Hur sätts bolåneräntan? Från säkerställda obligationer till bankens marginal

Bolåneräntan består av två delar: vad det kostar banken att låna upp pengarna, och en marginal ovanpå. Finansieringen kommer till största delen från säkerställda obligationer, och för rörlig ränta följer kostnaden referensräntan Stibor, som i sin tur rör sig med Riksbankens styrränta. Marginalen ska täcka bankens drift, väntade kreditförluster, kostnaden för det kapital banken måste hålla, avgifter till staten och vinsten. Enligt Finansinspektionens senaste beräkning var bankernas bruttomarginal på rörliga bolån 0,81 procentenheter vid slutet av 2024. Vilken ränta just du får avgörs sedan av hur mycket rabatt banken ger på listräntan.

Bolåneräntan i sina delar

En ekonomisk kommentar från Riksbanken (2020) delar upp en rörlig bolåneränta i fem byggstenar. De fyra första är bankens finansieringskostnad, den femte är marginalen.

Kommentaren sammanfattar det som en formel: rörlig bolåneränta = styrränta + (Stibor 3 månader − styrränta) + riskpremie på säkerställda obligationer + finansieringsmix + marginal.

Räkneexempel: Med tänkta, avrundade tal: en styrränta på 2,00 procent, ett Stiborpåslag på 0,20, en riskpremie på 0,30 och 0,10 för övrig finansiering ger en finansieringskostnad på 2,60 procent. Med en marginal på 0,90 procentenheter blir bolåneräntan 3,50 procent. På ett lån på 2 000 000 kronor motsvarar marginalen 18 000 kronor i ränta per år.

Talen är bara till för att visa hur delarna läggs ihop. Hur stora delarna är varierar mellan banker och över tid.

Varifrån bankerna får pengarna

Svenska banker har mindre inlåning än utlåning och lånar därför upp en stor del av pengarna på marknaden. Den största källan är säkerställda obligationer, som enligt Riksbankens genomgång 2020 stod för ungefär 70 procent av finansieringen av svenska bolån. Resten kom från andra skulder, bland annat inlåning, och eget kapital.

En säkerställd obligation har bolånen som säkerhet: kan banken inte betala har investerarna rätt till bolånen och betalningarna från dem. Det gör obligationerna mindre riskfyllda än bankens obligationer utan säkerhet. Är efterfrågan hög kan banken ge ut dem till lägre ränta, och då kan bolåneräntorna sjunka. Är efterfrågan låg måste banken betala mer.

Bankerna lånar oftast upp pengar på flera år med fast ränta, oavsett vilken bindningstid du väljer. Har du rörlig ränta byter banken den fasta obligationsräntan mot en ränta som följer tremånaders Stibor, med så kallade ränteswappar. Därför är rörlig ränta i praktiken knuten till Stibor. Stibor speglar storbankernas kostnad för att låna kort och rör sig när styrräntan ändras.

Rörlig och bunden ränta sätts olika

• Rörlig ränta följer Stibor, och en ändring slår igenom nästan direkt. Riskpremien på obligationerna ändras däremot långsamt i kostnaden, eftersom bara en liten del av bankens obligationer byts ut varje månad.
• Bunden ränta utgår från räntan på en säkerställd obligation med motsvarande löptid, plus finansieringsmix och marginal. Den räntan påverkas mer av vad marknaden tror om framtida räntor än av dagens styrränta.

Hur styrräntan och de olika bindningstiderna har rört sig över tid visar vi i Styrräntan och bolåneräntan. Hur du väljer mellan dem står i Bunden eller rörlig ränta.

Vad marginalen ska täcka

Marginalen är inte samma sak som bankens vinst. Den ska täcka:

• Drift: personal, kontor och IT.
• Väntade kreditförluster: att en del lån aldrig betalas tillbaka.
• Kapital och likviditet: banken måste finansiera en del av varje lån med eget kapital och hålla likvida reserver, och högre kapitalkrav ger en högre kapitalkostnad.
• Avgifter till staten: resolutionsavgiften och avgiften till insättningsgarantin, båda till Riksgälden. Resolutionsavgiften bygger upp en reserv för att hantera banker i kris, och bankerna betalade in totalt cirka 4,42 miljarder kronor för 2026. Den tas ut tills reserven motsvarar 3 procent av de garanterade insättningarna; vid slutet av 2025 var den 2,98 procent.
• Vinst: det som blir kvar.

De tre första punkterna är Riksbankens beskrivning av marginalen. Bankerna redovisar inte hur stor varje del är.

