Köpa eller sälja bostad först – vad kostar glappet i pengar och risk?

Sälj först om du inte klarar två boendekostnader i ett halvår, eller om du är osäker på vad din bostad är värd. Köp först om du har den marginalen och har hittat en bostad du inte vill missa. I räkneexemplet nedan kostar sex månader med två bostäder cirka 70 000 kronor, ungefär lika mycket som sex månaders andrahandshyra. Det som skiljer vägarna åt är alltså mindre kostnaden per månad än risken: köper du först är priset på din gamla bostad okänt, säljer du först är priset på den nya det. Oavsett ordning ger bankerna brygglån först när den gamla bostaden är såld.

Två ordningar, två olika glapp

• Köpa först. Du skriver köpekontrakt på den nya bostaden och säljer sedan den gamla. Glappet är tiden mellan tillträdet till den nya och frånträdet av den gamla. Då betalar du för två bostäder.
• Sälja först. Du säljer, vet exakt hur mycket pengar du får och letar sedan. Glappet är tiden mellan frånträdet av den gamla och tillträdet till den nya. Då behöver du någonstans att bo.

Båda glappen går att krympa, och det är ofta det som avgör kostnaden. Tillträdesdagen är något köpare och säljare kommer överens om i kontraktet, se Tillträde.

Vad det kostar att köpa först

Räkneexempel: Du har en bostadsrätt som säljs för 3 000 000 kronor, med ett bolån på 1 800 000 kronor och en månadsavgift på 4 000 kronor. Belåningsgraden är 60 procent, så amorteringskravet är 1 procent per år. Den nya bostaden kostar 5 000 000 kronor. Kontantinsatsen på 1 200 000 kronor, alltså försäljningspriset minus det gamla lånet och före mäklararvodet, lånar du med ett brygglån tills pengarna från försäljningen kommer. Bolåneräntan är 3,5 procent och brygglånets ränta 4 procent.

Amorteringen minskar skulden och är ingen förlust, men pengarna ska finnas varje månad. Bolånet på den nya bostaden ingår inte i tabellen, eftersom du betalar det oavsett ordning.

Ränteavdraget sänker räntan på det gamla bolånet. Skattereduktionen är 30 procent av räntorna upp till 100 000 kronor per år och 21 procent på resten. Med två bolån samma år kommer många över gränsen: bara det nya lånet på 3 800 000 kronor ger 133 000 kronor i ränta på ett helt år. Efter avdrag kostar tre månader därför cirka 35 000–36 500 kronor och sex månader cirka 70 000–73 000 kronor. Räntan på brygglånet ger inget avdrag alls från 2026, eftersom lånet saknar säkerhet. Skatteverket nämner överbryggningslån vid bostadsköp som exempel på sådana lån.

Har du villa i stället för bostadsrätt ersätts månadsavgiften av el, värme, vatten, försäkring och fastighetsavgift. Räkna fram räntan för dina egna belopp med räntekostnadskalkylatorn. Brygglånets ränta, avgifter och längsta löptid hos varje bank står i guiden om brygglån.

Bankerna lånar inte ut kontantinsatsen förrän du har sålt

Det här är den viktigaste begränsningen när du köper först. Nordea, Länsförsäkringar, Handelsbanken, SBAB och Swedbank kräver underskrivna kontrakt för både bostaden du köper och den du säljer innan de ger ett brygglån, och Skandia kräver ett säljkontrakt. Nordea vill se säljkontraktet senast på tillträdesdagen till den nya bostaden.

Några banker ställer dessutom krav på själva försäljningen:

• Villkor i säljkontraktet. Skandia kräver ett ovillkorat säljkontrakt, alltså ett bindande avtal utan villkor som kan stoppa affären. Handelsbanken och SBAB kräver att ett villkor i kontraktet är uppfyllt innan de betalar ut lånet för den nya bostaden. Har din köpare ett förbehåll om lån eller försäljning kan det alltså stoppa ditt brygglån.
• Sänkt pris. Sänks priset på bostaden du säljer vill både SBAB och Handelsbanken ha ett nytt kontrakt.
• Dubbla kostnader och längsta tid. Bankerna prövar att du klarar två boendekostnader, och brygglånet gäller i högst 90 dagar till sex månader beroende på bank. Ett glapp på sex månader ryms alltså inte hos alla.

Har du inte sålt när du ska tillträda den nya bostaden får du inget brygglån. Då måste kontantinsatsen komma från annat håll, till exempel sparpengar. Ett annat sätt kan vara att låna mot den gamla bostaden, om banken går med på det. Lagen tillåter att ett befintligt bolån utökas till högst 80 procent av bostadens värde, och eftersom lånet har säkerhet ger räntan ränteavdrag. I exemplet räcker det till 600 000 kronor, hälften av kontantinsatsen, eftersom 80 procent av 3 000 000 kronor är 2 400 000 kronor. Utökningen kan dessutom höja amorteringen, se Utöka bolånet. Går inte heller det kan du stå med ett köp du inte kan fullfölja, och vad det kan kosta förklaras i guiden om förbehåll i köpekontraktet.

