Kan inte betala bolånet – så får du andrum och vad som händer annars

Kontakta banken så snart du ser att pengarna inte kommer att räcka, helst före nästa förfallodag. Har du blivit sjuk, arbetslös eller fått kraftigt ökade kostnader kan banken ge dig amorteringsfritt en tid, och ofta finns fler lösningar. Har du låneskydd kan det betala lånekostnaden, och kommunens budget- och skuldrådgivning hjälper dig utan kostnad. Uteblir betalningarna går det i steg: påminnelse, uppsägning av lånet, inkasso och Kronofogden, och till sist kan bostaden säljas. Lagen ger dig tidsfrister längs vägen, och i flera av stegen går det fortfarande att vända.

Börja med banken

Ring eller skriv till banken innan du missar en betalning, inte efter. Nordea skriver att du kan ha möjlighet att tillfälligt betala mindre per månad eller få uppehåll med avbetalningarna, och att du kan ansöka om lättade villkor. Handelsbanken ber dig kontakta ditt bankkontor så snart som möjligt.

Lagen ställer krav på banken. Den ska ha rutiner för att, när det är lämpligt, överväga andra lösningar än indrivning när du ligger efter med betalningarna, med hänsyn till din situation och din betalningsförmåga. För lån som tecknas från den 20 november 2026, när den nya konsumentkreditlagen börjar gälla, skärps det: banken ska då ha rutiner för att tidigt upptäcka betalningssvårigheter, tala om vart du kan vända dig för stöd i budget- och skuldfrågor och, när det är lämpligt, erbjuda en ändring av låneavtalet i stället för indrivning.

Ha en enkel budget med dig när du hör av dig: vad som kommer in varje månad, vad som går ut och hur länge situationen väntas pågå. Konsumentverket har en budgetkalkyl du kan använda.

Det här kan banken göra

Särskilda skäl kan enligt Finansinspektionen vara inkomstbortfall vid sjukdom eller arbetslöshet eller kraftigt ökade utgifter som du inte kunde förutse när du tog lånet, men inte en höjd ränta i sig. Vad bankerna kräver och hur länge undantaget brukar gälla står i Amorteringsfritt.

Räkneexempel: Du har ett bolån på 2 400 000 kronor med 3,5 procents ränta och amorterar 2 procent per år. Räntan blir 7 000 kronor i månaden och amorteringen 4 000 kronor, sammanlagt 11 000 kronor. Med amorteringsfritt betalar du 7 000 kronor. Räntan på 84 000 kronor per år ger 30 procents skattereduktion, 25 200 kronor eller 2 100 kronor i månaden, om du betalar tillräckligt med skatt. Har du inte redan jämkning kan du ansöka om det hos Skatteverket och få avdraget i lönen varje månad i stället för i deklarationen. Då blir nettokostnaden 4 900 kronor i månaden. Efter ett år är skulden 48 000 kronor högre än om du hade amorterat.

Har du bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning om du vill bryta bindningen i förtid, se Ränteskillnadsersättning. Fler sätt att få ned räntekostnaden finns i Sänk bolåneräntan. Du kan räkna på olika amorteringstakter med amorteringskalkylatorn.

Försäkringar som kan betala

Låneskydd. När du tar ett bolån erbjuds du ofta ett låneskydd. Vid arbetslöshet eller sjukskrivning ersätter det enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå din månadskostnad för lånet, vanligtvis både ränta och amortering, upp till ett maxbelopp. Ersättningen börjar först efter en karenstid, som oftast är mer än 30 dagar, och du måste ha haft försäkringen en viss tid innan du blev arbetslös eller sjuk. Uppfyllde du inte teckningskraven när du tecknade försäkringen riskerar du att inte få någon ersättning. Leta upp villkoren i internetbanken eller hos försäkringsbolaget.

Inkomstförsäkring. Är du med i ett fackförbund ingår ofta en inkomstförsäkring i medlemskapet. Den kompletterar a-kassan, och tillsammans kan de enligt Konsumenternas ge upp till 80 procent av lönen om du blir arbetslös. För den som blivit arbetslös efter den 1 oktober 2025 sänks det till 70 procent efter de första 100 dagarna, och du måste ha fått a-kassa för att få ersättning.

Hur villkoren, karenstiderna och priserna skiljer sig mellan bankerna står i Låneskydd för bolån.

