Energideklaration för villa – när den krävs och vad energiklassen betyder för bolånet

En villa ska ha en energideklaration innan den säljs. Deklarationen görs av en certifierad energiexpert, registreras hos Boverket och gäller i tio år. Säljer du inom de tio åren räcker den deklaration som finns. Bor du kvar behöver du ingen ny när den gamla går ut, så länge du inte hyr ut eller bygger om huset. För bolånet är energiklassen det viktiga: tio banker ger 0,10 procentenheter lägre ränta för en bra energiklass, oftast A eller B, och sedan den 1 oktober 2026 kräver flera av dem klass A om deklarationen är ny.

När villan måste ha en energideklaration

Lagen om energideklaration för byggnader kräver en deklaration i de här fallen, som gäller villor och radhus:

• När huset säljs. Ägaren ska se till att det finns en energideklaration innan huset säljs (6 §).
• När huset är nybyggt. Den som bygger ansvarar för deklarationen (4 §). För en- och tvåfamiljshus ska den enligt Boverket göras inom två år efter att huset tagits i bruk.
• När huset hyrs ut. Ett hus som upplåts med nyttjanderätt, till exempel en uthyrd villa, ska alltid ha en giltig deklaration (5 §).
• Vid en större ombyggnad som omfattar en betydande del av klimatskärmen, alltså de delar av huset som skiljer inomhus från utomhus, som väggar och tak (4 a §).

Bor du själv i huset krävs alltså ingen deklaration förrän du säljer. Vissa hus är helt undantagna enligt förordningen om energideklaration: bostadshus som används mindre än fyra månader per år, till exempel många fritidshus, och fristående byggnader under 50 kvadratmeter. Vid en försäljning avgör användningen före försäljningen. Ett tomt hus som senast var helårsbostad ska deklareras.

Hur länge gäller en energideklaration?

En energideklaration får användas i tio år efter att den upprättades (6 b §). Säljer du huset inom tio år behövs ingen ny. Säljer du senare behövs en ny. Deklarationer som gjordes före den 1 oktober 2026 gäller fortfarande sina tio år, även om reglerna för energiklasserna har ändrats.

Har du gjort en avgränsad åtgärd som påverkar energianvändningen, till exempel uppgraderat en del av huset, får en energiexpert göra en förenklad uppdatering av deklarationen (6 c §). Uppdateringen förlänger inte giltighetstiden, och enligt Boverket går den bara att göra på deklarationer som upprättats den 1 oktober 2026 eller senare.

När du ska sälja villan

1. Kontakta en certifierad energiexpert i god tid. Boverket har en sökbar lista över behöriga experter. Huset ska besiktas på plats innan deklarationen upprättas (8 §), och experten registrerar den hos Boverket.
2. Ange energiklassen i annonsen (13 §). Boverkets föreskrifter anger att den ska visas med en symbol i form av ett hus.
3. Visa hela deklarationen för spekulanterna, till exempel på visningen.
4. Lämna över deklarationen till köparen på tillträdesdagen.

Skyldigheten går inte att avtala bort med köparen. Boverket beskriver lagen som tvingande. Mer om ekonomin kring försäljningen, som vad som händer med bolånet, finns i guiden om att sälja bostaden när du har bolån.

Sälja hus utan energideklaration

Har säljaren inte gjort någon deklaration trots att köparen bett om den, får köparen låta göra en på säljarens bekostnad, senast sex månader efter tillträdet (14 §). Boverket påpekar att köparen måste begära deklarationen innan köpebrevet skrivs under. Använder köparen inte möjligheten blir det köparen som måste ordna en deklaration vid nästa försäljning eller uthyrning.

Boverket är tillsynsmyndighet och får förelägga en ägare att göra det lagen kräver. Ett föreläggande får förenas med vite (25 §).

Vår bedömning: att sälja utan deklaration sparar sällan pengar. Kostnaden kan ändå hamna hos dig som säljare, och köpare som vill ha grönt bolån behöver se energiklassen redan före budgivningen.

Vad kostar en energideklaration?

Boverket anger inget pris, eftersom priset bestäms av energiexperterna. Handelsbanken uppger att bankens kunder med hus betalar 3 000 kronor för en förnyad energideklaration genom ett samarbete med ett besiktningsföretag. Andra priser har vi inte kunnat kontrollera mot en primärkälla, så jämför offerter från flera experter.

