Köpa hus med servitut – så hittar du dem och vad de betyder för bolånet

Ett servitut ger ägaren till en annan fastighet rätt att använda huset du köper på ett bestämt sätt, till exempel att köra på en väg över tomten, ta vatten ur en brunn eller ha en ledning i marken. Servitutet hör till fastigheten och inte till säljaren, så det följer med i köpet. Officialservitut och ledningsrätter gäller alltid mot dig som ny ägare. Ett avtalsservitut gäller om det är inskrivet, om säljaren har tagit upp det i köpekontraktet eller om du kände till det eller borde ha gjort det. Läs därför objektsbeskrivningen och fastighetsregistret före budet, be om själva avtalet och fråga om allt du ser på tomten som någon annan verkar använda. Ett servitut som begränsar tomten kan ge ett lägre värde hos banken, och då krävs mer egen insats.

Belastar servitutet huset, eller är det till förmån för det?

Den fastighet som upplåter rätten kallas den tjänande, och den som har rätten kallas den härskande. Ett servitut får bara gälla ändamål som har stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, och det kan också vara ett förbud, till exempel mot att bygga eller plantera på en viss del av tomten (14 kap. 1 § jordabalken). Servitutet följer äganderätten till den härskande fastigheten och kan inte säljas separat (14 kap. 3 §).

För dig som köpare finns två sidor:

• Servitutet belastar huset du köper. Grannen har rätt till något på din tomt. Som ägare till den tjänande fastigheten kan du inte bli skyldig att göra något annat än att underhålla en väg, byggnad eller anläggning som servitutet gäller, och bara om avtalet säger det. Grannen ska använda rätten så att din fastighet inte belastas mer än nödvändigt och hålla sina anläggningar i skick (14 kap. 1 och 6 §§).
• Servitutet är till förmån för huset. Utfarten, brunnen eller avloppet ligger på grannens mark. Då vill du vara säker på att rätten gäller även när grannen säljer, och det avgörs av om servitutet är inskrivet (se nedan).

Gemensamma vägar och anläggningar som flera hus delar och förvaltar i en förening är oftast en gemensamhetsanläggning och inte ett servitut. De beskrivs i Samfällighetsavgift för villa.

Fyra rättigheter som kan följa med huset

Avtalsservitut. Avtalet ska vara skriftligt och ange den härskande och den tjänande fastigheten och ändamålet, annars gäller det inte som servitut (14 kap. 5 §). Det räcker att den tjänande fastighetens ägare skriver under. Ett servitut får inte ge rätt att ta virke ur skogen (skogsfång) eller till bete (14 kap. 4 §), och det kan gälla utan tidsgräns (7 kap. 6 §).

Officialservitut. Det bildas av lantmäterimyndigheten vid en fastighetsreglering och ska vara av väsentlig betydelse för att den härskande fastigheten ska kunna användas ändamålsenligt. Det får som huvudregel inte bildas för viss tid eller med villkor (7 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). Reglerna i jordabalken om förbehåll gäller bara rättigheter som har upplåtits genom avtal (7 kap. 1 § jordabalken), så ett officialservitut gäller mot varje ny ägare.

Ledningsrätt. Den gäller ledningar för el, tele och fiber, fjärrvärme och gas samt vatten och avlopp, för vatten och avlopp främst allmänna ledningar och inte en ledning som bara försörjer ett enskilt hus (2 § ledningsrättslagen). Ledningsrätten gäller för all framtid, även mot ny ägare, och går före rättigheter som upplåtits genom avtal. Den kan innehålla förbud mot att bygga, plantera träd, schakta eller spränga nära ledningen, och ger ledningsägaren rätt att komma åt ledningen. Ersättningen för intrånget bestäms vid förrättningen och betalas ut på en gång (13 a §). Den gick alltså till den som ägde fastigheten då, och du som köper senare kan inte räkna med någon egen ersättning för en ledning som redan finns.

Nyttjanderätt. Den ger en person, ett företag eller en kommun rätt att använda fastigheten på ett bestämt sätt och hör inte till en annan fastighet, som ett servitut gör. Ett avtal är som längst bindande i 50 år, eller 25 år inom detaljplan (7 kap. 5 § jordabalken). Hyra och arrende med skriftligt avtal gäller mot dig utan förbehåll om hyresgästen eller arrendatorn har tillträtt före köpet (7 kap. 13 §).

