Ett svenskt bolån är i praktiken nästan aldrig ett annuitetslån. Bankerna lägger upp bolån med rak amortering: du betalar av lika mycket varje månad, och räntan sjunker i takt med skulden. Annuitet, där hela månadsbetalningen är lika stor, är vanligt för privatlån och billån. För bolån går det dåligt ihop med amorteringskravet: lagen kräver att du amorterar ett visst belopp varje år, och i en annuitet är amorteringsdelen minst i början, alltså just när kravet är som högst.

Skillnaden på 30 sekunder

Rak amortering Annuitet
Amortering Samma belopp varje månad Liten i början, växer
Ränta Sjunker med skulden Sjunker med skulden
Månadsbetalning Högst i början, sjunker Lika stor (om räntan inte ändras)
Skulden minskar I jämn takt Långsamt först, snabbare mot slutet

Med lika lång löptid blir den totala räntan högre med annuitet, eftersom skulden är större under längre tid. Det skriver bland andra Nordea, Swedbank och Konsumenternas. Men det stämmer bara när löptiden är densamma, vilket räkneexemplen nedan visar.

Vad bankerna säger om bolån

Ingen av de sju bankerna skriver uttryckligen att den erbjuder annuitet på bolån. Så här beskriver de sina egna bolån (bankernas sidor den 16 oktober 2026):

Bank Vad banken skriver
SEB Rak amortering är den återbetalningsplan banken erbjuder på bolån.
SBAB Rak amortering är vanligast för bolån. Amorteringen får inte vara lägre än gällande krav.
Länsförsäkringar Rak amortering är det vanligaste sättet att amortera bolån.
Swedbank Rak amortering är vanligast och ger något lägre total ränta än annuitet.
Handelsbanken Ett vanligt upplägg är ett visst belopp varje månad; det går också att amortera kvartalsvis.
Danske Bank Nämner både annuitet och rak amortering, men skriver att annuitetslån inte är så vanligt för bolån eftersom det ofta inte följer amorteringskravet.
Nordea Rak amortering är den vanligaste formen; annuitetslån nämns som en annan form, utan att banken skriver att den erbjuds på bolån.

Konsumenternas Bank- och finansbyrå skriver att det för bolån "i princip alltid" är fråga om rak amortering, och att det är kreditgivaren som bestämmer amorteringsformen. Du kan alltså inte kräva annuitet. Vilken form ditt lån har står i låneavtalet.

Amorteringskravet räknas per år, inte per form

Enligt 7 § i lagen om begränsning av bostadskrediter ska ett bolån över 70 procent av bostadens värde "årligen amorteras" med minst 2 procent av det högsta kreditbeloppet, och ett lån över 50 procent med minst 1 procent. Kravet är ett belopp i kronor per år, räknat på lånet när det var som störst efter senaste värderingen. Vilka nivåer som gäller och hur undantagen fungerar står i guiden om amorteringskrav och bolånetak.

Varken lagen eller Finansinspektionens tidigare amorteringsföreskrifter säger något om amorteringsform. Propositionen nämner annuitetskrediter bara som en alternativ utformning av kravet, som regeringen inte valde. Det finns alltså inget förbud mot annuitet, men inte heller något undantag. Ett annuitetslån uppfyller kravet om amorteringsdelen under ett år når upp till 1 eller 2 procent av det högsta kreditbeloppet. Når den inte dit uppfyller lånet inte kravet, hur lång löptiden än är.

Här är problemet. I en annuitet är amorteringen minst det första året, medan kravet då är som högst, eftersom belåningsgraden är högst i början. Med rak amortering kan du amortera exakt kravet från första månaden, och räntan påverkar inte amorteringen.

Räkneexempel: samma första betalning

Räkneexempel: Du lånar 3 000 000 kronor med 3,5 procents ränta och ska amortera 2 procent per år, alltså 60 000 kronor eller 5 000 kronor i månaden. Med rak amortering blir första månaden 8 750 kronor i ränta plus 5 000 kronor i amortering, 13 750 kronor. Ett annuitetslån med samma betalning, 13 750 kronor i månaden, börjar med exakt samma fördelning, men amorteringsdelen växer sedan varje månad.

Räntan räknas varje månad på skulden. Vi antar att du fortsätter amortera 5 000 kronor i månaden med rak amortering även när belåningsgraden har sjunkit under 70 procent och kravet blir lägre.

