå bygglov, i vissa fall utom när grannarna skriftligen har godkänt bygget. En lovfri byggnad behöver inte anmälas, utom när till exempel bärande delar, eldstad eller avlopp berörs. Vad startbesked och slutbesked innebär när du bygger själv står i Byggnadskreditiv.

Det betyder inte att allt som byggdes före december 2025 nu är lagligt. Det som byggdes tidigare bedöms i grunden enligt de äldre reglerna, men övergångsreglerna säger att de nya reglerna ska användas om åtgärden inte är en överträdelse enligt dem eller ger en lindrigare påföljd. Ett uterum som krävde bygglov 2022 men hade varit lovfritt i dag kan alltså falla utanför. Boverket skriver samtidigt att det är oklart hur komplementbyggnader som var lovpliktiga när de byggdes och saknar bygglov, men är lovfria nu, ska räknas in i de 45 eller 65 kvadratmeterna. Fråga byggnadsnämnden hur den bedömer just det hus du tittar på.

Den 1 januari 2027 träder nya ändringar i kraft genom lag (2026:746) och förordning (2026:1265). Storleksgränserna, tidsgränserna och avgiftsbeloppen i den här guiden har samma innehåll i de nya lydelserna, och även då ska de nya reglerna användas om de är lindrigare för en äldre överträdelse.

Vad kommunen kan göra, mot vem och hur länge

Byggsanktionsavgiften tas ut även om ingen har varit oaktsam. Kommunen kan avstå från den om det vore oskäligt, till exempel om överträdelsen berodde på något den avgiftsskyldige inte kunde förutse, och den kan sättas ned till hälften eller en fjärdedel om den inte står i rimlig proportion till överträdelsen. Rättas felet innan nämnden har tagit upp frågan på ett sammanträde tas ingen avgift ut. Är flera avgiftsskyldiga för samma överträdelse svarar de solidariskt.

Du som köper efteråt var inte ägare när överträdelsen begicks och har inte byggt. Lagen nämner också den som har fått en fördel av överträdelsen, men säger inte närmare vem det är. Boverket skriver i sin vägledning om ingripandebesked att en köpare kan bli tvungen att betala vite eller byggsanktionsavgift, så helt uteslutet är det inte. För säljaren betyder femårsgränsen att kommunen fram till 2028 kan ge säljaren tillfälle att yttra sig om en avgift för ett uterum som påbörjades 2023, även om huset har sålts.

Ett lovföreläggande riktas enligt Boverket bara mot den som äger huset när det beslutas, alltså mot dig efter tillträdet. Byggnadsnämnden får ta ut en avgift för bygglovet i efterhand, och den kan i lovet kräva ändringar i det som har byggts. Kan lov inte ges kan kommunen i stället besluta om rättelse.

Så räknas byggsanktionsavgiften

Avgiften räknas i prisbasbelopp, med det belopp som gäller det år beslutet fattas. För 2026 är prisbasbeloppet 59 200 kronor. Arean som avgiften räknas på, sanktionsarean, är bruttoarean eller öppenarean minus 15 kvadratmeter. Avgiften får vara högst 50 prisbasbelopp.

Avgiften för att ta en byggnad i bruk utan slutbesked förutsätter att kommunen har gett ett startbesked. Har någon byggt helt utan bygglov och startbesked tas bara avgiften för att ha påbörjat bygget ut, enligt en dom från Mark- och miljööverdomstolen (mål P 343-16). Fanns bygglov men bygget började före startbeskedet halveras den avgiften. Utanför detaljplan hade en gäststuga på 40 kvadratmeter normalt varit lovfri.

Räkneexempel: Säljaren har byggt ett uterum på 40 kvadratmeter utan bygglov och startbesked och använder det. Uterummet är större än de 30 kvadratmeter som får byggas utan lov. Sanktionsarean blir 40 − 15 = 25 kvadratmeter. Att påbörja bygget utan startbesked kostar 0,5 + 0,005 × 25 = 0,625 prisbasbelopp, alltså 0,625 × 59 200 = 37 000 kronor. Någon avgift för att uterummet används utan slutbesked tas inte ut, eftersom inget startbesked gavs. Sätter kommunen ned avgiften blir den 18 500 kronor (hälften) eller 9 250 kronor (en fjärdedel). Hade säljaren haft bygglov och startbesked men tagit uterummet i bruk före slutbeskedet hade avgiften i stället blivit 0,1 + 0,001 × 25 = 0,125 prisbasbelopp, alltså 7 400 kronor. Rättar den avgiftsskyldige inte felet efter beslutet, trots skälig tid, ska kommunen ta ut en ny avgift med dubbla det senaste beloppet.

Formlerna är de som gäller i dag. För överträdelser före den 1 december 2025 ska de äldre reglerna användas, om inte de nya ger en lindrigare påföljd. Beloppen kan alltså vara andra för en äldre byggnad.

Tioårsgränsen skyddar bara mot rättelse

Byggnadsnämnden får inte besluta om ett rättelseföreläggande när det har gått mer än tio år från överträdelsen. Enligt Boverket räknas tiden från den dag överträdelsen begicks. Nämnden måste visa att det har gått mindre än tio år, men den som påstår att det har gått längre behöver göra det troligt med fakturor, kvitton, fotografier eller intyg. Be därför säljaren om sådana underlag när en tillbyggnad saknar lov. Gränsen gäller inte om en bostad olovligt har gjorts om till något väsentligen annat än bostad.

