Omvärdera bostaden och amorteringsunderlag – så sänker du amorteringen

Har bostaden ökat i värde sedan du köpte den kan du be banken att värdera om den. Blir belåningsgraden lägre kan amorteringskravet sjunka från 2 till 1 procent per år, eller försvinna helt vid 50 procent eller lägre. En sådan omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen, om inte bostadens värde har ändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen. När du flyttar bolånet visar ett amorteringsunderlag den nya banken vilken värdering och vilket belopp amorteringen bygger på.

Vad lagen säger

Sedan 1 april 2026 står reglerna i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter. Tre bestämmelser styr omvärderingen:

• Vilket värde som gäller (13 §). Banken räknar belåningsgraden på marknadsvärdet när du köpte bostaden. Den får i stället använda ett värde från en omvärdering.
• Hur ofta (13 §). En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ledde till ändrad amortering eller ändrat låneutrymme. Har bostadens värde ändrats avsevärt av något annat skäl än att priserna i allmänhet har stigit, får den göras tidigare.
• Vad kravet räknas på (7 §). Över 50 procents belåning ska du amortera minst 1 procent per år och över 70 procent minst 2 procent. Procenten räknas på lånet när det var som störst efter den senaste värderingen, inte på det lån du har i dag.

Vilket värde banken sätter när du köper, och vad som händer om det hamnar under priset, går vi igenom i Bankens värdering vid köpet. Den sista punkten gör att en omvärdering sänker amorteringen på två sätt. Belåningsgraden kan hamna under en gräns, och beloppet som procenten räknas på blir ditt nuvarande lån i stället för det du lånade från början.

Femårsregeln gäller sedan april 2026 också när du vill värdera om för att låna mer. Har du nyligen omvärderat för att amortera mindre får du alltså inte värdera om igen för ett tilläggslån inom fem år, om inte bostaden har ändrats avsevärt.

Så mycket kan amorteringen sjunka

Räkneexempel: Du köpte ett hus för 4 000 000 kronor 2021 och lånade 3 400 000 kronor, alltså 85 procent. Kravet blev 2 procent av 3 400 000, det vill säga 68 000 kronor om året eller 5 667 kronor i månaden. Har du amorterat precis det lagen kräver har du efter fem år betalat av 340 000 kronor, och lånet är 3 060 000 kronor. Räknat på köpeskillingen är belåningsgraden fortfarande 76,5 procent, så du ska fortsätta amortera 5 667 kronor i månaden.

Så här blir det om banken värderar om huset efter fem år. Första raden visar läget utan omvärdering (mkr = miljoner kronor):

Det stora steget kommer när belåningsgraden passerar 70 procent. Då halveras procentsatsen och beloppet räknas samtidigt på det lägre lånet, så amorteringen sjunker från 5 667 till 2 550 kronor i månaden. Även en omvärdering som inte tar dig under 70 procent sänker beloppet något, från 5 667 till 5 100 kronor i exemplet. Men den låser nästa omvärdering i fem år, så det kan vara bättre att vänta tills värdet räcker för att passera gränsen.

Räkna också på vad som händer utan omvärdering. I exemplet når lånet 2 800 000 kronor, alltså 70 procent av köpeskillingen, efter knappt fyra år till. Då sjunker kravet till 1 procent av 3 400 000 kronor, 2 833 kronor i månaden, även utan ny värdering. Den stora skillnaden gäller alltså de närmaste åren. Därefter skiljer det 283 kronor i månaden mellan att ha omvärderat och inte.

Räkna på ditt eget lån med amorteringskalkylatorn och se var du ligger med belåningsgradskalkylatorn.

När lönar det sig inte

Lägre amortering betyder lägre månadskostnad, men skulden minskar långsammare och du betalar ränta på en större skuld. I exemplet ovan amorterar du 37 400 kronor mindre per år efter omvärderingen. Efter tre år är lånet därför 112 200 kronor större än det annars hade varit. Med 3,6 procents ränta kostar den skillnaden ungefär 4 000 kronor om året i ränta, eller cirka 2 800 kronor efter ränteavdraget.

Omvärderingen är därför mest värd när du behöver pengarna till något som ger mer, till exempel att betala av ett dyrare lån, buffert eller sparande med högre förväntad avkastning. Du kan alltid amortera mer frivilligt än lagen kräver. Ett lägre krav ger dig valet, inte en skyldighet att amortera mindre.

