Köpa hus med tomträtt – avgäld, bolån och friköp

Köper du ett hus med tomträtt äger du byggnaden och rätten att använda marken, men marken ägs av kommunen. För marken betalar du en årlig tomträttsavgäld som ligger fast i minst tio år och sedan räknas om efter markens värde. Tomträtten kan pantsättas och belånas som en friköpt villa, och avgälden dras av som ränta i deklarationen. I många kommuner kan du köpa loss marken. Om det lönar sig beror på kommunens pris och på räntan: med Stockholms villkor går friköp och avgäld jämnt ut vid ungefär 2,6 procents ränta, med Göteborgs vid ungefär 1,6 procent.

Vad tomträtt betyder för dig som köpare

Tomträtt är en nyttjanderätt på obestämd tid mot en årlig avgäld i pengar. Reglerna står i 13 kapitlet jordabalken. Bara staten, en kommun eller någon annan allmän ägare får upplåta tomträtt, och en stiftelse om regeringen medger det.

• Du kan inte säga upp avtalet, men du får sälja tomträtten och pantsätta den. Kommunen får inte begränsa den rätten.
• Kommunen kan bara säga upp avtalet i slutet av långa perioder. Om inget annat har avtalats är den första perioden 60 år och varje följande 40 år. Uppsägning får bara ske om kommunen behöver använda marken på ett annat sätt, till exempel för annan bebyggelse, och då måste kommunen lösa huset till dess värde.
• Avgälden är oförändrad under en avgäldsperiod. Perioden är tio år om parterna inte har avtalat en längre tid.

Göteborgs stad beskriver det som att du har i princip samma rätt att använda marken som en ägare av en friköpt fastighet. Skillnaden mot äganderätt är alltså främst den löpande kostnaden och att den kan höjas vid varje ny period.

Så räknas avgälden om

Avgälden för nästa period kan avtalas, men senast ett år före periodens slut. Kommer ni inte överens kan kommunen eller du under periodens näst sista år väcka talan om omprövning. Mark- och miljödomstolen bestämmer då avgälden utifrån markens värde vid omprövningen. Om ingen ny avgäld bestäms fortsätter den gamla att gälla.

Stockholm och Göteborg skickar ett förslag till tilläggsavtal i god tid före periodens slut. Båda städerna utgår från markens taxeringsvärde, som ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet.

Eftersom avgälden ligger still i tio år eller mer hinner markvärdet ofta stiga under perioden, och då kan höjningen bli stor. Köper du ett hus kort före en omreglering är det den nya avgälden du ska räkna med.

Räkneexempel: Ett småhus i Stockholm har ett marktaxeringsvärde på 2 000 000 kronor och en avgäld på 15 000 kronor per år. Vid regleringen med tioårig period blir den nya avgälden 3,25 procent av 40 procent av 2 000 000 kronor, alltså 26 000 kronor per år eller 2 167 kronor i månaden. Höjningen är 11 000 kronor. Det första året slår 40 procent av höjningen igenom och du betalar 19 400 kronor. Från det femte året betalar du hela avgälden, 26 000 kronor.

Inskrivning, stämpelskatt och pantbrev

Köper du en tomträtt söker du inte lagfart utan inskrivning av tomträttsinnehav hos Lantmäteriet, inom tre månader från att köpehandlingen skrevs under. Avgiften är densamma som för lagfart, 825 kronor. Stämpelskatten räknas på det högsta av vad du betalar för tomträtten och det taxerade byggnadsvärdet.

Pantbrev tas ut i tomträtten, och lånet fungerar som på en friköpt villa. Hur stämpelskatt och pantbrev räknas i övrigt står i Lagfart och pantbrev.

Anmäl också ägarbytet till kommunen, så att du och inte säljaren blir betalningsskyldig för avgälden. Göteborgs stad kräver en sådan anmälan.

Bolån på tomträtt

En tomträtt kan pantsättas på samma sätt som en fastighet, och ett lån från en bank eller annan bostadskreditgivare mot panträtt i tomträtt ger ränteavdrag enligt inkomstskattelagen. SBAB skriver att en villa ska vara friköpt eller på tomträtt för att du ska kunna låna, och att det inte går att låna på arrende. SEB räknar tomträttsavgälden till de kostnader du har när du köper hus.

Avgälden är en löpande boendekostnad precis som räntan. Räkna in den i din egen kalkyl innan du lägger bud, till exempel med räntekostnadskalkylatorn för lånet och avgälden ovanpå. Hur banken prövar vad du får låna beskrivs i Lånelöfte och KALP.

Avgälden ger avdrag som ränta

Skatteverket skriver att du får dra av tomträttsavgäld när kommunen har upplåtit tomten med tomträtt. Du gör avdraget vid punkt 8.1, Ränteutgifter, i deklarationen. Enligt inkomstskattelagen ska tomträttsavgäld dras av även efter de nya reglerna för ränteavdrag, som annars kräver att lånet har säkerhet. Stockholm och Göteborg skickar en kontrolluppgift på vad du har betalat.

