Sälja bostad med förlust – förlustavdrag, restskuld och nästa lån

Säljer du en privatbostad med förlust får du dra av 50 procent av förlusten mot dina kapitalinkomster. Har du inga andra kapitalinkomster blir det ett underskott, och skatten sänks med 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent därutöver. En förlust på 300 000 kronor sänker alltså skatten med mellan 31 500 och 45 000 kronor, beroende på dina övriga räntor och kapitalinkomster och på om ni är en eller två ägare. Det gäller villa, bostadsrätt, ägarlägenhet och fritidshus. Förlusten och lånet är två skilda frågor: en förlust äter först upp din kontantinsats och det du har amorterat, och först när försäljningen inte räcker till bolånet uppstår en restskuld.

Så räknar du ut förlusten

Förlusten är skillnaden mellan vad du fick och vad bostaden kostade dig, enligt Skatteverkets uppställning:

• Försäljningspris minus försäljningsutgifter, till exempel mäklararvode, styling och resor till visningar.
• Minus inköpspriset. För ett hus räknas lagfart (stämpelskatt) och utgifter för nya pantbrev in i inköpspriset, vilket gör förlusten större.
• Minus förbättringsutgifter som får dras av. För en bostadsrätt också kapitaltillskott till föreningen och justering för den inre reparationsfonden.
• Plus återfört uppskov, om du fick uppskov med en vinst när du köpte bostaden.

Har du ett uppskov från en tidigare bostad ska det återföras när du säljer, och det läggs till i beräkningen innan förlusten halveras. En förlust på 300 000 kronor och ett uppskov på 200 000 kronor ger alltså en förlust på 100 000 kronor och ett avdrag på 50 000 kronor.

Avdraget gäller bara en verklig förlust. Säljer du under marknadsvärdet får du dra av förlusten bara om du kan visa att du inte ville gynna köparen. Räknas bostaden som näringsbostad, vilket kan bli fallet om varken du eller dina närstående har använt den för boende, gäller 63 procent i stället för 50. Ligger bostadsrätten i en oäkta förening gäller andra regler, se Oäkta bostadsrättsförening.

Hur mycket du får tillbaka

Avdraget på 50 procent räknas ihop med dina andra kapitalinkomster och kapitalutgifter, till exempel räntorna på bolånet. Blir resultatet ett underskott får du skattereduktion: 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent på resten. Gränsen gäller per person, och skattereduktionen kan inte bli större än den skatt du betalar på lön eller pension och fastighetsavgiften det året. Det som inte ryms försvinner, du kan inte spara det till ett senare år.

Räkneexempel: Du köpte en bostadsrätt för 3 000 000 kronor och säljer den för 2 750 000 kronor. Mäklararvodet är 50 000 kronor. Förlusten blir 2 750 000 − 50 000 − 3 000 000 = −300 000 kronor, och avdraget 150 000 kronor. Har du inga andra räntor blir skattereduktionen 30 procent av 100 000 kronor plus 21 procent av 50 000 kronor, alltså 30 000 + 10 500 = 40 500 kronor.

Hur mycket förlusten är värd beror på hur stort underskott du redan har från bolåneräntan. Så här blir det i tre fall med samma förlust på 300 000 kronor:

I det andra fallet ger räntan ensam 18 000 kronor i skattereduktion. Med förlusten blir det 30 000 + 21 procent av 110 000, alltså 53 100 kronor, och skillnaden är 35 100 kronor. Mer av förlusten hamnar över 100 000-gränsen och ger bara 21 procent. I det tredje fallet har var och en en förlust på 150 000 kronor och ett avdrag på 75 000. Med räntan blir underskottet 105 000 kronor per person, skattereduktionen 31 050 kronor i stället för 9 000, alltså 22 050 kronor mer per person. Två ägare får mer ut av samma förlust eftersom var och en har en egen 100 000-gräns. Skulle all förlust ligga över gränsen blir effekten 21 procent av 150 000, alltså 31 500 kronor.

Kvitta förlusten mot en vinst

Säljer du två bostäder samma år, till exempel lägenheten och fritidshuset, räknas båda resultaten in i inkomst av kapital. Men vinsten och förlusten tas inte upp med samma andel: 22/30 av en vinst beskattas, medan bara 50 procent av en förlust dras av.

Räkneexempel: Du säljer fritidshuset med 300 000 kronors vinst och lägenheten med 300 000 kronors förlust samma år. Av vinsten tas 220 000 kronor upp, och av förlusten dras 150 000 kronor av. Överskottet blir 70 000 kronor, och skatten 30 procent av det, alltså 21 000 kronor. En lika stor vinst och förlust tar alltså inte ut varandra.

Samma sak gäller andra kapitalinkomster. Har du till exempel 150 000 kronor i vinst på aktier samma år tar avdraget på 150 000 kronor ut vinsten, och du slipper 45 000 kronor i skatt. Hur en vinst beskattas och när uppskov går att få finns i Vinstskatt på bostad.

Försäljningen deklareras året efter att du skrev på köpekontraktet: villa och ägarlägenhet på bilaga K5, bostadsrätt på K6. I Skatteverkets e-tjänst kan du räkna ut förlusten direkt efter försäljningen och hämta in uppgifterna när du deklarerar.

Restskuld: när försäljningen inte räcker till lånet

På tillträdesdagen för köparens bank över pengarna till din bank och dina bolån löses; hur det går till beskrivs i Sälja bostad med bolån. Räcker köpeskillingen inte till hela lånet måste du betala mellanskillnaden på annat sätt eller komma överens med banken om hur resten ska betalas. Nordea ber kunder som ser den risken att prata med banken så tidigt som möjligt. Äger du en annan fastighet kan det gå att flytta lånet dit, och då gäller amorteringskravet för den bostaden.

