Amorteringskravets historik – så har bolånereglerna ändrats sedan 2010

Amorteringskravet infördes den 1 juni 2016. Sedan dess ska nya bolån över 70 procent av bostadens värde amorteras med minst 2 procent per år och lån mellan 50 och 70 procent med minst 1 procent. Den 1 mars 2018 kom ett skärpt krav på ytterligare 1 procent för den som lånade mer än 4,5 gånger hushållets inkomst före skatt. Bolånetaket på 85 procent är äldre än så: det har funnits sedan den 1 oktober 2010. Den 1 april 2026 ersattes Finansinspektionens regler av en lag. Bolånetaket höjdes till 90 procent och det skärpta kravet togs bort, men grundkravet på 1 och 2 procent finns kvar. Bolån som togs före den 1 juni 2016 omfattas fortfarande inte av amorteringskravet.

Den här guiden handlar om hur reglerna har förändrats och varför. Vad som gäller i dag, med räkneexempel för nya lån, står i Amorteringskrav och bolånetak 2026.

Tidslinje

2010: bolånetaket på 85 procent

Finansinspektionen (FI) beslutade sommaren 2010 att lån med bostaden som säkerhet sammantaget inte bör överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. Råden började gälla den 1 oktober 2010. Skälet var att hushållens skulder hade ökat kraftigt i förhållande till inkomsterna och att bankerna konkurrerade med allt högre belåningsgrad. Med en hög belåning riskerar låntagaren att få en restskuld om bostadspriserna faller och bostaden måste säljas.

Taket var ett allmänt råd, inte en bindande föreskrift. FI ville att bankerna skulle kunna nå samma syfte på andra sätt. Det gällde nya lån och utökningar, även på fritidshus, men inte när ett befintligt lån skrevs om eller flyttades till en annan bank utan att utökas. 2016 gavs rådet ut på nytt (FFFS 2016:33), med samma tak på 85 procent.

2016: amorteringskravet

Bolånetaket begränsade hur mycket man fick låna, men inte hur snabbt lånet betalades av. FI konstaterade 2016 att allt fler nya låntagare lånade över 50 procent av bostadens värde och att det var vanligt med amorteringsfria lån för den som hade en belåning mellan 50 och 70 procent. Riksdagen beslutade den 23 mars 2016 att föra in ett amorteringskrav i lagen om bank- och finansieringsrörelse, och FI fick skriva de närmare reglerna. FI:s föreskrifter började gälla den 1 juni 2016.

• Nivåerna: minst 2 procent per år över 70 procents belåning och minst 1 procent mellan 50 och 70 procent. Kravet upphörde när belåningen nådde 50 procent eller lånet var slutbetalt.
• Bara nya lån: avtal som redan fanns påverkades inte.
• Femårsregeln: bostaden fick värderas om tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen, om inte värdet ändrats avsevärt av något annat än prisutvecklingen. Det är regeln som fortfarande styr när du kan sänka amorteringen genom en omvärdering.
• Nyproduktion: högst fem års amorteringsfrihet för den som först köper en nybyggd bostad.
• Bankbyte: att flytta lånet till en annan bank räknades inte som ett nytt lån.

2018: det skärpta kravet för höga skuldkvoter

Skuldkvoterna fortsatte att stiga. Regeringen gav sitt medgivande den 30 november 2017, och från den 1 mars 2018 skulle nya låntagare med bolån över 4,5 gånger bruttoinkomsten amortera minst 1 procent utöver grundkravet. Med en belåning över 70 procent blev kravet då 3 procent per år. Hur skuldkvoten räknas och vilka egna tak bankerna har i dag står i Skuldkvot för bolån.

Vid sidan av låntagarnas regler finns ett kapitalkrav för bankerna. FI införde 2013 ett riskviktsgolv på 15 procent för svenska bolån hos banker som räknar kapitalkravet med egna riskmodeller, och höjde det till 25 procent 2014. Den 31 december 2018 flyttades golvet, med samma nivå, till EU:s regelverk (artikel 458 i tillsynsförordningen), och 2025 förlängde FI det till och med den 30 december 2027. Golvet påverkar inte din amortering, men banken måste hålla mer eget kapital för varje bolån. Hur kapitalkostnaden slår igenom i räntan förklarar vi i Hur sätts bolåneräntan?.

2020–2021: undantaget under pandemin

I april 2020, när coronapandemin slog mot ekonomin, gav FI bankerna rätt att låta alla nya och befintliga låntagare göra uppehåll i amorteringen. Undantaget gällde både grundkravet och det skärpta kravet, och det löpte ut den 31 augusti 2021. Ungefär var tionde låntagare använde det. Hos de åtta största bolånebankerna hade omkring 270 000 lån fått undantag fram till sommaren 2021.

FI:s egen utvärdering visade att undantaget fick nya låntagare att låna nästan 4 procent mer och köpa drygt 1 procent dyrare bostäder. Undantaget gav inte i sig större lånelöften, eftersom bankerna fortfarande räknade med amortering i kreditprövningen.

I lagen från 2026 är det regeringen som får besluta om ett liknande generellt undantag, vid extraordinära situationer som kan leda till en synnerligen djup lågkonjunktur. Undantag för enskilda vid sjukdom eller arbetslöshet ger banken fortfarande, se Amorteringsfritt.