Så hittar du servituten före budet

1. Läs objektsbeskrivningen. Mäklaren ska kontrollera vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten och ta upp dem i objektsbeskrivningen (3 kap. 13 och 14 §§ fastighetsmäklarlagen).
2. Be om ett utdrag ur fastighetsregistret. Där står rättigheter som hör till fastigheten och som belastar den. E-tjänsten Min fastighet visar servituten, men bara för den som redan äger fastigheten, så be mäklaren eller säljaren om utdraget.
3. Läs själva avtalet eller förrättningsakten. Registret har bara en kort beskrivning av ändamålet, och Lantmäteriet använder ibland samlingsbegrepp som avviker från avtalets ordalydelse. Det är avtalet som styr vad grannen får göra. För officialservitut gäller förrättningsakten om den skiljer sig från registret. Inskrivningshandlingar från före 1 juni 2008 beställs från Riksarkivet.
4. Titta på tomten. En väg som grannen kör på, en ledning, en brunn eller en brygga som någon annan använder kan bygga på ett servitut som inte står i registret. Fråga säljaren skriftligt om det finns avtal som inte är inskrivna.
5. Kontrollera rättigheterna som huset behöver. Ligger utfarten, brunnen eller avloppet på grannens mark: se till att servitutet är inskrivet, eller be om originalavtalet så att du kan ansöka om inskrivning efter tillträdet. Inskrivningen kostar 375 kronor och skyddar rätten om grannen säljer senare.

Fler saker att gå igenom före budet finns i Köpa hus: det här ska du tänka på, och hela köpet steg för steg i guiden till första bostaden.

När gäller ett servitut som inte är inskrivet?

Ett avtalsservitut gäller mellan dem som skrev avtalet, inskrivet eller inte. Frågan är om det gäller mot dig när du köper den tjänande fastigheten. Är servitutet inte inskrivet ska säljaren göra ett förbehåll om det i köpehandlingen, och då gäller det mot dig (7 kap. 11 § jordabalken). Utan förbehåll gäller det bara om du kände till servitutet eller borde ha gjort det när du köpte (7 kap. 14 §). Annars gäller det inte mot dig, och säljaren får ersätta grannens skada (7 kap. 18 §).

Läs därför listan över rättigheter i köpekontraktet. Det som står där gäller mot dig. Kunde du ha sett rättigheten i objektsbeskrivningen eller på tomten, till exempel en väg som tydligt används, är det vår bedömning att det blir svårt att hävda att du inte borde ha känt till den.

Samma regler gäller åt andra hållet. Köper du ett hus vars utfart bygger på ett avtalsservitut som inte är inskrivet, och grannen säljer utan förbehåll till någon som inte känner till det, kan rätten falla bort. Grannen blir då skyldig att ersätta din skada (7 kap. 18 §), men själva rätten får du inte tillbaka. Därför är inskrivningen viktig för dig som ägare till den härskande fastigheten.

Om du upptäcker servitutet efter köpet

Belastas huset av en rättighet som du varken kände till eller borde ha känt till vid köpet är det ett rättsligt fel (4 kap. 17 § jordabalken). Det kan till exempel gälla en ledningsrätt eller ett servitut som varken stod i objektsbeskrivningen eller syntes på tomten. Du kan då få avdrag på priset, häva köpet om felet är av väsentlig betydelse och få ersättning för skada (4 kap. 12 §).

Fristerna är desamma som vid dolda fel: reklamera inom skälig tid (4 kap. 19 a §), väck talan om hävning inom ett år från tillträdet och räkna med att kravet preskriberas tio år efter tillträdet (4 kap. 12 och 19 b §§). Hur du klagar, och vad ett fel betyder för bolånet, står i Dolda fel vid köp av hus.

Har mäklaren av oaktsamhet missat att kontrollera rättigheterna eller ta upp dem i objektsbeskrivningen ska mäklaren ersätta din skada, men beloppet kan sättas ned om det är skäligt (3 kap. 25 § fastighetsmäklarlagen). Säg till mäklaren inom skälig tid efter att du förstod eller borde ha förstått vad som hänt, annars förlorar du rätten (3 kap. 26 §).

