Vinstskatt på bostad 2026 – räkna ut skatten och se vad uppskov betyder för nästa lån

Säljer du din villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30 procents kapitalskatt, vilket blir samma sak. En vinst på 1 000 000 kronor ger alltså 220 000 kronor i skatt. Vinsten är inte skillnaden mellan priserna: du drar av mäklararvode, lagfart och renoveringar, och för bostadsrätter justerar du för föreningens inre reparationsfond. Skatten betalas året efter att du skrev på köpekontraktet. Köper du en ny bostad kan du få uppskov med upp till 3 000 000 kronor av vinsten, och då kan du lägga mer av pengarna i nästa bostad och låna mindre.

Så räknas vinsten

Vinsten är försäljningspriset minus det som Skatteverket låter dig dra av. Raderna skiljer sig något mellan hus och bostadsrätt.

Städning, flytt och möbler är inte försäljningsutgifter. Har du tidigare fått uppskov när du sålde en bostad ska det beloppet läggas till nu, se längre ned. Försäljningen deklareras på bilaga K5 för småhus och ägarlägenhet och K6 för bostadsrätt.

Ingen schablon gäller för renoveringar. För hus som köpts före 1952 och bostadsrätter som köpts före 1974 finns i stället en schablon för inköpspriset.

Räkneexempel: Du köpte en villa 2016 för 3 000 000 kronor och säljer den 2026 för 5 200 000 kronor.

• Försäljningsutgifter: mäklare och styling, 115 000 kronor.
• Inköpspris: 3 000 000 kronor plus lagfart 45 825 kronor (1,5 procent stämpelskatt och 825 kronors avgift) och ett nytt pantbrev på 1 000 000 kronor, som kostade 20 375 kronor (2 procent och 375 kronor).
• Förbättringsutgifter: en tillbyggnad 2019 för 250 000 kronor och ett nytt badrum 2023 i ett rum som tidigare var förråd. Badrummet kostade 210 000 kronor, varav 30 000 kronor var rotavdrag. Båda är grundförbättringar, men bara de 180 000 kronor du själv betalade för badrummet räknas.

Vinsten blir 5 200 000 − 115 000 − 3 000 000 − 45 825 − 20 375 − 250 000 − 180 000 = 1 588 800 kronor. Skatten är 22 procent, alltså 349 536 kronor. Äger ni huset till hälften var delas vinst och skatt lika: 794 400 kronor i vinst och 174 768 kronor i skatt var.

Bostadsrätt: reparationsfonden och kapitaltillskott

Den inre reparationsfonden är pengar som föreningen har avsatt för just din lägenhet. Andelen räknas inte som en del av priset. Du drar alltså av fondens storlek vid försäljningen från försäljningspriset och fondens storlek vid köpet från inköpspriset. Beloppet vid försäljningen står på kontrolluppgiften KU55 som föreningen skickar till Skatteverket.

Kapitaltillskott är pengar du har betalat till föreningen utöver avgiften, till exempel för att föreningen ska amortera sina lån eller göra ett bestämt byggnadsarbete. De är avdragsgilla om du har betalat dem medan du ägde lägenheten. Ett tillskott för amortering räknas högst med lägenhetens andel av det föreningen amorterade under din ägartid. Ett tillskott för byggnadsarbete räknas bara om medlemmarna tillsammans har betalat minst 3 000 kronor gånger antalet bostadsrätter som var med.

Räkneexempel: Du köpte en bostadsrätt 2019 för 2 400 000 kronor, och din andel i reparationsfonden var då 10 000 kronor. Du säljer 2026 för 3 100 000 kronor, då fonden är 25 000 kronor. Mäklaren kostar 60 000 kronor. Köket renoverades 2022 för 120 000 kronor, och 2024 betalade du ett kapitaltillskott på 30 000 kronor när föreningen amorterade.

• Försäljningspris: 3 100 000 − 25 000 = 3 075 000 kronor
• Inköpspris: 2 400 000 − 10 000 = 2 390 000 kronor
• Vinst: 3 075 000 − 60 000 − 2 390 000 − 120 000 − 30 000 = 475 000 kronor
• Skatt: 22 procent av 475 000 = 104 500 kronor

Är föreningen oäkta gäller andra regler: skatten blir 25 procent och uppskov går normalt inte, se vad en oäkta bostadsrättsförening betyder för din skatt.

Vilka renoveringar får du dra av?

Det är här de flesta tappar pengar, eftersom kvitton slängs och gränserna är olika för olika arbeten.

Säljer du 2026 räknas reparationer från 2021 till 2026. För reparationer krävs också att bostaden är i bättre skick när du säljer än när du köpte den.

Några regler begränsar avdraget. Ett kalenderår räknas bara om arbetena det året kostade minst 5 000 kronor sammanlagt. Ditt eget arbete går inte att dra av, inte heller verktyg. Den del av fakturan som var rotavdrag har du inte betalat själv, och det som en försäkring har ersatt räknas inte heller. Var bostaden nybyggd när du köpte den ger reparationer och underhåll inget avdrag.

Saknar du kvitton får du ändå begära avdrag med ett skäligt belopp om du kan visa att arbetet gjordes, med bilder, ritningar, bygglov eller kontoutdrag. Begär du avdrag för något du inte haft kan du få betala skattetillägg.

När betalar du vinstskatten?

Det är datumet då köpekontraktet skrivs under som avgör vilket år försäljningen hör till, inte tillträdet. Säljer du 2026 deklarerar du i deklarationen våren 2027, och skatten kommer som kvarskatt på slutskattebeskedet.

