Så fungerar bolån – säkerhet, ränta, amortering och reglerna

Ett bolån är ett lån där bostaden är säkerhet för banken. Du får låna högst 90 procent av bostadens värde när du köper, och resten betalar du själv som kontantinsats. Varje månad betalar du ränta, som är bankens pris för lånet, och oftast amortering, som är avbetalning på skulden. Räntan kan vara rörlig eller bunden, och upp till 30 procent av räntekostnaden får du tillbaka via skatten. Här går vi igenom delarna en i taget, med länkar till fördjupningarna.

Bolånet i siffror

Reglerna som gäller i oktober 2026. Bolånetaket och amorteringskraven står i lagen som gäller sedan 1 april 2026.

Bostaden är säkerheten

Det som skiljer ett bolån från ett privatlån är panten. Betalar du inte kan banken få betalt genom att bostaden säljs.

För ett hus är säkerheten pantbrev: fastigheten intecknas för ett visst belopp hos Lantmäteriet, och pantbrevet är beviset. Finns det inte tillräckligt med pantbrev sedan tidigare tar du ut nya, och det kostar stämpelskatt. En bostadsrätt är ingen fastighet, så där pantsätter du i stället bostadsrätten till banken och föreningen antecknar pantsättningen i sin lägenhetsförteckning. När bostadsrättsregistret har startats, den dag regeringen bestämmer, ska pantsättningen registreras där i stället. Kostnaderna och hur du räknar dem står i Lagfart och pantbrev.

Hur mycket du får låna

Två saker sätter gränsen. Den första är bolånetaket: lånet får vara högst 90 procent av bostadens värde, så du behöver minst 10 procent i kontantinsats. Den andra är din ekonomi: banken får bara låna ut om du har ekonomiska förutsättningar att betala. Hur bankerna räknar på det, med kvar att leva på-kalkylen och lånelöftet, förklarar vi i Lånelöfte och KALP, och du kan räkna på ditt eget fall med kalkylatorn Hur mycket kan jag låna?.

Belåningsgrad

Belåningsgraden är lånet delat med bostadens marknadsvärde. Lånar du 2 700 000 kronor till en bostad för 3 000 000 kronor är belåningsgraden 90 procent. Som värde används marknadsvärdet när du köpte. Banken får värdera om bostaden tidigast efter fem år, om inte värdet har ändrats avsevärt av något annat än de allmänna priserna, till exempel en stor renovering.

Belåningsgraden styr amorteringskravet, och hos flera banker också räntan. SBAB sätter till exempel räntan efter lånebeloppet i förhållande till bostadens värde. Se hur räntorna skiljer sig mellan nivåerna i bolåneränta efter belåningsgrad.

Räntan och vad den består av

Räntan består av vad det kostar banken att skaffa pengarna och en marginal ovanpå. Finansinspektionen räknar finansieringskostnaden för rörliga bolån utifrån säkerställda obligationer, kortfristiga certifikat och Stibor, och kallar skillnaden mot kundernas ränta för bruttomarginal. I en alternativ beräkning använder FI inlåningsräntan för den del som finansieras med inlåning. Hela kedjan från Riksbanken till din ränta beskrivs i Hur sätts bolåneräntan?.

Tre räntebegrepp är bra att hålla isär:

• Listränta är bankens utannonserade ränta. Enligt SBAB kan den ses som den högsta ränta en ny kund kan få betala om lånet beviljas.
• Snittränta är vad bankens nya kunder i genomsnitt fick en viss månad. Alla banker redovisar den varje månad. Skillnaden förklaras i Listränta eller snittränta.
• Effektiv ränta räknar in avgifter och visar vad lånet kostar per år, se Effektiv ränta.

Bindningstid

Bindningstiden avgör hur länge räntan ligger fast. Rörlig ränta är egentligen tre månaders bindning, och räntan kan ändras var tredje månad. Bunden ränta ligger fast i ett eller flera år; hos till exempel SBAB går det att binda i upp till 10 år. Löser du ett bundet lån innan bindningstiden är slut kan banken ta ut ränteskillnadsersättning. Hur du väljer, och varför många delar upp lånet, står i Bunden eller rörlig ränta. Dagens räntor per bindningstid finns i jämförelsen.

