Köper du ett hus eller en bostadsrätt på Kronofogdens exekutiva auktion ska du betala en handpenning på 10 procent av budet direkt när budet godtas, med ditt eget kort med chip och pinkod. Resten ska vara betalt senast på fördelningsdagen, vanligtvis ungefär fyra veckor senare. Det går inte att göra köpet beroende av att du får lån, du har ingen ångerrätt och bostaden säljs i befintligt skick. Därför måste bolånet vara klart innan du bjuder: banken ska ha godkänt just den bostaden, och handpenningen ska gå att dra på kortet.

Så skiljer sig auktionen från ett vanligt köp

Vanligt köp via mäklare Exekutiv auktion
Bud Inte bindande förrän kontraktet är påskrivet Muntliga bud, det högsta klubbas och Kronofogden prövar om det godtas
Handpenning Avtalas i kontraktet 10 procent direkt, med eget kort med chip och pinkod
Lånevillkor Ett förbehåll om lån kan avtalas Inget förbehåll. För hus kan villkoren för handpenning, slutbetalning och tillträde inte ändras
Visning Bestäms av mäklaren Ett enda visningstillfälle, inga bilder inifrån
Fel i bostaden Säljaren kan bli ansvarig för fel som du inte borde ha upptäckt Befintligt skick, normalt ingen ersättning för fel
Slutbetalning Enligt kontraktet Senast på fördelningsdagen, vanligen cirka fyra veckor efter auktionen

Kronofogden tar inte ut några avgifter utöver budet. Hur en vanlig budgivning går till står i Budgivning, och vad handpenningen innebär vid ett vanligt köp i Handpenning.

Tidslinje: Kronofogdens regler och bolånets steg

När Hos Kronofogden Du och banken
Annonsen Auktionen annonseras på Auktionstorget och i Post- och Inrikes Tidningar tre veckor före auktionen. Värderingen finns under objektet. Skicka annonsen och värderingen till banken. Fråga om banken godkänner bostaden och vilket värde den räknar med.
Visningen Ett tillfälle, lett av Kronofogden. Undersök bostaden noga. Det finns inget andra tillfälle.
Före auktionen Vill du bjuda per telefon från ett av Kronofogdens kontor ska du höra av dig senast två arbetsdagar innan. Be banken häva beloppsspärren på kortet och kontrollera hur många dragningar kortet klarar. Se till att handpenningen finns på kontot.
Auktionsdagen Budgivning och prövning av det högsta budet. För hus hålls först ett bevakningssammanträde. Betala 10 procent direkt. Går betalningen inte igenom kan Kronofogden göra ett kort uppehåll, annars ropas bostaden ut igen.
Dagarna efter För hus kommer ett brev med sista betalningsdag och hur du betalar. Gör om lånelöftet till ett lån och se till att pengarna når Kronofogdens bankgiro i tid.
Fördelningsdagen Sista dag för slutbetalning. För hus är det normalt också tillträdesdagen. Lånet betalas ut. Ordna försäkring, eftersom Kronofogden normalt inte försäkrar utmätt egendom.
Efteråt Köpebrev för hus när auktionen har fått laga kraft och du har betalat. Sök lagfart med köpebrevet. För bostadsrätt söker du själv medlemskap i föreningen.

Ett lånelöfte är inte bindande, och banken prövar alltid den bostad du köper. Nordea skriver till exempel att banken alltid måste godkänna finansieringen för den specifika bostaden. Vid ett vanligt köp sker det efter budgivningen, men på en exekutiv auktion är det för sent: när budet godtas är du redan bunden. Läs mer om bankens prövning i Lånelöfte och KALP.

Hur mycket du behöver i kontanter

Handpenningen tas från kontantinsatsen. Du får låna högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, och marknadsvärdet bedömer banken genom en värdering som får grundas på köpeskillingen. Värderar banken bostaden lägre än ditt bud måste mellanskillnaden betalas med egna pengar, och det ska ske senast på fördelningsdagen. Hur bankens värdering går till och vad du kan göra om den hamnar under priset står i När banken värderar bostaden lägre än priset.

