Lösa ut syskon ur ärvd bostad – lån, stämpelskatt och skatt

Du kan lösa ut dina syskon på två sätt. Antingen får du huset i arvskiftet och betalar syskonen en skifteslikvid. Eller så skiftar ni först, så att ni äger huset tillsammans, och sedan köper du deras andelar. Pengarna lånar du som ett vanligt bolån med huset som säkerhet, men räkna med att banken kan sätta taket vid 80 procent av husets värde i stället för 90. Vägen ni väljer avgör om du betalar stämpelskatt och om syskonen ska skatta för vinsten nu, eller om du får ta hela skatten när huset en dag säljs.

Den här guiden börjar där Bolån när någon dör slutar: bouppteckningen är klar, och du vill ta över huset.

Två vägar till samma hus

Arvskifte: du får huset, syskonen får annat

När ni skiftar arvet får ni fördela tillgångarna efter de värden ni själva bestämmer, så länge alla är överens. Ärvdabalken säger att det som inte lämpligen kan delas, till exempel ett hus, bör läggas på en lott. Har dödsboet andra tillgångar, som sparpengar eller ett fritidshus, kan du få huset och syskonen motsvarande värde i annat. Räcker inte det betalar du mellanskillnaden med egna pengar, en skifteslikvid.

Arvskiftet ska göras skriftligt och skrivas under av alla dödsbodelägare. För lagfarten kräver Lantmäteriet att handlingen anger fastigheten med full beteckning och vem som tillskiftas den, med vilken andel. Vid arv betalar du ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kronor.

Skattemässigt är arvskiftet ingen försäljning. Skatteverket skriver att du tar över den tidigare ägarens inköpspris och inte får dra av en skifteslikvid som du har betalat i arvskiftet. Att syskonen inte heller skattar för likviden står uttryckligen i Riksskatteverkets handledning från 2002, som bygger på äldre rättsfall: ett hus som tillskiftas mot skifteslikvid räknas som ärvt i sin helhet. Handledningen säger också att bedömningen görs efter hur överlåtelsen faktiskt är utformad. Ett separat köpekontrakt med dödsboet kan göra att utköpet i stället räknas som ett köp, se nedan. Baksidan är att du tar över den avlidnes inköpspris för hela huset. Säljer du huset senare får du alltså skatta för hela värdeökningen sedan föräldrarna köpte, också för den del du betalade syskonen för. Den skatten ligger latent i huset, och det är rimligt att ni väger in den när ni bestämmer likvidens storlek.

Köpa huset av dödsboet

Ni kan också låta dödsboet sälja huset till dig. Då måste dödsboet först ha lagfart, och köpet ska göras med ett eget köpekontrakt, skilt från arvskifteshandlingen. Enligt samma handledning räknas din egen andel ändå som ärvd vid beskattningen. Dödsboet anses ha sålt resten och skattar för vinsten på den delen.

Hade föräldern ett uppskov med skatten från ett tidigare bostadsbyte, och huset är ersättningsbostaden, ska dödsboet som huvudregel betala skatt på uppskovet, oavsett vilken väg ni väljer. Det minskar det som finns att dela.

Samma krav på underskrifter och dödsbolagfart gäller när någon utanför familjen köper, se köpa bostad från ett dödsbo.

Köpa syskonens andelar efter arvskiftet

Skiftar ni huset i andelar äger ni det tillsammans med samäganderätt. Du kan sedan köpa syskonens andelar. Köpet kräver en köpehandling som både säljare och köpare skriver under, med köpeskillingen och en förklaring om att andelen överlåts. Lantmäteriet vill att det framgår hur stor andel som överlåts, och för lagfart ska säljarnas underskrifter vara bevittnade av två personer. Lagfarten ska sökas inom tre månader.

• Stämpelskatt. 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, det som är högst, plus 825 kronor. Du betalar bara för andelarna du köper.
• Syskonens skatt. Varje syskon säljer sin andel och skattar för vinsten. Inköpspriset är den avlidnes, inte värdet i bouppteckningen. Är huset en privatbostad beskattas 22/30 av vinsten, vilket blir 22 procent i skatt.
• Ditt inköpspris. För de köpta andelarna är det köpeskillingen plus stämpelskatt och kostnaden för nya pantbrev. För din egen andel gäller den avlidnes inköpspris.

Betalar du mindre än marknadsvärdet kan överlåtelsen i stället räknas som en delvis gåva, och då gäller andra regler för stämpelskatt och skatt. Läs mer i Gåva av bostad med lån.

Hur mycket kan du låna?

Lagen om begränsning av bostadskrediter har två tak: 90 procent när ett bolån lämnas, och 80 procent när ett bolån utökas. Förarbetet förklarar vad som gäller när ägarkretsen ändras delvis, till exempel när en ny delägare köper en andel av en bostad. Ökar inte det totala lånet på bostaden räknas ingen ny belåningsgrad. Ökar det, räknas ökningen som en utökning, och då gäller 80 procent.

Att köpa syskonens andelar är en sådan delvis ändring, eftersom du redan äger en del. Förarbetet utgår dock från att det finns ett lån som utökas. Saknar huset lån, eller betalar du en skifteslikvid i ett arvskifte, säger varken lagen eller förarbetet uttryckligen om taket är 90 eller 80 procent. Planera därför för 80 procent och fråga banken hur den bedömer just ditt fall. Mer om utökning och värdering finns i Utöka bolånet.