Gör en budget och prioritera

Konsumentverket pekar ut hyran, elen och maten som de viktigaste räkningarna, eftersom du annars riskerar att förlora bostaden eller få elen avstängd. Därefter kommer hemförsäkring, medicin, a-kasseavgift och barnomsorg. För den som äger sin bostad motsvarar bolånet hyran. Ta bara ett nytt lån för att betala räkningar om du vet att du kan betala tillbaka det i tid, skriver myndigheten; en kredit kan bli mycket dyr.

Bor du i bostadsrätt är avgiften till föreningen lika viktig som bolånet. Betalar du inte avgiften kan du förlora rätten att bo kvar, och föreningen kan begära att Kronofogden tvångsförsäljer bostadsrätten.

Kommunens budget- och skuldrådgivning är gratis, har sekretess och ska enligt lag finnas i alla kommuner. Rådgivaren kan göra en budget med dig, prioritera skulderna, kontakta och förhandla med banken och andra du är skyldig pengar, och hjälpa dig att ansöka om skuldsanering. En del kommuner har väntetid, så hör av dig tidigt. Du hittar din kommuns rådgivare på Konsumentverkets webbplats.

Har du dyra smålån vid sidan av bolånet kan de ibland lösas med bolånet, men läs först om riskerna i Samla lån i bolånet.

Försörjningsstöd när inkomsten inte räcker

Räcker inte inkomsten till det nödvändigaste kan du söka ekonomiskt bistånd hos socialtjänsten. Enligt Socialstyrelsens allmänna råd bör kommunen räkna med räntan på bolånet och driftskostnader som värme, vatten och försäkring i boendekostnaden för ett hus, och med avgiften, uppvärmningen och räntan för en bostadsrätt. Amorteringen nämns inte.

• Kortvarigt behov, högst tre månader i följd: kommunen bör i regel godta din faktiska boendekostnad.
• Längre behov: kommunen kan pröva om boendekostnaden är skälig och om du kan flytta till något billigare. Du bör då få en övergångstid, och hänsyn bör tas till exempelvis barn som skulle behöva byta skola.
• Bostaden som tillgång: en villa eller bostadsrätt bör räknas som en tillgång du ska sälja bara om en försäljning ger ett överskott och du kan ordna annat boende. Du bör få skälig tid att sälja.

Det är allmänna råd, och kommunen gör en egen prövning i varje fall.

Om betalningarna uteblir: steg för steg

1. Påminnelse. Banken skickar en påminnelse med avgift, och dröjsmålsränta räknas från förfallodagen. Hos Handelsbanken följer ett betalningskrav med varning om att lånet kan sägas upp.

2. Uppsägning av lånet. För obetalda belopp får banken kräva hela lånet i förtid bara om låneavtalet säger det och något av följande gäller:

• du har i mer än en månad legat efter med mer än 10 procent av skulden,
• du har i mer än en månad legat efter med mer än 5 procent av skulden, fördelat på två eller fler betalningar, eller
• du är i väsentligt dröjsmål på något annat sätt.

På ett lån på 2 400 000 kronor motsvarar 10 procent 240 000 kronor och 5 procent 120 000 kronor. Den tredje punkten har ingen beloppsgräns, så räkna inte med att gränserna ger dig en viss tid. Uppsägningstiden är minst fyra veckor från att banken skickat uppsägningen i rekommenderat brev till din vanliga adress, eller från att du fått den på annat sätt. För lån som tecknas från den 20 november 2026 är den minst 30 dagar; lån som tecknats före det datumet följer den gamla lagen även efteråt. Betalar du det som förfallit och dröjsmålsräntan innan uppsägningstiden gått ut behåller du lånet. Den möjligheten får du bara en gång för samma lån.

3. Inkasso. Betalar du inte går ärendet till ett inkassobolag. Nordea anger en avgift på 180 kronor för inkassokravet och att det som regel leder till en missbruksanmärkning hos UC. Hur det påverkar framtida kreditprövningar beskrivs i Kreditupplysning vid bolån.