Prisrisken: det pris du inte har låst

Den som köper först har låst priset på den nya bostaden, men inte på den gamla. Den som säljer först har låst den gamla, men inte den nya. Rör sig marknaden under tiden påverkar det bara den bostad som ännu inte har något pris.

Räkneexempel: Priserna sjunker 3 procent medan du är mitt i bytet. Har du köpt först får du 90 000 kronor mindre för din bostad på 3 000 000 kronor. Har du sålt först betalar du i stället 150 000 kronor mindre för den nya bostaden på 5 000 000 kronor. Stiger priserna 3 procent blir det tvärtom: den som sålt först betalar 150 000 kronor mer.

Det ger en tumregel. Byter du till en dyrare bostad ligger ett mindre belopp öppet om du köper först. Byter du till en billigare ligger ett mindre belopp öppet om du säljer först. Ingen vet åt vilket håll priserna går, men du kan välja hur mycket som står på spel.

Till det kommer tidspressen. Den som har köpt och har ett tillträde att passa kan behöva ta ett lägre bud än hen annars skulle ha väntat på. Det är en bedömning, inte en regel, men den drar åt samma håll som prisrisken: köper du först vill du kunna sälja snabbt.

Vad det kostar att sälja först

Det billigaste är att be köparen om ett sent tillträde, så att du bor kvar tills du har hittat något. Varje månad du vinner är en månad utan tillfälligt boende. Läs mer om hur försäljningen och lånet avslutas i Sälja bostad med bolån.

Räcker det inte behöver du bo någon annanstans en tid, till exempel i andrahand. Hyr du av en privatperson som hyr ut sin egen bostadsrätt eller sitt eget hus gäller privatuthyrningslagen, som ersatte lagen om uthyrning av egen bostad 1 juli 2026:

• Ett avtal på bestämd tid upphör när tiden går ut, och du har ingen rätt att bo kvar. Du får ändå alltid säga upp det till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Hittar du en bostad snabbare än väntat kan du alltså få betala hyra i minst tre månader till.
• Ett avtal som gäller tills vidare kan ni båda säga upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen.
• Blir det tvist om hyran kan hyresnämnden sänka en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut privat.

Lagen gäller inte när någon hyr ut en hyresrätt i andra hand, eller när hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två bostäder.

Räkneexempel: Ett möblerat andrahandsboende kostar 12 000 kronor i månaden. Tre månader kostar 36 000 kronor och sex månader 72 000 kronor. Till det kommer en extra flytt och kanske magasinering. Under tiden kan försäljningspengarna, 1 200 000 kronor efter att lånet är löst och före mäklararvodet, stå på ett sparkonto: med 2 procents sparränta ger de 2 000 kronor i månaden före skatt.

Det är alltså inte självklart billigare att sälja först. Fördelen är att du vet exakt vad du har att lägga, och att bankens lånelöfte bygger på ett känt belopp.

Försäljningsförbehåll: köpa först med en reträtt

Ett mellanläge är att köpa med ett försäljningsförbehåll. Köpet av den nya bostaden går då tillbaka om du inte har sålt din gamla inom en viss tid. Säljaren måste gå med på det, och en säljare med andra spekulanter har skäl att säga nej. Hur villkoret ska skrivas och vad det ska innehålla står i Köpa bostad med förbehåll.

Kom ihåg att förbehållet bara skyddar köpet. Brygglånet får du ändå först när du har ett säljkontrakt, och hos Skandia, Handelsbanken och SBAB ska det kontraktet sakna villkor som inte är uppfyllda.

Vinstskatt och uppskov i båda ordningarna

Ordningen påverkar inte rätten till uppskov, så länge tiderna stämmer. Enligt Skatteverket ska den nya bostaden vara köpt tidigast 1 januari året före och senast 31 december året efter det år du sålde, och du ska vara folkbokförd i den senast 2 maj andra året efter försäljningsåret. Köper du först får du räkna kravet på hur länge du har bott i den gamla bostaden fram till den dag du köpte den nya. Skatten och uppskovet förklaras i Vinstskatt när du säljer bostad.

Beslutsträd

• Har du kontantinsatsen till den nya bostaden utan pengarna från försäljningen?
  • Nej: du måste ha sålt före tillträdet, eftersom brygglån kräver säljkontrakt. Köp bara först om tillträdet ger dig gott om tid att sälja, helst med ett försäljningsförbehåll. Annars: sälj först.
  • Ja: gå vidare.
• Klarar du både den gamla och den nya bostadens kostnader i sex månader?
  • Nej: sälj först.
  • Ja: gå vidare.
• Byter du till en dyrare eller billigare bostad?
  • Dyrare: att köpa först lämnar ett mindre belopp öppet för prisrörelser.
  • Billigare: att sälja först gör det.
• Kan du styra glappet?
  • Går köparen med på ett sent tillträde är det ofta billigast att sälja först.
  • Kan du sälja snabbt och få frånträdet nära ditt nya tillträde är det billigast att köpa först.
• Är det den nya bostaden eller tryggheten som är viktigast?
  • Har du hittat en bostad du inte vill missa och har marginal: köp först, sälj direkt och planera tillträdena nära varandra.
  • Vill du inte riskera två bostäder: sälj först.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.