Avdraget ger samma skattereduktion som räntan: 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor per år och 21 procent av det som överstiger. En avgäld på 26 000 kronor kostar alltså 18 200 kronor efter avdrag, om avgälden och räntorna tillsammans ryms under 100 000 kronor. Läs mer i Ränteavdrag 2026.

Lönar det sig att friköpa tomträtten?

Friköpspriset sätts av kommunen.

• Stockholm: 50 procent av marktaxeringsvärdet för småhus och 85 procent för fritidshus, räknat på värdet när du ansöker.
• Göteborg: 65 procent av marktaxeringsvärdet om upplåtelsen har varat mer än tio år, annars marknadspris.

Andra kommuner har egna regler, och alla säljer inte. Fråga kommunen innan du räknar med ett friköp.

Eftersom avgälden och räntan på ett lån till friköpet ger samma skattereduktion kan du jämföra beloppen före skatt. Friköpet går jämnt ut när räntan är lika med avgälden i procent delad med friköpspriset i procent av marktaxeringsvärdet. I Stockholm blir det 1,3 / 0,5 = 2,6 procent och i Göteborg 1,05 / 0,65 = cirka 1,6 procent, med tioåriga perioder. Begränsar Stockholms tak höjningen blir avgälden lägre än modellen, och då ligger brytpunkten också lägre.

Räkneexempel: Samma hus i Stockholm med ett marktaxeringsvärde på 2 000 000 kronor. Friköpspriset är 1 000 000 kronor, som du lånar.

Till det kommer engångskostnader vid friköpet. Stämpelskatten för lagfarten räknas på det högsta av priset och markens taxeringsvärde året före, så här blir den 1,5 procent av 2 000 000 kronor: 30 000 kronor plus 825 kronor. Pantbreven i tomträtten måste tas bort och nya tas ut i fastigheten. Gör du det i samma ansökan betalar du stämpelskatt bara på det belopp som de nya pantbreven överstiger de gamla med, 2 procent. Expeditionsavgiften är 375 kronor för varje nytt pantbrev, även för dem som ersätter de gamla. Behöver lånet på 1 000 000 kronor ett nytt pantbrev blir det 20 375 kronor till.

Med 3,5 procents ränta kostar friköpet alltså 6 300 kronor mer per år efter avdrag. Med 2 procent sparar du 4 200 kronor per år, och då tar det drygt sju år innan stämpelskatten är intjänad, och ungefär tolv år om du också behöver nya pantbrev. I Göteborg är priset högre i förhållande till avgälden, så där krävs en ännu lägre ränta för att friköpet ska löna sig.

Det här är en jämförelse av dagens kostnader, inte en prognos. Tre saker kan ändra bilden:

• Avgälden räknas om med markvärdet, medan räntan på friköpslånet följer marknadsräntan. Stiger markvärdet snabbt blir avgälden dyrare vid nästa period, och då kan friköpet löna sig även vid en högre ränta.
• Friköpspriset följer marktaxeringsvärdet, som för småhus ändras vart tredje år. Priset kan alltså bli högre eller lägre beroende på när du ansöker.
• Friköpslånet höjer bolånet. Det kan ge högre amorteringskrav, se Utöka bolånet.

Bostadsrätt i en förening med tomträtt

Står föreningens hus på tomträtt är det föreningen som betalar avgälden, och kostnaden bärs av medlemmarnas avgifter. När avgälden räknas om kan föreningens kostnader öka kraftigt. Kommunerna har särskilda modeller för flerbostadshus. Stockholm tar ut 3,25 procent på 30 procent av markens värde, och Göteborg 1,50 procent av marktaxeringsvärdet vid tioåriga perioder. Högsta domstolen prövade 2025 avgälden för en bostadsrättsförening på statens mark i Stockholm (T 3706-23) och fann att en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent av markvärdet var skälig för den perioden. Båda städerna skriver att deras modeller ger en lägre avgäld än så.

Fråga föreningen eller läs årsredovisningen: hur stor avgälden är, när nästa omreglering sker och om föreningen planerar att friköpa marken. Lånar föreningen till ett friköp syns det i lånen per kvadratmeter, se Skuld per kvm i en bostadsrättsförening. Väger du bostadsrätt mot hus finns jämförelsen i Bostadsrätt eller villa.

Tomträtt är inte arrende

Ett hus på arrenderad mark, så kallad ofri grund, står ofta på mark som en privatperson äger. Där finns ingen tomträtt att skriva in, arrendeavgiften är inte avdragsgill enligt Skatteverket, och SBAB lånar inte alls på arrende. Hur övriga banker ser på arrende står i Bolån till fritidshus.

Innan du lägger bud

• Nuvarande avgäld och nästa ändringsår. Be mäklaren om tomträttsavtalet och eventuella tilläggsavtal. Där står avgälden och när perioden går ut.
• Kommande avgäld. Sök markens taxeringsvärde hos Skatteverket och räkna med kommunens modell.
• Periodens längd, tio eller tjugo år.
• Friköp. Fråga kommunen om den säljer och till vilket pris.
• Pantbrev som redan finns i tomträtten.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.