För ett hus tillkommer lagfart. Stämpelskatt tas ut när någon förvärvar fast egendom, och det gäller även köp på exekutiv auktion. Den är 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och förra årets taxeringsvärde, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Går huset för ett pris under taxeringsvärdet betalar du alltså skatt på taxeringsvärdet. Inteckningar (pantbrev) som täcks av köpeskillingen fortsätter att gälla i fastigheten, medan resten blir utan verkan. Fråga Kronofogden och banken vilka pantbrev som finns kvar efter försäljningen. Räcker de inte till lånet kostar nya pantbrev 2 procent av beloppet plus 375 kronor, se Lagfart och pantbrev.

Vad som ska betalas kontant står i försäljningsvillkoren. Enligt huvudregeln räknas ett pantlån inom skyddsbeloppet av mot köpeskillingen, så att köparen tar över skulden. Det gäller inte om lånet har förfallit senast på tillträdesdagen och långivaren har begärt kontant betalning. Då ska den delen betalas kontant, om du inte har kommit överens med långivaren om något annat.

Räkneexempel: Du ropar in ett hus för 2 000 000 kronor. Taxeringsvärdet förra året var 1 650 000 kronor. Vid auktionen drar du 200 000 kronor på kortet. Banken värderar huset till budet och lånar ut 90 procent, 1 800 000 kronor, som ska vara hos Kronofogden senast på fördelningsdagen. Lagfarten kostar 1,5 procent av 2 000 000, alltså 30 000 kronor, plus 825 kronor. Finns pantbrev på 1 200 000 kronor kvar behövs nya på 600 000 kronor, som kostar 12 000 plus 375 kronor. Totalt behöver du 243 200 kronor i egna pengar. Värderar banken i stället huset till 1 900 000 kronor blir lånet högst 1 710 000 kronor, och du behöver 290 000 kronor kontant till själva köpet. Med 3,5 procents ränta kostar lånet på 1 800 000 kronor 5 250 kronor i månaden före ränteavdrag, och amorteringen på 2 procent blir 3 000 kronor i månaden.

Ropar du in samma hus för 1 500 000 kronor räknas stämpelskatten på taxeringsvärdet 1 650 000 kronor: 24 750 kronor plus 825 kronor. Räkna på din egen insats med kalkylatorn för kontantinsats, och läs mer i Kontantinsats.

En bostadsrätt är inte fast egendom, så där blir det ingen lagfart och inga pantbrev. Handpenningen är 10 procent eller det högre belopp som Kronofogden bestämmer. Om handpenning ska betalas står i annonsen.

Om du inte kan betala resten

Betalar du inte senast på fördelningsdagen blir budet ogiltigt, och bostaden säljs normalt på en ny auktion. Handpenningen används då för att täcka det som den nya auktionen ger mindre än ditt bud och kostnaderna för den nya försäljningen, för hus även ränta på beloppet. Bara det som blir över får du tillbaka. Blir bostaden inte såld på den nya auktionen förlorar du hela handpenningen.

Har du ropat in huset för 2 000 000 kronor och det går för 1 850 000 kronor vid nästa auktion, går 150 000 kronor av din handpenning på 200 000 kronor åt till mellanskillnaden. Ränta och kostnader dras från resten.

Överklagande och en tidigare ägare som bor kvar

  • Du betalar även om auktionen överklagas. Domstolen kan besluta att du inte får tillträda, och upphäver den försäljningen får du tillbaka det du betalat. För hus gäller dessutom att du kan frånträda köpet och få tillbaka pengarna med ränta om hindret är kvar tre månader efter tillträdesdagen. Under tiden betalar du ränta på lånet utan att kunna flytta in.
  • Den tidigare ägaren kan få bo kvar. Saknar ägaren annan bostad får Kronofogden låta honom eller henne bo kvar i huset högst tre månader efter tillträdesdagen.
  • Handräckning tar tid. Har den tidigare ägaren inte flyttat kan du begära handräckning hos Kronofogden. Den är gratis för själva bostaden och biutrymmen och tar ofta tre till fyra veckor. Det som Kronofogden bedömer som sopor kan du få ta hand om och betala för själv.

