När du säljer din bostad löses bolånet i regel på tillträdesdagen: köparens bank betalar köpeskillingen, din bank tar det som behövs för att lösa dina lån och resten går till ditt konto. Det enda vanliga undantaget är om du köper en ny bostad och banken låter dig flytta lånet dit, ett så kallat säkerhetsbyte. Det är framför allt intressant om räntan är bunden, eftersom du då slipper ränteskillnadsersättningen. Lånet räknas ändå som nytt när det gäller amorteringskravet.

Så löses lånet på tillträdesdagen

Mäklaren ber om dina lånenummer och hur mycket du är skyldig, eftersom lånen ska lösas när köparen betalar. Enligt SBAB skriver du och köparen under likvidavräkningen, köparens bank får exakta uppgifter om dina lån från din bank och för över pengarna, och det som blir över när lånen är lösta går till ditt konto. Hur mötet går till steg för steg beskriver vi i Tillträde.

Du behöver alltså inte själv betala in något till banken. Har lånet rörlig ränta, tre månaders bindningstid, kostar det inget extra att lösa det. Med bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning för tiden som är kvar. Hur den räknas går vi igenom i Ränteskillnadsersättning, och du kan räkna på ditt eget lån i kalkylatorn för ränteskillnadsersättning. Be banken om ett exakt belopp för just din tillträdesdag innan du bestämmer lägsta pris.

Räcker inte priset till lånet måste mellanskillnaden betalas på något annat sätt. Det går vi igenom i Sälja bostad med förlust.

Kan köparen ta över lånet?

Det går ibland. Danske Bank har till exempel en ansökan för den som vill överta lånen som finns på bostaden. Men köparen prövas som en ny låntagare. Enligt förarbetena till lagen om begränsning av bostadskrediter räknas ett övertaget lån som en kredit som lämnas vid köp av bostad, så bolånetaket och amorteringskravet gäller som för ett nytt lån. Banken måste alltså godkänna köparen innan lånet kan lämnas över, och för dig som säljer är det ofta enklare att lånet löses.

Ta med lånet till nya bostaden: säkerhetsbyte

Vid ett säkerhetsbyte behåller du lånet med samma ränta och bindningstid, men den nya bostaden blir säkerhet i stället för den gamla. Det förutsätter att du stannar i samma bank, och banken bestämmer själv om den vill göra det. Har du bara rörlig ränta finns ingen anledning: då kan lånet lösas utan kostnad och du tar ett nytt till dagens ränta.

Villkoren skiljer sig mer än man kan tro, särskilt i fråga om ordningen: vissa banker kräver att du tillträder den nya bostaden innan du lämnar den gamla.

Bank Bunden ränta till ny bostad Villkor och avgift
Nordea Ja, via säkerhetsbyte Oavsett om du köper eller säljer först. Ingen avgift för bytet.
Handelsbanken Ja, på villkor Du tillträder den nya bostaden innan du lämnar den gamla, och den nya belånas med minst samma belopp som den bundna delen.
SEB Kan gå Banken bedömer alltid den nya bostaden först. Byte av objekt: 2 500 kr per lån.
Swedbank I vissa fall Säljer du innan du tillträtt den nya kan lånet tillfälligt ligga mot ett pantsatt konto: 2 500 kr för första lånet, sedan 1 000 kr per lån.
Danske Bank I vissa fall Fråga kundservice. Byte av säkerheter: 2 500 kr.
SBAB Ibland Kontakta banken i god tid. Avgift framgår inte av sidan.
ICA Banken Inte om du köper först Enligt bankens artikel från oktober 2023 går det inte till en bostad du köpt innan du sålt.

Hos Länsförsäkringar, Skandia och Landshypotek hittade vi ingen beskrivning av säkerhetsbyte på webbplatserna, så där behöver du fråga banken direkt.

Några saker att ha klart för dig innan du väljer:

  • Säkerhetsbytet ger dig inte mer pengar. Det bundna lånet följer med, så du får mindre kontant vid försäljningen och lånar mindre nytt till den nya bostaden. Det du vinner är att du slipper ersättningen och behåller räntan.
  • Bytet är värt mest i två lägen. Har räntorna stigit sedan du band är din ränta värd att behålla, och ersättningen blir då ofta liten eller ingen. Har räntorna sjunkit slipper du en ersättning som kan bli stor, särskilt om det är långt kvar av bindningstiden. Är det bara några månader kvar spelar det mindre roll.
  • Den nya bostaden ska godkännas som säkerhet och värderas. Köper du billigare och behöver mindre lån kan det bli svårt. Hos Handelsbanken ska den nya bostaden belånas med minst lika mycket som den bundna delen.
  • Byter du bank i samband med köpet går det inte. Då löses lånet med ersättning. Hur ett bankbyte går till står i Flytta bolån till en annan bank.

Nya bostaden värderas på nytt, och amorteringen räknas om

Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter säger att banken ska räkna belåningsgraden på marknadsvärdet när bostaden köptes (13 §). Flyttar du lånet är det den nya bostadens värde som gäller. Enligt förarbetena räknas ett lån som behålls men byter säkerhet som en kredit som lämnas vid köp av bostad. Då gäller bolånetaket på 90 procent (4 §) och amorteringskravet (7 §) som för ett helt nytt lån.

Det får två följder. Amorteringen räknas på hela lånet på den nya bostaden, inklusive den flyttade delen. Och har du ett gammalt lån från före 1 juni 2016, som hittills har varit undantaget från amorteringskravet, försvinner undantaget när lånet flyttas. Nordea skriver detsamma om sina säkerhetsbyten.