Rak amortering Annuitet
Månadsbetalning år 1 13 750 kr 13 750 kr
Betalning första månaden år 10 12 175 kr 13 750 kr
Betalning första månaden år 20 10 425 kr 13 750 kr
Amortering första året 60 000 kr 60 972 kr
Skuld efter 10 år 2 400 000 kr cirka 2 283 000 kr
Skuld efter 20 år 1 800 000 kr cirka 1 266 000 kr
Betald ränta efter 20 år cirka 1 682 000 kr cirka 1 566 000 kr
Lånet är betalt efter 50 år efter knappt 29 år
Total ränta cirka 2 629 000 kr cirka 1 776 000 kr

Med samma startbetalning blir annuiteten alltså billigare totalt. Det beror inte på annuiteten i sig, utan på att du fortsätter betala 13 750 kronor medan räntan sjunker, så att allt större del går till amortering. Efter 20 år har du betalat cirka 418 000 kronor mer till banken än med rak amortering, men skulden är 534 000 kronor lägre och räntan cirka 116 000 kronor lägre. Samma effekt får du med rak amortering om du amorterar extra med det som månadsbetalningen sjunker.

Annuiteten i exemplet uppfyller 2-procentskravet med liten marginal: 60 972 kronor första året. Sänker du betalningen till under cirka 13 670 kronor i månaden når amorteringen inte 60 000 kronor det första året.

Räkneexempel: samma löptid

Det vanliga påståendet att annuitet är dyrare gäller när båda lånen ska vara betalda samtidigt.

Räkneexempel: Samma lån på 3 000 000 kronor med 3,5 procents ränta ska vara betalt på 30 år. Med rak amortering amorterar du 8 333 kronor i månaden, och första månaden kostar 17 083 kronor. Ett 30-årigt annuitetslån kostar 13 471 kronor i månaden hela tiden. Den totala räntan blir cirka 1 579 000 kronor med rak amortering och cirka 1 850 000 kronor med annuitet, alltså cirka 270 000 kronor mer.

Det 30-åriga annuitetslånet uppfyller dessutom inte amorteringskravet. Det första året amorteras bara 57 574 kronor, och kravet är 60 000 kronor. Annuiteten är billigare per månad i början för att den amorterar mindre, i det här fallet mindre än lagen kräver.

När räntan ändras

Ett annuitetslån har en fast månadsbetalning bara så länge räntan är densamma. Konsumenternas beskriver två sätt för banken att hantera en ränteändring:

  • Bibehållen annuitet: betalningen ligger kvar och löptiden ändras. Höjs räntan går en större del till ränta och en mindre till amortering.
  • Ändrad annuitet: banken räknar om betalningen så att löptiden håller.

Båda kan sänka amorteringen under kravet. Ta samma lån som i första exemplet, men anta att räntan är 4,5 procent redan när lånet börjar:

  • Bibehållen betalning på 13 750 kronor: räntan blir 11 250 kronor och amorteringen bara 2 500 kronor den första månaden, drygt 30 000 kronor det första året.
  • Omräknad till samma löptid på knappt 29 år: betalningen blir 15 464 kronor, men amorteringen första året bara cirka 51 600 kronor.

Med rak amortering blir månadsbetalningen i stället 16 250 kronor. Amorteringen ligger kvar på 5 000 kronor och kravet är uppfyllt oavsett ränta. Med en annuitet på ett bolån skulle banken behöva höja betalningen mer än en vanlig omräkning ger, och det tar bort det som är poängen med annuitet: en jämn kostnad. Hur räntan kan förändras med olika bindningstider står i Bunden eller rörlig ränta.

Vilket är bäst för dig?

För bolån finns i praktiken inget val, eftersom bankerna erbjuder rak amortering. Två saker kan ändå ge det som annuiteten lockar med:

  • Jämnare kostnad: att binda räntan ger en fast räntesats under bindningstiden, så att månadskostnaden inte hoppar när räntorna ändras. Med rak amortering sjunker betalningen ändå lite varje månad.
  • Lägre amortering: amorteringen följer belåningsgraden. Har bostaden stigit i värde kan en omvärdering sänka amorteringskravet, som regel tidigast fem år efter köpet eller förra omvärderingen.

Vill du se din egen plan räknar både bolånekalkylen och amorteringskalkylen med rak amortering, som bankerna. De visar inte annuitet.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.