4. Betalningsföreläggande hos Kronofogden. Brevet anger hur lång tid du har på dig att svara. Bestrid bara om kravet är fel; att du inte har råd räcker inte som skäl, skriver Konsumentverket. Betalar du inte och invänder inte inom tiden meddelar Kronofogden ett utslag, och då får du en betalningsanmärkning som ligger kvar i tre år, se Bolån med betalningsanmärkning. Kronofogden kan inte bestämma om avbetalningsplan för ett banklån. Den överenskommelsen gör du med banken eller inkassobolaget, och de måste själva återkalla ärendet eller begära uppskov hos Kronofogden.

5. Bostaden utmäts. För en villa kan banken i ansökan begära att fordran ska ha särskild förmånsrätt i fastigheten, med pantbrevet som underlag. Med ett sådant utslag anses fastigheten utmätt, och banken har två månader på sig från att beslutet vunnit laga kraft att begära att Kronofogden säljer den. En bostadsrätt är pantsatt på ett annat sätt, men med ett utslag kan banken begära utmätning, och Kronofogden utmäter då i första hand bostadsrätten före annat du äger. När Kronofogden utmäter någons bostad ska socialnämnden i kommunen underrättas.

6. Försäljningen. Kronofogden säljer bostaden på exekutiv auktion. Du får sälja själv även när försäljningen pågår, men för att Kronofogden ska pausa måste dina borgenärer gå med på det skriftligt, och det kräver ofta att du har skrivit avtal med en mäklare. Hur auktionen går till och vad som gäller för den som bor i bostaden står i Exekutiv auktion.

7. Skuld kvar efter försäljningen. Räcker pengarna inte till hela lånet är du fortfarande skyldig banken resten. Begär banken det kan Kronofogden utmäta en del av din lön. Du får alltid behålla ett förbehållsbelopp för boendekostnaden och ett normalbelopp för mat, kläder, el och liknande. För 2026 är normalbeloppet 6 243 kronor i månaden för en ensamstående och 10 314 kronor för makar eller sambor, plus ett belopp för varje barn. Vad en restskuld innebär för skatten och nästa bostadslån står i Sälja bostad med förlust.

Har du andra skulder hos Kronofogden men sköter bolånet, räknar Kronofogden in räntan och en skälig amortering på huset eller bostadsrätten i den boendekostnad du får behålla vid löneutmätning.

Kan du inte betala för att föreningen har gått i konkurs och bostadsrätten har upphört, läs vad som händer med bolånet när brf:en går i konkurs.

Sälja eller hyra ut innan det går så långt

Ser du att ekonomin inte kommer att bära bostaden på lång sikt kan det vara bättre att sälja själv innan banken säger upp lånet. Det är en bedömning, men du styr då själv tidpunkten, mäklaren och priset, och du slipper betalningsanmärkningen. Hur försäljningen och lösen av lånet går till står i Sälja bostad med bolån. Ett annat sätt att täcka kostnaderna en period är att hyra ut bostaden, om föreningen eller hyresnämnden godkänner det och bankens villkor tillåter det.

Skuldsanering

Är skulderna så stora att du inte på något sätt kan betala dem på många år kan du ansöka om skuldsanering hos Kronofogden. Det krävs också att du bor, arbetar eller har dina skulder i Sverige, att skuldsaneringen är rimlig med hänsyn till din situation och att du inte har näringsförbud. Kronofogden har ett test på sin webbplats som ger en första uppskattning.

• Betalningsplanen är fem år, om det inte finns beaktansvärda skäl för en kortare tid. Därefter är skulderna som ingick borta.
• Bolånet ingår inte till den del bostaden räcker som säkerhet. Det är främst skulder utan säkerhet, och den del av bolånet som bostaden inte täcker, som kan skrivas av.
• Bostaden ska som utgångspunkt säljas innan du får skuldsanering. Är bostadens värde efter lån, skatt och försäljningskostnader högst cirka 200 000 kronor ska den som utgångspunkt inte hindra skuldsanering. Beloppet är ett riktvärde i ett ställningstagande från 2018 som Kronofogden fortfarande har bland sina gällande ställningstaganden. Det räknas på hela bostaden, även om ni är två som äger den, och sociala skäl som barnens situation kan väga in även över gränsen.
• Betalningsanmärkning registreras när skuldsaneringen inleds.

När du vill låna till en bostad igen gör banken en ny kreditprövning, se Nekad bolån.

Hur länge skuldsaneringen syns hos kreditupplysningsföretagen och vad bankerna skriver om att låna efteråt står i Bolån efter skuldsanering.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.