Ett lägre värde kan också slå åt andra hållet. Har priserna fallit kan en ny värdering ge högre belåningsgrad i stället för lägre. Ta därför reda på ungefär vad bostaden är värd innan du begär en omvärdering. Är bostaden redan värd mindre än lånet, eller funderar du på att sälja efter ett prisfall, läs Sälja bostad med förlust om förlustavdraget och vad som händer med en restskuld.

Värdering för ränta är inte samma sak

Flera banker, till exempel SBAB och Hypoteket, sätter räntan efter belåningsgraden. En ny värdering kan därför ge lägre ränta, men en värdering som bara används för räntan ändrar inte amorteringskravet. Amorteringen räknas på det värde som fastställts vid köpet eller den senaste omvärderingen enligt 13 §. Fråga därför tydligt om du vill ha en omvärdering för amorteringen, en ny bedömning av räntan eller båda. Se hur bankerna sätter räntan under Banker, och fler sätt att sänka räntan i Sänk bolåneräntan.

Så går omvärderingen till

1. Kontrollera datumen. Har det gått fem år sedan köpet eller den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen? Uppgifterna finns i ditt amorteringsunderlag.
2. Räkna på om det lönar sig. Behöver värdet bli högre än en viss nivå för att passera 70 eller 50 procent? Annars kan det vara bättre att vänta.
3. Ta fram en värdering. Banken avgör vilket underlag den godtar, ofta en värdering från en mäklare. Nordea hänvisar till exempel till mäklare som banken samarbetar med. Fråga också hur gammal värderingen får vara.
4. Ansök hos banken. Hos Nordea ansöker du om ändrad amortering i appen eller nätbanken; fråga din bank hur den vill ha ansökan. Banken fastställer sedan det nya värdet, som gäller i fem år.

Före fem år krävs att bostaden har ändrats avsevärt. Nordea skriver till exempel att en omfattande renovering, ombyggnad, tillbyggnad, friköp av tomt eller avstyckning kan räcka, men att enstaka förbättringar som ett nytt kök eller badrum inte godkänns. Det är banken som bedömer.

Amorteringsunderlaget

Amorteringsunderlaget är ett dokument från din bank som visar hur amorteringskravet har räknats ut. Enligt bankernas egna beskrivningar innehåller det bland annat

• den amorteringsgrundande skulden, alltså lånebeloppet som procenten räknas på,
• vilken värdering som ligger till grund för amorteringen,
• när värdet fastställdes, eftersom det gäller i fem år.

Banken är skyldig att lämna de här uppgifterna när du begär det, elektroniskt och skyndsamt (14 §). Hos Nordea, Swedbank och Handelsbanken kan du beställa underlaget i internetbanken. Hos Nordea kommer det inom 24 timmar, och det är bara bostadens ägare som kan beställa det.

När du flyttar bolånet

Den nya banken behöver amorteringsunderlaget för att se vilken värdering och vilket belopp din amortering bygger på och när värdet fastställdes. Beställ det tidigt, gärna redan när du jämför erbjudanden, så att flytten inte väntar på papper. Läs hur hela flytten går till i Flytta bolån till en annan bank.

Ska du både byta bank och sänka amorteringen? Fråga den nya banken om den kan göra omvärderingen i samband med flytten, och vad den kräver för underlag. Femårsregeln gäller fortfarande, oavsett bank.

Bolån som en bank lämnade före 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet enligt lagens övergångsbestämmelser. Har du ett sådant lån, fråga den nya banken hur den behandlar det vid en flytt innan du tackar ja till ett erbjudande.

Vanliga frågor

Kan jag omvärdera för att få lägre ränta oftare än vart femte år? Femårsregeln gäller värdet som amorteringen och låneutrymmet räknas på. Hur banken använder värdet när den sätter räntan är en fråga för banken.

Räknas prisuppgången i området som en avsevärd förändring? Nej. Lagen undantar uttryckligen förändringar som beror på den allmänna prisutvecklingen.

Behöver jag amortera om belåningsgraden är 50 procent eller lägre? Nej, då finns inget lagkrav. Lagens krav är en miniminivå, och banken kan ändå kräva amortering i ditt låneavtal. Läs mer om reglerna i Amorteringskrav och bolånetak 2026.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.