Så påverkar servitutet värdet och bolånet

Banken får låna ut högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, och amorteringen beror på hur stor del av värdet du lånar: 1 procent per år över 50 procent och 2 procent över 70 procent (4 och 7 §§ lagen om begränsning av bostadskrediter). Det är banken som bedömer marknadsvärdet. När en extern värderare anlitas ska värdeutlåtandet enligt bankernas och mäklarnas gemensamma handledning ange servitut eller andra inskränkningar som påverkar värderingen.

Hur mycket ett servitut påverkar värdet finns det inget schablonbelopp för. Vår bedömning är att en gångväg i ett hörn av tomten sällan märks, medan en ledningsrätt som hindrar en tillbyggnad eller en väg genom trädgården kan göra det, och att ett servitut som ger huset utfart eller vatten snarare höjer värdet. Varför banken ibland landar under priset, och vad du kan göra då, står i Banken värderar lägre än köpeskillingen.

Räkneexempel: Huset kostar 4 000 000 kronor och du lånar 2 750 000 kronor. Värderar banken huset till priset blir belåningsgraden 68,75 procent och amorteringen 1 procent, alltså 27 500 kronor per år. Värderar banken huset till 3 850 000 kronor på grund av en ledningsrätt över tomten blir belåningsgraden 71,4 procent, och kravet blir 2 procent, 55 000 kronor per år. Skillnaden är 27 500 kronor per år, cirka 2 300 kronor i månaden. För att inte komma över 70 procent får du låna högst 2 695 000 kronor, alltså lägga 55 000 kronor mer i kontantinsats.

Räkna på dina egna siffror med kalkylatorn för belåningsgrad.

Blir ett servitut som sänkte värdet upphävt senare kan det ge en ny värdering. Banken får som huvudregel värdera om tidigast fem år efter köpet, men tidigare om värdet har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen (13 §). Läs mer om omvärdering och amorteringsunderlag.

Ändra eller ta bort ett servitut

Avtalsservitut. Kommer du överens med grannen om att servitutet ska upphöra ansöker grannen som rättighetshavare om att inskrivningen tas bort (dödning), eller godkänner att du gör det. Det kostar ingenting. Du som ägare till den tjänande fastigheten kan inte ensam ansöka utan grannens godkännande, utom när rättigheten redan har upphört, och då ska du skicka med avtalet och det som visar att rätten inte längre gäller (23 kap. 6 § jordabalken). Servitutet upphör också om du köper grannens fastighet och de två läggs samman (14 kap. 12 §).

Hävning. Bryter den ena ägaren mot servitutet på ett sätt som är av väsentlig betydelse för den andra, och rättar inte till det inom skälig tid efter en uppmaning, får servitutet hävas. Den som vill häva ska säga till utan oskäligt dröjsmål (14 kap. 8 och 10 §§).

Lantmäteriförrättning. Officialservitut kan bara ändras eller tas bort genom en ny förrättning. Vid en förrättning kan även avtalsservitut ändras eller upphävas. Är ägarna överens räcker det (7 kap. 8 § fastighetsbildningslagen). Annars gäller följande:

• Ändring kräver att servitutet hindrar att din fastighet används ändamålsenligt och att problemet kan lösas genom ändringen (7 kap. 4 §).
• Upphävande kräver att problemet inte går att lösa genom en ändring, att servitutet till följd av ändrade förhållanden inte behövs eller ger liten nytta jämfört med belastningen, eller att det inte har använts på avsevärd tid och får anses övergivet (7 kap. 5 §).

Den värdeförändring som en ändring ger utjämnas med ersättning i pengar (5 kap. 10 § fastighetsbildningslagen). En ledningsrätt kan prövas vid en ny förrättning om förhållandena har ändrats väsentligt (33 § ledningsrättslagen).

En förrättning kostar enligt Lantmäteriet ofta 50 000–100 000 kronor i ett vanligt ärende. Grundbeloppet är 9 000 kronor för en till fem fastigheter, och därtill kommer 1 200 eller 1 900 kronor i timmen. Oftast är det den som ansöker som betalar, och arbetet debiteras även om förrättningen inte kan genomföras. Ett avtalsservitut som grannen frivilligt avstår från kan i stället tas bort utan kostnad genom dödning, så försök komma överens först.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.