Räkneexempel: Du har ett lån på 1 200 000 kronor från 2014 som du inte har behövt amortera på, med bunden ränta. Du köper en villa för 5 000 000 kronor och behöver låna 3 400 000 kronor, där det gamla lånet ingår. Belåningsgraden blir 68 procent, alltså över 50 men inte över 70 procent. Kravet blir 1 procent av 3 400 000 kronor, 34 000 kronor per år eller ungefär 2 833 kronor i månaden. Jämfört med i dag, när du inte amorterar på det gamla lånet, är 12 000 kronor per år nytt för den flyttade delen. Samma krav hade gällt om du i stället löst lånet och lånat hela beloppet nytt. Lånar du 3 600 000 kronor i stället blir belåningsgraden 72 procent och kravet 2 procent, alltså 72 000 kronor per år.

Räkna på din egen amortering i amorteringskalkylatorn. Hur en senare omvärdering kan sänka amorteringen igen står i Omvärdera bostaden och amorteringsunderlag.

Pantbreven följer med huset

Säljer du ett hus eller en ägarlägenhet följer pantbreven med fastigheten till köparen, utan kostnad. Du kan inte ta med dem till nästa bostad. För köparen är befintliga pantbrev en fördel, eftersom de bara behöver ta ut nya pantbrev för det som lånet överstiger. Köper du själv ett hus behöver du på samma sätt pantbrev i den nya fastigheten, även om du flyttar lånet dit. Vad nya pantbrev kostar finns i Lagfart och pantbrev.

Ett digitalt pantbrev, datapantbrev, är registrerat på den bank som har det som säkerhet. När ett lån är betalt lämnar banken tillbaka pantbrevet genom att ägarregistrera det, och Lantmäteriet skickar ett brev om det till dig som lagfaren ägare. Får du ett sådant brev kort efter försäljningen skriver Lantmäteriet att du kan bortse från det.

Bostadsrätt: pantsättningen upphör

En bostadsrätt har inga pantbrev. I stället är den pantsatt till din bank, och föreningen har antecknat pantsättningen. När ditt lån är löst bör banken meddela föreningen att panten kan tas bort, en så kallad avnotering. Enligt statens utredning om ett bostadsrättsregister (SOU 2022:39) fungerar det inte alltid. Bankerna säger att de skickar meddelandena, förvaltarna att många pantsättningar aldrig avnoteras. Be därför banken bekräfta att avnoteringen är gjord. Hur pantsättningar ska registreras när det nya bostadsrättsregistret tas i bruk beskriver vi i Tillträde.

Vad blir kvar av försäljningen?

Det du kan lägga på nästa bostad är priset minus lånen, eventuell ränteskillnadsersättning, mäklarens arvode och den vinstskatt du ska betala. Vinsten beskattas med 22 procent, och försäljningen deklareras året efter att du skrev under köpekontraktet, så den är lätt att glömma när du räknar på kontantinsatsen.

Räkneexempel: Du säljer en villa för 4 000 000 kronor som du köpte för 3 000 000 kronor och betalade 45 000 kronor i stämpelskatt för (andra utgifter vid köpet, som lagfartens expeditionsavgift och pantbrev, räknas inte med här). Lånen är 2 200 000 kronor: 1 000 000 kronor rörligt och 1 200 000 kronor bundet med två år kvar. Anta att mäklaren tar 80 000 kronor och att räntedifferensen för det bundna lånet är 0,5 procentenheter. Då blir ersättningen ungefär 1 200 000 × 0,5 procent × 2 år = 12 000 kronor, något mindre efter nuvärdesberäkning.

Lösa alla lån Byta säkerhet för det bundna
Pris 4 000 000 kr 4 000 000 kr
Lån som löses −2 200 000 kr −1 000 000 kr
Ränteskillnadsersättning −12 000 kr 0 kr
Mäklararvode (antagande) −80 000 kr −80 000 kr
Till ditt konto 1 708 000 kr 2 920 000 kr
Lån som följer med 0 kr 1 200 000 kr
Vinstskatt året efter −192 500 kr −192 500 kr
Kvar netto 1 515 500 kr 1 527 500 kr

Vinsten är 4 000 000 − 80 000 − 3 045 000 = 875 000 kronor, och 22 procent av det är 192 500 kronor. Skillnaden mellan kolumnerna är bara ersättningen på 12 000 kronor. I den andra kolumnen har du mer pengar på kontot, men 1 200 000 kronor av dem är lånade mot nya bostaden. Förbättringsutgifter minskar vinsten och uppskov kan skjuta skatten framåt; det går vi igenom i Vinstskatt på bostad.

Från försäljning till frånträde

När Vad som händer med lånet Vad du gör
Innan du säljer Inget ännu Be banken om lösenbelopp, beräkning av ränteskillnadsersättning och besked om säkerhetsbyte.
Kontraktet Köparen betalar handpenning, ofta till mäklarens klientmedelskonto Lämna lånenummer och skuld till mäklaren.
Före tillträdet Banken förbereder lösen eller säkerhetsbyte Bestäm vilka lån som ska lösas och vilka som följer med. Köper du samtidigt: samordna datumen.
Tillträdet och frånträdet Köparens bank betalar, dina lån löses, överskottet går till ditt konto Skriv under likvidavräkningen och lämna nycklarna.
Veckorna efter Pantbreven följer med huset till köparen, eller pantsättningen avnoteras Kontrollera att lånen är avslutade.
Deklarationen året efter Inget Redovisa vinsten och betala skatten, eller begär uppskov.

Ska du både köpa och sälja är ordningen det svåra. Köper du först kan ett brygglån täcka kontantinsatsen tills pengarna från försäljningen kommer. Vad båda vägarna kostar räknar vi på i Köpa eller sälja bostad först. Tänk på att ordningen också kan avgöra om du får ta med den bundna räntan, se tabellen ovan. Säljer du ett hus ska det också finnas en giltig energideklaration när huset annonseras.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.