Efter tio år kan kommunen inte kräva att uterummet rivs, men det får inte därmed bygglov eller slutbesked. Lagtexten anger ingen tidsgräns för lovföreläggande eller för användningsförbud.

Har kommunen redan beslutat om ett rättelseföreläggande mot säljaren gäller det i stället mot dig när du tar över huset. Beslutet ska skickas till inskrivningsmyndigheten och antecknas i fastighetsregistret, så det syns i ett fastighetsutdrag. Ett löpande vite följer med till dig bara om det var antecknat före köpet. Andra viten måste kommunen besluta om på nytt mot dig.

Så kontrollerar du huset före kontraktet

1. Fråga säljaren och mäklaren. Vilka tillbyggnader och andra byggnader finns, när byggdes de och finns bygglov och slutbesked? Mäklarens frågelista till säljaren kan ta upp bygglov. FMI påpekar att det säljaren uppger kan ge dig en utökad undersökningsplikt.
2. Begär ut handlingarna från byggnadsnämnden. Be om bygglov, startbesked, slutbesked och ritningar för fastigheten. Nämnden ska lämna skriftliga upplysningar om byggande om någon begär det. Jämför ritningarna med huset: uterum, inredd vind, gäststuga och carport.
3. Läs fastighetsutdraget. Där syns anteckningar om förelägganden och användningsförbud.
4. Begär ett ingripandebesked om du är osäker. Vem som helst kan be byggnadsnämnden om ett skriftligt besked om något på fastigheten motiverar ett ingripande. Boverket skriver att beskedet i första hand är till för den som funderar på att köpa. Nämnden behöver oftast besöka platsen, så räkna med att det tar tid. Den kan ta ut en avgift och är inte bunden av beskedet. Ger kommunen ett felaktigt besked och ingriper senare kan den bli skadeståndsskyldig.
5. Skriv in det i kontraktet. Hinner du inte få besked före kontraktet kan du be om en skriftlig uppgift i kontraktet om att bygglov och slutbesked finns, eller om ett återgångsvillkor. Bland FMI:s exempel på återgångsvillkor finns att köparen får bygglov, och ett sådant villkor får löpa i högst två år. När kontraktet är påskrivet kan du inte ångra bostadsköpet bara för att du har ändrat dig.

Köper du av ett dödsbo kan säljarna veta lite om vad som har byggts och när, och då väger handlingarna från kommunen tyngre. Se Köpa bostad från dödsbo. Övriga kontroller före ett husköp står i checklistan för att köpa hus.

Om du upptäcker det efter köpet

Plan- och bygglagen har en egen regel för det här. Säljs ett hus efter en överträdelse som ger byggsanktionsavgift, och innan den har rättats, gäller jordabalkens regler om prisavdrag och hävning. Du kan alltså kräva avdrag på priset, eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse. Det gäller inte om säljaren berättade om överträdelsen eller om du kände till eller borde ha känt till den. Lagtexten ställer inget krav på att säljaren själv visste om det. Enligt jordabalken ska talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet, om inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Två andra regler i jordabalken kan också bli aktuella:

• Rådighetsfel (4 kap. 18 §). Ett beslut av en myndighet gör att du inte kan använda fastigheten som du hade skäl att räkna med vid köpet.
• Fel i fastigheten (4 kap. 19 §). Huset stämmer inte med avtalet eller med vad du med fog kunde förutsätta, till exempel om säljaren uppgav att bygglov fanns. Har säljaren utfäst det, eller varit försumlig, har du dessutom rätt till ersättning för skada. Men du kan inte åberopa det du borde ha upptäckt vid en undersökning av huset.

I samtliga fall måste du meddela säljaren inom skälig tid efter att du märkte eller borde ha märkt felet. En fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter tillträdet. Hur du reklamerar, och när det kan löna sig att gå till domstol, står i Dolda fel vid köp av hus.

Vad mäklaren ansvarar för

Mäklaren behöver inte själv ta reda på om bygglov finns. Enligt FMI bör mäklaren däremot kunna berätta var du får den informationen, i vissa fall på eget initiativ. Det mäklaren känner till, och det säljaren har uppgett, ska mäklaren berätta i god tid före kontraktet. I FMI:s frågor och svar finns ett exempel där mäklaren först vid kontraktsskrivningen nämnde att en utbyggnad saknade bygglov. Det var för sent, eftersom köparen måste få tid att fundera, undersöka vidare eller förhandla om priset.

Banken och värderingen

Vi har inte hittat någon bank som på sina sidor beskriver hur en olovlig byggnad påverkar bolånet eller värderingen. SBAB tar med frågan "Har bygglov eller slutbesked lämnats för eventuella tillbyggnader?" i sin checklista inför visning, bland de juridiska uppgifterna. Boverket skriver att även en kreditgivare kan ha nytta av ett ingripandebesked.

Lånet bygger på bankens värdering, och den kan bli lägre än priset. Då blir belåningsgraden högre och du kan behöva en större kontantinsats, se Banken värderar lägre än priset och räkna på belåningsgraden. Vet du att en del av huset saknar lov: fråga banken innan du lägger bud. Hela köpet, från lånelöfte till tillträde, beskrivs i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.