Så hittar du energideklarationen

Alla energideklarationer finns i Boverkets register. Normalt söker du i registret genom e-tjänsten Hämta energidokument, men den är stängd: när vi kontrollerade den 18 oktober 2026 skrev Boverket att myndigheten hade behövt stänga e-tjänsten och arbetade på att kunna öppna den igen. När den är öppen kan vem som helst söka i registret och beställa ett begränsat antal dokument. Som privat husägare beställer du din egen deklaration som allmän handling. Det går inte längre att logga in med BankID och ladda ned den själv. En deklaration som har gått ut finns kvar som ett registerutdrag i textform.

Så länge e-tjänsten är stängd kan du använda den deklaration du fick av energiexperten när den gjordes. Köper du ett hus ska säljaren visa deklarationen, och energiklassen ska stå i annonsen. Några banker, bland andra Hypoteket och Skandia, hämtar energiklassen direkt från Boverket när du ansöker om bolån.

Gamla och nya energiklasser

Energiklassen anges på en skala från A till G, där A betyder lägst energianvändning. Den 1 oktober 2026 ändrades skalan. Boverket skriver att ett hus som uppfyller dagens krav för nybyggda hus får klass B, och att nya och gamla energiklasser inte går att jämföra helt. Klassen A0 betyder att byggnaden är en nollutsläppsbyggnad.

För bolånet gör det att datumet på deklarationen spelar roll. Skandia skriver till exempel att ett hus som tidigare hade klass B eller C kan få A i en ny deklaration. Vad ändringen betyder för de gröna rabatterna i stort beskrivs i guiden om grönt bolån och bankernas rabatter.

Vilken energiklass kräver bankerna för grönt bolån?

Så här beskriver bankerna sina villkor den 16 oktober 2026. Banker som inte redovisar någon grön rabatt på sina sidor finns inte med.

"Nämner inte ändringen" betyder att bankens sida inte skiljer på gamla och nya deklarationer. Fråga banken innan du räknar med rabatten för en ny deklaration med klass B.

Några villkor är bra att känna till:

• Rabatten följer deklarationen. Nordea och Länsförsäkringar ger rabatten så länge deklarationen gäller, som längst tio år. Handelsbanken tar bort rabatten om du inte förnyar en utgången deklaration eller om den nya inte visar A eller B.
• A0 ger inte automatiskt rabatt. Swedbank godkänner A0 i nya deklarationer bara om energiprestandan motsvarar klass A. SBAB skriver att A0 sedan den 1 oktober 2026 även kan gälla bostäder med en lägre energiklass.
• En uppdatering räknas som ny. Swedbank kräver klass A även för en deklaration från före 1 oktober 2026 som har uppdaterats efter det datumet.
• Miljömärkning räcker ofta. Danske Bank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB och Swedbank godtar också Svanenmärkta hus och Miljöbyggnad Silver eller Guld.

Vad den lägre räntan är värd på 3 miljoner kronor

Räkneexempel: Du lånar 3 000 000 kronor till 4 procents ränta och betalar 120 000 kronor i ränta per år. Med 0,10 procentenheters grön rabatt blir räntan 3,9 procent och räntekostnaden 117 000 kronor, alltså 3 000 kronor lägre. Står du ensam på lånet ligger de sista kronorna över 100 000 kronor, där skattereduktionen är 21 procent. Efter skatt sparar du då 3 000 × 0,79 = 2 370 kronor per år. Är ni två som delar lika betalar var och en 60 000 kronor i ränta. Då är skattereduktionen 30 procent och ni sparar 2 100 kronor tillsammans.

Med en deklaration för 3 000 kronor, som i Handelsbankens erbjudande, är kostnaden alltså betald inom ett och ett halvt år, om huset får en energiklass som banken godkänner. Under deklarationens tio år blir rabatten värd upp till 30 000 kronor före skatt. Med amortering blir beloppet lägre, eftersom skulden minskar. Räkna på ditt eget lån i räntekostnadskalkylatorn, och se hur skattereduktionen fungerar i guiden om ränteavdraget.

Skillnaden mellan bankernas räntor är ofta större än den gröna rabatten. Jämför därför först bankernas bolåneräntor och se rabatten som ett tillägg.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.