Kapitalkravet är en del där reglerna syns. De banker som räknar risk med egna interna modeller (IRK-metoden) måste sedan slutet av 2018 räkna med en riskvikt på minst 25 procent för svenska bolån. Finansinspektionen har förlängt riskviktsgolvet till och med den 30 december 2027, med motiveringen att riskerna med höga bostadspriser och hög belåning kvarstår. Ett bolån på 2 000 000 kronor räknas då som minst 500 000 kronor i riskvägt belopp, och bankens kapitalkrav räknas på det riskvägda beloppet. När Finansinspektionen höjde kapitalkraven 2010 och 2011, efter finanskrisen, ökade bankerna sina marginaler för att behålla avkastningen, enligt Riksbankens kommentar.

Vad resolution betyder för ditt eget lån förklarar vi i vad som händer med bolånet om banken går i konkurs.

Hur stor är marginalen?

Finansinspektionen räknar fram en bruttomarginal för nya bolån med tre månaders bindningstid: snitträntan som kunderna faktiskt betalat minus en modellberäknad finansieringskostnad. Kostnaden bygger på priset för säkerställda obligationer, kortfristiga certifikat och Stibor.

Den senaste beräkningen på FI:s sida, kontrollerad den 16 oktober 2026, gäller fjärde kvartalet 2024. Då var bruttomarginalen 0,81 procentenheter, mot 0,78 kvartalet före.

Räkneexempel: En bruttomarginal på 0,81 procentenheter motsvarar 16 200 kronor per år på ett bolån på 2 000 000 kronor. Det är bankens intäkt innan drift, kreditförluster, kapital och avgifter är betalda.

FI visar också en alternativ beräkning. Stibor har de senaste åren stigit märkbart mer än bankernas genomsnittliga inlåningsräntor, så modellen fångar inte fullt ut att inlåningen blivit relativt billig. Räknar man i stället med inlåningsräntan för den del som finansieras med inlåning var marginalen 1,06 procentenheter i december 2024.

Marginalen har varierat mycket. Årsmedel av FI:s månadsvärden, vår egen beräkning:

Procentenheter. Marginalen var lägst åren kring finanskrisen 2007–2009 och låg igen när räntorna steg snabbt 2023, och högst under åren med minusränta 2015–2019. Den låga siffran för 2023 beror delvis på modellen: med inlåningsräntan blir den 1,11. Hur bankernas listräntor rör sig i dag följer du i Bolåneräntan Index.

Varför sänker inte bankerna räntan lika mycket som Riksbanken?

Det finns flera skäl, och de gäller inte lika mycket vid varje sänkning.

• Bankerna vill behålla marginalen. Under fjärde kvartalet 2024 sänkte Riksbanken styrräntan med 0,75 procentenheter. Bankernas finansieringskostnad sjönk, och de rörliga räntorna sjönk också, men inte lika mycket. Därför ökade marginalen.
• Inlåningen blev dyr när räntan var negativ. Bankerna sänkte inte hushållens sparräntor under noll, så inlåningen kostade mer än marknadsräntorna. Enligt Riksbankens kommentar finns det skäl att tro att bankerna kompenserade sig med högre marginal.
• Bundna räntor har ofta redan rört sig. Är en sänkning väntad finns den ofta redan i obligationsräntorna.
• Ditt lån får ny ränta först på villkorsändringsdagen. Med rörlig ränta kommer den inom tre månader, se Villkorsändringsdag.
• Konkurrensen sätter gränsen. Hur mycket en bank kan behålla av marginalen beror enligt Riksbankens kommentar på konkurrensen. Att bankerna prissätter olika syns hos FI: snitträntan på rörliga bolån skilde 0,26 procentenheter mellan dyraste och billigaste av de åtta största bankerna i mars 2026, och 0,58 i januari.

Därför får du inte listräntan

Det banken räknar fram enligt ovan blir listräntan, bankens utgångspris. Hos banker som sätter räntan individuellt dras sedan en rabatt av. Handelsbanken anger till exempel att rabatten beror på din ekonomi, belåningsgraden och vilka andra tjänster du har hos banken. Andra banker sätter räntan efter belåningsgrad och lånets storlek, utan förhandling. Skillnaden förklaras i Listränta eller snittränta.

Snitträntan visar vad bankens kunder faktiskt fick förra månaden, och FI rekommenderar att jämföra med den i stället för listräntan. Alla bankers senaste snitträntor finns på snitträntor för bolån. Ligger din ränta över snittet finns det troligen utrymme att förhandla bolåneräntan, och vad skillnaden kostar på ditt lån räknar du ut med räntekostnadskalkylatorn.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.