Amortering och amorteringskraven

Amortering är avbetalning på skulden och är alltså ingen kostnad, men pengarna måste finnas varje månad. Lagen kräver 2 procent per år när belåningsgraden är över 70 procent och 1 procent mellan 50 och 70 procent. Procenten räknas på det högsta lånebeloppet efter senaste värderingen, inte på dagens skuld. Det tidigare skärpta kravet, en extra procent för lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten, togs bort 1 april 2026, men för befintliga lån måste du själv be banken ändra villkoren.

Detaljer och undantag finns i Amorteringskrav och bolånetak 2026. Hur stor skulden är i förhållande till inkomsten förklaras i Skuldkvot, och skillnaden mellan rak amortering och annuitet i Rak amortering eller annuitet. Hur reglerna har ändrats över tid går vi igenom i Bolånereglerna genom åren.

Skuldebrev och villkorsändringsdag

Innan du skriver på ska banken ge dig ett EU-faktablad och ett bindande erbjudande med alla kreditvillkor. Själva låneavtalet kallas skuldebrev. Hos Handelsbanken består det av en första sida med bilagor, bankens allmänna villkor för bostadslån och en villkorsbilaga med räntevillkoren. Vad du ska titta efter i handlingarna står i Skuldebrev och lånevillkor.

Villkorsändringsdagen är dagen då bindningstiden går ut och lånet får ny ränta. Hos Nordea går ett bundet lån över till tre månaders ränta om du inte väljer något. Vad du kan göra den dagen läser du i Villkorsändringsdag.

Ränteavdrag

Räntan på ett lån med säkerhet i bostaden dras av mot inkomst av kapital. Har du inga stora kapitalinkomster blir det ett underskott, och då minskar skatten med 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent på resten. Gränsen gäller var och en, så är ni två låntagare gör båda avdrag för sin del av räntan. Från inkomståret 2026 ger lån utan säkerhet inget avdrag alls. Mer i Ränteavdrag 2026.

Vad ett typiskt bolån kostar i månaden

Räkneexempel: Ni köper en bostad för 3 000 000 kronor, betalar 300 000 kronor i kontantinsats och lånar 2 700 000 kronor. Belåningsgraden blir 90 procent, så ni ska amortera 2 procent per år: 54 000 kronor, eller 4 500 kronor i månaden. Med 3,5 procents ränta blir räntan 94 500 kronor per år, 7 875 kronor i månaden. Räntan är under 100 000 kronor per år, så avdraget blir 30 procent: 2 363 kronor i månaden. Första månaden betalar ni 12 375 kronor till banken och 10 013 kronor efter ränteavdraget.

Så ändras månadskostnaden med räntan, för samma lån:

Tabellen förutsätter att avdraget är 30 procent på hela räntan, till exempel för två låntagare som delar räntan lika. Lånar du ensam och betalar mer än 100 000 kronor i ränta per år, som med 4,5 procent här, blir avdraget 21 procent på det som överstiger. Räntekostnaden sjunker sedan i takt med att skulden minskar. Driftkostnader och avgift till föreningen kommer till. Räkna med egna belopp i bolånekalkylatorn, se kostnaden för lån mellan 1 och 6 miljoner kronor i Vad kostar ett bolån? och hur stora lån andra har i Genomsnittligt bolån.

Om du inte kan betala

Kontakta banken så fort du ser att pengarna inte räcker. Banken får säga upp hela lånet i förtid bara om avtalet säger det och du till exempel sedan mer än en månad ligger efter med mer än 10 procent av skulden, eller är i väsentligt dröjsmål på annat sätt. Betalar du ändå inte kan Kronofogden utmäta och sälja bostaden, se Exekutiv auktion. Vad banken kan erbjuda och hur det går till steg för steg står i Kan inte betala bolånet. Går kravet till Kronofogden och det blir ett utslag får du en betalningsanmärkning hos kreditupplysningsföretagen. Vad banken ser när den tar en upplysning inför nästa lån förklaras i Kreditupplysning vid bolån.

Nästa steg

Ska du köpa din första bostad går Köpa första bostaden igenom hela vägen från budget till tillträde. Stöter du på ett ord du inte känner igen finns det i ordlistan för bolån.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.