Vad reglerna gjorde

Enligt de studier som den statliga utredningen sammanfattade 2024 minskade amorteringskravet de nya lånen med 14 procent för låntagare över 70 procents belåning och med 9 procent för dem mellan 50 och 70 procent. Det skärpta kravet minskade lånen med 8 procent för dem som omfattades. Siffrorna gäller den minoritet av nya låntagare som direkt påverkades.

En del av effekten går via bankernas kalkyler: banken räknar med amorteringen i kvar att leva på-kalkylen, så ett högre krav kan ge ett mindre lånelöfte för samma inkomst. FI:s egen utvärdering 2021 drog ändå slutsatsen att det första amorteringskravet inte ändrade möjligheten att låna märkbart, eftersom många banker redan räknade med amortering. Lånen blev mindre främst för att hushållen valde att låna mindre. Det skärpta kravet minskade däremot låneutrymmet för en del hushåll.

Vägen till 2026

• Januari 2024: regeringen gav FI i uppdrag att ta ställning till ett bolånetak på 90 procent. FI svarade i februari att ett högre tak leder till högre skuldsättning och högre bostadspriser, och ville vänta på den pågående utredningen.
• November 2024: utredningen (SOU 2024:71) föreslog två steg. Först 90 procents tak, att det skärpta kravet tas bort och ett tak för hur mycket man får låna: 550 procent av bruttoinkomsten, där 10 procent av bankernas nya lån får ligga över. Sedan ett enda krav på 1 procent för alla lån över 50 procent i stället för 2 procent över 70 procent.
• 1 juli 2025: en ny modell för ränteskillnadsersättning började gälla för lån där räntan binds från det datumet. Den rör inte amorteringen, utan vad det kostar att lösa ett bundet lån i förtid. Läs mer i Ränteskillnadsersättning.
• 5 februari 2026: regeringen lämnade propositionen 2025/26:119. Den tog med 90 procents tak och borttaget skärpt krav, men behöll 2-procentskravet. Ett skuldkvotstak behandlade regeringen inte, men skrev att det kan finnas skäl att återkomma till frågan. För tilläggslån föreslogs ett lägre tak på 80 procent.
• 4 mars 2026: riksdagen sa ja. Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter utfärdades dagen efter.
• 1 april 2026: lagen trädde i kraft. FI:s föreskrifter och allmänna råd om amortering och bolånetak upphörde dagen innan.

Två saker skiljer lagen från FI:s gamla regler utöver nivåerna. Femårsregeln gäller nu också när du vill värdera om bostaden för att låna mer. Och regeringen får tillfälligt sänka bolånetaket eller ge ett generellt undantag från amorteringen. Tidigare var det FI som beslutade om både bolånetaket och undantaget under pandemin. Lagen har ändrats en gång sedan dess, genom SFS 2026:1028 från den 20 november 2026, men bara så att den hänvisar till den nya konsumentkreditlagen. Taken och amorteringsnivåerna är desamma.

Samma köp med 2015, 2019 och 2026 års regler

Exemplet gäller ett hushåll som köper en bostad för 3 000 000 kronor, tjänar 500 000 kronor om året före skatt och inte har några andra bolån. Räntan är 3,5 procent i alla tre fallen.

Räkneexempel: Med 2015 års regler lånar hushållet 2 550 000 kronor. Räntan blir 7 438 kronor i månaden, och hur mycket som amorteras avtalas med banken. Med 2019 års regler är belåningen 85 procent och skuldkvoten 5,1 (2 550 000 delat med 500 000), alltså över 4,5. Då krävs 2 + 1 = 3 procent amortering, 6 375 kronor i månaden, och hushållet betalar 13 813 kronor i månaden före ränteavdrag. Med 2026 års regler räcker en kontantinsats på 300 000 kronor. Lånet blir 2 700 000 kronor med 7 875 kronor i ränta och 4 500 kronor i amortering, totalt 12 375 kronor i månaden. Hushållet behöver 150 000 kronor mindre i kontantinsats än 2019 och betalar 1 438 kronor mindre i månaden, trots att lånet är 150 000 kronor större.

Att reglerna tillåter ett lån betyder inte att banken beviljar det. En skuldkvot på 5,4, som i 2026-fallet, ligger nära de egna skuldkvotstak som flera banker har. Räkna på ditt eget köp med kalkylatorn för kontantinsats och amorteringskalkylen.

Lån tagna före 1 juni 2016

Lagens övergångsregler säger att amorteringskravet inte gäller lån som en bank lämnade före den 1 juni 2016. För kreditgivare med tillstånd enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter är gränsen i stället 1 januari 2019 (8 januari om erbjudandet lämnades före årsskiftet). Undantaget följer med lånet så länge säkerheten är densamma:

• Du byter bank utan att låna mer: lånet är fortfarande undantaget, enligt förarbetena.
• Du lånar mer på samma bostad: banken får låta dig amortera bara den nya delen, med minst 10 procent av det beloppet per år, i stället för att hela lånet omfattas. Hur det räknas står i Utöka bolånet.
• Du köper en ny bostad och tar med lånet: då är det ett nytt lån vid köp, och amorteringskravet gäller. Detsamma gäller om du tar över säljarens gamla lån.

Har du ett lån från perioden 1 mars 2018 till 31 mars 2026 som omfattas av det skärpta kravet, sänks amorteringen inte automatiskt. Du behöver komma överens med banken om en villkorsändring.

Är grunderna i bolånet nya för dig – säkerhet, bindningstid och amortering – börja med Så fungerar bolån.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.