Köpa bostad från dödsbo – underskrifter, bouppteckning, skick och bolån

När du köper en bostad från ett dödsbo är det dödsboet som säljer, och köpet går till som vanligt med lånelöfte, kontrakt, handpenning och tillträde. Tre saker skiljer sig. Alla dödsbodelägare ska skriva under, själva eller genom fullmakt, om inte en boutredningsman eller testamentsexekutor sköter boet. För ett hus måste dödsboet först få egen lagfart, och den kräver en bouppteckning som är registrerad hos Skatteverket. Och ett dödsbo kan friskriva sig från fel, eftersom delägarna ofta inte vet hur bostaden har skötts. Då väger din egen besiktning tyngre. Stämpelskatten och bolånet fungerar som vid vilket köp som helst.

Den här guiden är skriven för dig som köper. Är du arvinge och undrar vad som händer med den avlidnes lån, läs Bolån när någon dör.

Vem ska skriva under kontraktet?

Dödsbodelägarna förvaltar boet tillsammans och företräder det mot dig som köpare. Dödsbodelägare är den avlidnes arvingar, en efterlevande make eller sambo och universella testamentstagare. Så länge ett testamente inte har vunnit laga kraft räknas både arvingen och testamentstagaren som delägare. Vilka de är framgår av bouppteckningen.

Överförmyndarens samtycke behövs inte när en boutredningsman eller testamentsexekutor skriver under. Delägarnas makar behöver inte godkänna försäljningen. Skriver någon delägare under genom ett ombud vill Lantmäteriet ha fullmakten i original med lagfartsansökan. Vad en fullmakt ska innehålla står i Köpa bostad med fullmakt. Finns det ett testamente i bouppteckningen ska en kopia av det också skickas med.

Finns det bara en dödsbodelägare upphör dödsboet i regel när bouppteckningen har registrerats. Då säljer arvingen själv, efter att ha fått personlig lagfart.

En boutredningsman utses av tingsrätten när en delägare, en testamentsexekutor eller i vissa fall en borgenär begär det. Boutredningsmannen kan skriva under ensam, men får inte sälja ett hus utan delägarnas skriftliga samtycke eller tingsrättens tillstånd. Saknas det blir din lagfartsansökan vilande. Enligt Lantmäteriet är domstolarna restriktiva med att låta en boutredningsman sälja mot en delägares vilja.

Samma krav gäller när dödsboet tar ställning till ditt bud. Ett bud är inte bindande förrän kontraktet är påskrivet, och i ett dödsbo som sköts av delägarna betyder det att alla ska vara överens om att godta det. Det kan ta längre tid än när en enskild säljare bestämmer, se Budgivning.

Bouppteckningen styr tidsplanen

Bouppteckningen ska förrättas inom tre månader efter dödsfallet och lämnas till Skatteverket inom en månad efter förrättningen. Skatteverket kan förlänga den första fristen. Därefter står ärendet i kö. Den 17 oktober 2026 angav Skatteverket en kötid på cirka tio veckor innan ett ärende får en handläggare.

För ett hus spelar registreringen stor roll. Ett dödsbo som säljer en fastighet måste ha egen lagfart, så kallad dödsbolagfart, och Lantmäteriet beviljar den bara med en registrerad bouppteckning där fastigheten finns med. Är bouppteckningen förrättad från och med 1 juli 2026 behöver dödsboet också ett svenskt organisationsnummer från Skatteverket. Har dödsboet inte lagfart när du söker din kan Lantmäteriet förklara din ansökan vilande, och din lagfart beviljas inte förrän dödsboets är klar. Dröjer dödsboet med sin ansökan får du enligt jordabalken själv söka lagfart även för dödsboets förvärv, och dödsboet ska då lämna dig de handlingar som behövs.

Lagen hindrar inte att kontraktet skrivs innan bouppteckningen är förrättad, men då vet du inte säkert vilka som är delägare. Skillnaden är skyddet: ett avtal som du i god tro sluter med dem som enligt bouppteckningen är delägare gäller, även om det visar sig finnas en delägare till. Före bouppteckningen har du inte samma skydd, och dyker det upp en arvinge som ingen kände till har inte alla delägare skrivit under.