Du kan betala in i förväg för att slippa kostnadsränta. För ett köpekontrakt som skrivs under 2026 gäller enligt Skatteverket:

Betalar du senare räknas kostnadsränta dag för dag på det som saknas, för den del som överstiger 30 000 kronor från 13 februari 2027. Den låga kostnadsräntan följer Skatteverkets basränta och är 2,5 procent sedan 1 december 2024. Är vinstskatten för villan i exemplet ovan hela din kvarskatt ska alltså 319 536 kronor vara bokförda senast den 12 februari 2027 och resten senast den 3 maj.

Det här är skälet till att du inte kan räkna med hela försäljningslikviden när du köper nästa bostad. Mäklaren betalar ut pengarna vid tillträdet, men skatten ska betalas några månader senare. Vad som händer med själva bolånet när du säljer finns i guiden om att sälja bostaden när du har bolån. Säljer du med förlust gäller andra regler, som beskrivs i Sälja bostad med förlust.

Uppskov: villkoren

Uppskov betyder att du skjuter upp skatten på vinsten när du köper en ny permanentbostad. Det finns kvar 2026, och ingen schablonintäkt tas ut på uppskovet.

• Takbelopp 3 000 000 kronor per bostad, multiplicerat med din ägarandel. Äger ni hälften var kan ni få högst 1 500 000 kronor var. Vinst över taket beskattas direkt.
• Minst 50 000 kronor. Mindre uppskov än så går inte att få.
• Permanentbostad. Du ska ha bott i den sålda bostaden i minst ett år i sträck fram till försäljningen, eller i minst tre av de senaste fem åren.
• Sverige eller EES. Både den sålda och den nya bostaden ska ligga i Sverige eller ett annat EES-land, och en bostadsrätt ska vara i en äkta förening.
• Tidsfrister. Den nya bostaden ska köpas tidigast 1 januari året före försäljningen och senast 31 december året efter. Du ska vara folkbokförd där senast 2 maj andra året efter försäljningen. Säljer du 2026 ska du alltså ha köpt senast 31 december 2027 och flyttat in senast 2 maj 2028.

Har du inte köpt något när du deklarerar kan du begära preliminärt uppskov. Det gäller i ett år, och sedan ska du i nästa deklaration begära slutligt uppskov eller betala skatten. Hinner du inte köpa betalar du 22 procent som vanligt, bara ett år senare. Tidsfristerna betyder mycket när du väljer ordning på köp och försäljning, se köpa eller sälja först.

Så påverkar uppskovet lånet till nästa bostad

Eftersom uppskovet inte kostar något fungerar det, som vi ser det, som en räntefri kredit från staten. Pengarna du annars skulle betala i skatt kan du lägga som kontantinsats, och då behöver du låna mindre. Det kan också avgöra om du hamnar under en gräns i amorteringskravet: under 50 procents belåning krävs ingen amortering, mellan 50 och 70 procent krävs 1 procent per år.

Räkneexempel: Du säljer villan i exemplet ovan för 5 200 000 kronor. Efter mäklaren och villans bolån på 2 000 000 kronor får du 3 085 000 kronor. Du köper ett hus för 6 000 000 kronor. Det är dyrare än villan, så hela vinsten kan skjutas upp.

• Med uppskov: du lägger alla 3 085 000 kronor i det nya huset och lånar 2 915 000 kronor. Belåningsgraden blir 48,6 procent, så du behöver inte amortera. Med 3,5 procents ränta är räntekostnaden 102 025 kronor per år.
• Utan uppskov: du håller undan 349 536 kronor till skatten och lägger 2 735 464 kronor. Lånet blir 3 264 536 kronor, belåningsgraden 54,4 procent och amorteringen 32 645 kronor per år. Räntan blir 114 259 kronor per år.

Skillnaden är 12 234 kronor i ränta per år före ränteavdrag och 32 645 kronor i amortering per år. Lagfart och pantbrev för det nya huset kostar lika mycket i båda fallen. Hur ränteavdraget beräknas finns i ränteavdraget 2026, och hur stor kontantinsats banken kräver i guiden om kontantinsats.

Uppskovet är ingen gåva. När du säljer det nya huset läggs uppskovet till den vinsten och beskattas, om du inte då får ett nytt uppskov. Skattesatsen kan ha ändrats till dess.

Köper du billigare blir uppskovet mindre

Är den nya bostaden billigare än den gamla får du bara uppskov med en del av vinsten, i proportion till priserna. För den sålda bostaden räknas priset minus försäljningsutgifterna. För den nya räknas priset plus lagfart och pantbrev, eller för en bostadsrätt priset minus andelen i reparationsfonden.

Räkneexempel: Du säljer villan med vinsten 1 588 800 kronor. Priset minus mäklare och styling är 5 085 000 kronor. Du köper en bostadsrätt för 3 000 000 kronor utan reparationsfond.

• Uppskov: 1 588 800 × 3 000 000 / 5 085 000 = 937 345 kronor
• Vinst som beskattas direkt: 1 588 800 − 937 345 = 651 455 kronor
• Skatt: 22 procent av 651 455 = 143 320 kronor

Du får alltså ändå betala drygt 143 000 kronor, trots uppskovet. Den som säljer en villa och flyttar till en mindre lägenhet bör räkna med det.

Vid slutligt uppskov kan du begära ett lägre belopp än det högsta, men minst 50 000 kronor. Du kan också i en senare deklaration välja att återföra ett gammalt uppskov och betala skatten på det, helt eller med minst 20 000 kronor per år. Det kan passa om du vill ha skatten avklarad innan du säljer nästa gång.

Vill du se om bostaden har varit en bra affär efter skatt kan du räkna i kalkylatorn Lönar sig bostaden?, som drar 22 procent av vinsten vid försäljning. Skatteverket har också en egen beräkningshjälp för bostadsförsäljningar.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.