Planera därför ekonomin för några månader med både lånet och ditt nuvarande boende. Säljer du en bostad samtidigt kan ett brygglån behövas.

Befintligt skick: det du inte kan klaga på

Konsumentköplagen gäller inte, och du har ingen ångerrätt. Kronofogden låter värdera bostaden men gör normalt ingen besiktning, och värderingen ersätter inte din undersökningsplikt. Du kan normalt inte räkna med ersättning för fel som upptäcks efteråt, och prisavdrag går inte att få. Skadestånd kan du begära om Kronofogden har gjort fel vid försäljningen och du har förlorat på det.

  • Ett visningstillfälle. Kronofogden publicerar inga bilder inifrån bostaden och du får inte fotografera inne vid visningen.
  • Hyres- och arrendeavtal. Köper du ett hus utan förbehåll för en hyres- eller arrenderätt måste du säga upp avtalet inom en månad från tillträdesdagen. Annars gäller det mot dig.
  • Energideklaration. Saknas den för ett hus får du låta göra en på den tidigare ägarens bekostnad, senast sex månader efter tillträdet.

Vid ett vanligt husköp kan säljaren bli ansvarig för fel som du inte borde ha upptäckt, se Dolda fel. Det skyddet har du inte här, så räkna med en buffert för reparationer i budgeten.

Bostadsrätt: medlemskap och tillträde

Du får tillträde till en bostadsrätt när du har betalat hela priset och blivit medlem i föreningen. Ansökan om medlemskap gör du själv, med Kronofogdens blankett. Nekas du medlemskap är föreningen skyldig att lösa bostadsrätten mot skälig ersättning. Kontrollera föreningens ekonomi som vid andra köp, se Bolån på bostadsrätt.

När Kronofogden säljer via mäklare

Ibland säljer Kronofogden villor, fritidshus och tomter genom en mäklare. Då betalar köparen en handpenning, och resten ska betalas senast tio veckor efter att köpehandlingen upprättades. Köparen får som regel tillträde när allt är betalt. Sedan 1 juli 2026 får även en utmätt bostadsrätt säljas under hand om det bedöms vara mer ändamålsenligt än en auktion, och Kronofogden får ge någon annan i uppdrag att sköta den försäljningen.

Om det är din bostad som ska säljas

Auktionen kan ställas in med kort varsel om skulderna som försäljningen gäller betalas. Du får också sälja bostaden själv, men för att Kronofogden ska pausa försäljningen måste dina borgenärer gå med på anstånd, och det kräver ofta att du har ett avtal med en mäklare. Blir bostaden inte såld på auktionen görs ett nytt försök om den som begärt försäljningen begär det inom en vecka. Har du skulder hos Kronofogden påverkar de också möjligheten att få nytt lån, se Bolån med betalningsanmärkning. Hur du kan undvika att det går så långt, och varje steg från första påminnelsen till utmätning, beskrivs i Kan inte betala bolånet.

Checklista före auktionen

  • Läs annonsen och värderingen på Auktionstorget och gå på visningen.
  • Skicka annonsen och värderingen till banken och få besked om bostaden godkänns som säkerhet.
  • Räkna med att banken kan värdera lägre än ditt bud, och sätt ditt maxbud efter det.
  • Ha handpenningen på kontot och be banken häva kortets beloppsspärr.
  • Lägg lagfart, eventuella nya pantbrev och en buffert för reparationer till kontantinsatsen.
  • Kontrollera sista betalningsdag och att banken hinner betala ut lånet.
  • Ordna försäkring från tillträdet.

Är det ditt första köp, gå också igenom Köpa första bostaden och jämför bankernas aktuella bolåneräntor innan du väljer bank.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.