Räkneexempel: Ägaren dör i början av mars. Bouppteckningen förrättas i slutet av maj och lämnas in den 1 juni. Med tio veckors kötid får ärendet en handläggare runt den 10 augusti. Om registreringen och dödsboets organisationsnummer sedan går fort och Lantmäteriet behöver sina beräknade 7 plus 2 arbetsdagar för dödsboets lagfart, har dödsboet lagfart tidigast i slutet av augusti, nästan sex månader efter dödsfallet. Med tillträde i juni och lagfartsansökan direkt efter skulle din lagfart alltså vara vilande i två till tre månader.

Bostadsrätt: föreningen i stället för lagfart

En bostadsrätt har ingen lagfart. Dödsboet får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Du som köper måste däremot bli antagen som medlem, annars är köpet ogiltigt. Föreningen ska anta dig om du uppfyller stadgarnas villkor och den skäligen bör godta dig. Vad du kan göra om föreningen säger nej står i Nekad medlemskap i bostadsrättsförening, och vad avtalet ska innehålla i Överlåtelseavtal för bostadsrätt.

Även här visar bouppteckningen vilka som får skriva under för dödsboet. Be att få se den innan du skriver på.

Tillträdet: vänta in lagfarten eller skriv ett villkor

Fråga mäklaren tidigt om bouppteckningen är registrerad och om dödsboet har sökt lagfart. Är svaret nej har du två sätt att skydda dig:

• Sätt tillträdet med marginal, så att dödsboets lagfart hinner bli klar. Räkna med kötiden hos Skatteverket, inte med den tid det borde ta.
• Skriv in ett villkor i kontraktet, till exempel att köpet går tillbaka om överförmyndarens samtycke eller tingsrättens tillstånd inte kommer före ett visst datum. Ett villkor gäller bara om det står i köpekontraktet, och det får som regel inte löpa längre än två år. FMI skriver att villkoret ska beskriva hur och till vem du begär att köpet går åter.

Hur ett lånevillkor och en besiktningsklausul skrivs står i Köpa bostad med förbehåll. Vad som händer på själva dagen står i Tillträde.

"I befintligt skick" och friskrivning från fel

Dödsboet är säljare och ansvarar för fel i bostaden. Nordea skriver att dödsboet kan använda en generell friskrivning i kontraktet, och att det kan passa när delägarna inte själva har bott i bostaden. Räkna därför med att kontraktet kan innehålla en friskrivning eller formuleringen "i befintligt skick", och med att säljarna kan berätta mindre om huset än en ägare som bott där.

Reglerna är desamma som vid andra köp. För ett hus gäller jordabalkens undersökningsplikt, och hur noga du ska undersöka beror bland annat på husets skick och omständigheterna vid köpet. Ett äldre hus som stått tomt efter ett dödsfall kräver därför ofta en extra noggrann besiktning. En friskrivning gäller enligt Konsumentverket inte fel som säljaren kände till, och en bostadsrätt som säljs i befintligt skick kan ändå vara felaktig enligt köplagen. Hela genomgången av fel, frister och undersökningsplikt finns i Dolda fel vid köp av hus.

Det betyder i praktiken:

• Besiktiga före kontraktet, och läs exakt hur friskrivningen är formulerad. En generell friskrivning och en som bara gäller till exempel avloppet är olika saker.
• Ta höjd i priset och i ekonomin för reparationer du inte kan kräva ersättning för.
• Ställ frågorna skriftligt till mäklaren. Det delägarna faktiskt säger om huset kan bli en uppgift du kan hänvisa till.

Efter försäljningen skiftar delägarna arvet. Ärvdabalken säger att ett skifte som görs innan boets skulder är betalda ska gå åter i den utsträckning som behövs för att betala dem. Om det också gäller ett felkrav som du framställer först efter skiftet är en juridisk bedömning som vi inte har hittat någon myndighetsvägledning om. Upptäcker du ett fel sent bör du därför tala med en jurist.