I exemplet ovan blir det ingen restskuld. Om lånet var 2 460 000 kronor räcker 2 700 000 kronor efter mäklararvodet till att lösa det, och 240 000 kronor blir kvar. Förlusten har ätit upp en stor del av kontantinsatsen och amorteringen, men inte mer.

Räkneexempel: Du köpte en bostadsrätt för 4 000 000 kronor med 90 procents lån, 3 600 000 kronor. Efter ett års amortering med 2 procent är lånet 3 528 000 kronor. Priserna har fallit och du säljer för 3 500 000 kronor. Efter ett mäklararvode på 60 000 kronor återstår 3 440 000 kronor, så restskulden blir 3 528 000 − 3 440 000 = 88 000 kronor. Förlusten är 560 000 kronor och avdraget 280 000. Har du redan ett underskott på över 100 000 kronor från räntan det året ger hela avdraget 21 procent, alltså 58 800 kronor, om du betalar så mycket i skatt.

Har lånet bunden ränta kan banken dessutom ta ut ränteskillnadsersättning när du löser det, och då växer det belopp som ska täckas. Hur den räknas ut går vi igenom i Ränteskillnadsersättning.

Ränteavdraget på restskulden

Sedan 2026 ger lån utan säkerhet inget ränteavdrag. En restskuld behåller ändå avdraget om den ligger kvar på det ursprungliga bolånet. Lagen kräver att lånet har lämnats mot panträtt i bostaden, och regeringen skriver i förarbetena att den som säljer utan att kunna lösa hela skulden ska få fortsätta dra av räntan på det som är kvar. Löser du i stället restskulden med ett nytt blancolån har det lånet inte lämnats mot pant. Det räknas då som ett lån utan säkerhet, och räntan ger inget avdrag. Fråga banken hur skulden läggs upp och om räntan rapporteras som lån med säkerhet (punkt 8.1 i deklarationen) eller utan säkerhet (punkt 8.8). Hur avdraget fungerar i övrigt finns i Ränteavdrag 2026.

Restskulden och nästa bostad

Flyttar du restskulden till nästa bostad räknas den som en del av bolånet där. Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller när lånet får en ny säkerhet, så hela lånet, restskulden inräknad, får vara högst 90 procent av den nya bostadens värde. Amorteringskravet räknas också på hela lånet.

Räkneexempel: Du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor och flyttar med restskulden på 88 000 kronor. Taket är 90 procent, alltså 2 700 000 kronor. Av det går 88 000 kronor till den gamla skulden, så bara 2 612 000 kronor finns kvar till köpet. Kontantinsatsen blir 388 000 kronor i stället för 300 000. Belåningsgraden är 90 procent, så amorteringskravet blir 2 procent av 2 700 000 kronor, 54 000 kronor per år.

Betalar du i stället av restskulden som ett separat lån ingår den inte i belåningsgraden, men den nya banken ser skulden när den prövar hur mycket du kan låna, se Lånelöfte och KALP. Räkna på belåningsgraden för olika kontantinsatser med belåningsgradskalkylatorn.

Bostaden är värd mindre än lånet

Har priserna fallit kan lånet vara större än vad bostaden är värd i dag, utan att du har sålt. Bolånetaket på 90 procent ger enligt regeringen bara utrymme för ett prisfall på 10 procent innan bostadskapitalet blir negativt för den som har lånat maximalt.

• Amorteringen ändras inte. Banken räknar belåningsgraden på värdet när du köpte, eller vid en senare omvärdering. Ett allmänt prisfall är inget skäl att värdera om tidigare än fem år efter köpet. Över 70 procent är kravet 2 procent av lånet när det var som störst efter senaste värderingen, och det finns inget högre krav över 90 procent. I exemplet ovan är kravet fortsatt 72 000 kronor per år, 6 000 kronor i månaden. Hur omvärdering fungerar finns i Omvärdera bostaden.
• Det blir svårt att låna mer. Ett tilläggslån får ge högst 80 procents belåning, och den nya banken eller din egen bank prövar ändå om bostaden räcker som säkerhet.
• Byta bank är möjligt. Flyttar du lånet utan att bostaden byts räknas det inte som ett lån vid köp, så taket på 90 procent gäller inte. Men den nya banken gör en egen kreditprövning och bestämmer själv om den vill ta över lånet. Hos banker som sätter räntan efter belåningsgraden kan en hög belåning ge en högre ränta, se räntor efter belåningsgrad.
• Sälja nu gör förlusten verklig, ger förlustavdraget och kan lämna en restskuld som ovan.
• Vänta betyder att amorteringen sänker skulden och att priserna hinner ändras, uppåt eller nedåt. Regeringen pekar i förarbetena på risken att hushåll med hög belåning bor kvar efter ett prisfall för att slippa göra förlusten verklig, även när en flytt hade passat bättre.

Har din betalningsförmåga försämrats, till exempel vid arbetslöshet, längre sjukskrivning eller ett dödsfall i familjen, får banken ge tillfälligt undantag från amorteringen om det finns särskilda skäl. Prata med banken innan betalningarna uteblir, och läs så går du till väga om du inte kan betala bolånet. Det värsta fallet, när banken säger upp lånet och bostaden säljs av Kronofogden, beskrivs i Exekutiv auktion.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.