Vad banken behöver

Kreditprövningen gäller dig och din ekonomi, inte säljaren. Det som skiljer är underlaget. Banken behöver ett kontrakt med alla nödvändiga underskrifter och, för ett hus, pantbrev som säkerhet.

• Befintliga pantbrev följer med huset, som vid andra köp. Har den avlidne haft ett bolån löses det med köpeskillingen på tillträdesdagen.
• Nya pantbrev. Behövs fler pantbrev söker du dem som ny ägare. Är din lagfartsansökan vilande blir även ansökan om pantbrev vilande, om inte den som har lagfart godkänner den. Fråga banken hur den hanterar ett vilande ärende och om den betalar ut lånet innan dödsboet har lagfart.
• Bostadsrätt. I stället för pantbrev pantsätter du bostadsrätten till banken, och köpet gäller bara om föreningen antar dig. Sök medlemskap direkt efter kontraktet.

Kostnaderna är desamma som vid andra husköp: stämpelskatt för lagfarten och för nya pantbrev.

Räkneexempel: Du köper ett hus av ett dödsbo för 2 800 000 kronor och lånar 85 procent, 2 380 000 kronor. Taxeringsvärdet är lägre än priset, så lagfarten kostar 1,5 procent av priset i stämpelskatt, 42 000 kronor, plus 825 kronor. Antag att huset redan har pantbrev på 1 200 000 kronor och att banken vill ha pantbrev för hela lånet. Då behöver du nya pantbrev för 1 180 000 kronor, som kostar 2 procent, 23 600 kronor, plus 375 kronor. Totalt 66 800 kronor utöver kontantinsatsen på 420 000 kronor.

Hur pantbrev och stämpelskatt räknas står i Lagfart och pantbrev, och kontantinsatskalkylatorn räknar med befintliga pantbrev. Fler saker att kontrollera innan du lägger bud på ett hus finns i Köpa hus: att tänka på.

Checklista före kontraktet

• Bouppteckningen: är den registrerad, och vilka är delägare enligt den?
• Testamente: finns det, och har det vunnit laga kraft?
• Underskrifter: skriver alla delägare under, eller finns fullmakter i original? Finns en boutredningsman, be om tingsrättens beslut och delägarnas samtycke.
• Omyndiga delägare: behövs överförmyndarens samtycke, och står det i så fall ett villkor om det i kontraktet?
• Lagfart: har dödsboet sökt eller fått lagfart, och när kan den vara klar?
• Skick: har du besiktigat, och vad omfattar friskrivningen?
• Bostadsrätt: har du ansökt om medlemskap i god tid före tillträdet?
• Banken: vet banken att säljaren är ett dödsbo, och vad behöver den före tillträdet?
• Huset: vem tömmer det, och vad följer med? Skriv in det i kontraktet.

Vanliga frågor

Hur länge får ett dödsbo äga bostaden?

En bostadsrätt kan dödsboet ha kvar i tre år efter dödsfallet, eller längre om stadgarna tillåter det. Därefter får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader visa att bostadsrätten har gått till någon som får bli medlem, annars kan den tvångsförsäljas. För skatten räknas en bostad som var privatbostad vid dödsfallet som privatbostad till och med det tredje kalenderåret efter dödsåret. Dog ägaren 2026 gäller det alltså till och med 2029. Därefter blir den en näringsfastighet eller näringsbostadsrätt hos dödsboet. Båda reglerna kan vara skäl för dödsboet att sälja inom den tiden.

Kan en av delägarna köpa bostaden själv?

Ja. Delägaren köper då av dödsboet med ett eget köpekontrakt, och dödsboet måste ha lagfart först. Hur det skiljer sig från att få bostaden i arvskiftet, och vad det betyder för lånet och skatten, står i Lösa ut syskon ur ärvd bostad.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.