• Värderingen. Belåningsgraden räknas på husets marknadsvärde. Enligt förarbetet ska det bestämmas genom en individuell värdering, som kan grundas på köpeskillingen. Ett pris mellan syskon som ligger långt från marknaden kan alltså ge en annan värdering än ni räknat med. Räkna fram din belåningsgrad i kalkylatorn för belåningsgrad.
• Kreditprövningen. Banken prövar som vanligt om du klarar lånet på din inkomst med bankens kalkylränta.
• Lån som finns kvar. Har den avlidne kvar ett lån på huset räknas det med i det totala kreditbeloppet. Hur ett övertagande går till står i dödsboguiden.
• Egna pengar. Kostar utköpet mer än 80 procent av husets värde måste resten komma från sparpengar. Kontantinsatskalkylatorn visar hur mycket.

Amorteringskravet räknas på belåningsgraden: 2 procent per år över 70 procent och 1 procent mellan 50 och 70 procent, beräknat på det högsta lånebeloppet efter senaste värderingen. Räntan ger skattereduktion med 30 procent upp till 100 000 kronor i underskott av kapital, eftersom lånet har bostaden som säkerhet.

Gäller utköpet ett fritidshus är reglerna desamma, se Bolån till fritidshus. Är det en gård som taxeras som lantbruksenhet gäller inte lagens bolånetak och amorteringskrav, se Köpa gård.

Räkneexempel: tre syskon och ett hus för 3 miljoner

Räkneexempel: Tre syskon ärver ett hus värt 3 000 000 kronor utan lån. Föräldrarna köpte det för 600 000 kronor, taxeringsvärdet är 1 800 000 kronor och det finns pantbrev på 500 000 kronor. Du betalar 1 000 000 kronor till vart och ett av dina två syskon och lånar 2 000 000 kronor, med 3,5 procents ränta.

Lånet ryms under båda taken: 80 procent av 3 000 000 kronor är 2 400 000 kronor. Belåningsgraden är 66,7 procent, så du ska amortera 1 procent, 20 000 kronor per år. Räntan blir 70 000 kronor per år, och efter skattereduktionen på 30 procent kostar den 49 000 kronor. Med amorteringen blir det 7 500 kronor i månaden före skattereduktionen.

Stämpelskatten vid köpet är 1,5 procent av köpeskillingen på 2 000 000 kronor, alltså 30 000 kronor. Köpeskillingen är högre än taxeringsvärdet för de köpta andelarna, två tredjedelar av 1 800 000 kronor eller 1 200 000 kronor, så den är underlaget. De nya pantbreven kostar 2 procent av 1 500 000 kronor, också 30 000 kronor. Till det kommer Lantmäteriets expeditionsavgifter: 825 kronor per lagfart och 375 kronor per pantbrev.

Vid köpet ärvde varje syskon en tredjedel med inköpspriset 200 000 kronor och säljer för 1 000 000 kronor. Vinsten är 800 000 kronor och skatten 22 procent, alltså 176 000 kronor var. Ditt inköpspris blir 200 000 kronor för din egen andel, plus 2 000 000 kronor och 60 000 kronor i stämpelskatt för lagfart och pantbrev. Vid arvskiftet blir det föräldrarnas 600 000 kronor plus 30 000 kronor för pantbreven.

Säljer du senare för 3 000 000 kronor blir vinsten 740 000 kronor efter köpet och 2 370 000 kronor efter arvskiftet, före förbättringsutgifter och försäljningskostnader. Skatten blir 162 800 respektive 521 400 kronor.

Räknat för hela familjen hamnar vägarna nära varandra: 544 800 kronor i skatt och stämpelskatt vid köpet, 521 400 kronor vid arvskiftet, utöver pantbreven som kostar lika mycket. Skillnaden är vem som betalar och när. Vid köpet betalar syskonen sin skatt direkt och du stämpelskatten. Vid arvskiftet betalar du hela skatten, men först om du säljer.

Ärvd bostadsrätt

En bostadsrätt har ingen lagfart och ingen stämpelskatt. I stället ska föreningen godkänna dig som medlem, och föreningen kan enligt stadgarna ta ut avgifter vid överlåtelse och, tills nya regler träder i kraft, vid pantsättning, se Överlåtelseavgift. Skatten fungerar som för huset: vid arv och arvskifte tar du över den avlidnes inköpspris, en skifteslikvid räknas inte som inköpspris, och syskon som säljer sina andelar betalar 22 procent av vinsten. Bolånetaken gäller också för lån med bostadsrätten som säkerhet.

Om ni inte är överens

Varje dödsbodelägare kan begära att tingsrätten utser en skiftesman. Kan ni inte enas prövar skiftesmannen de tvistiga frågorna och kan själv besluta om skiftet. Har ni redan skiftat och äger huset tillsammans kan varje delägare enligt samäganderättslagen begära att tingsrätten låter sälja huset på offentlig auktion, om ni inte har avtalat något annat. En annan delägare kan bara få anstånd om det finns synnerliga skäl.

Hur ansökan, lägsta priset och kostnaderna för gode mannen fungerar, och vad som händer med lånet under tiden, står i Sälja samägd bostad när ni inte är överens.

Gör så här

• Låt värdera huset innan ni bestämmer priset eller likviden.
• Välj väg: arvskifte med likvid eller köp av andelar. Räkna på både stämpelskatten och skatten för er alla.
• Hämta lånelöfte för beloppet, och fråga banken om den räknar med 80 eller 90 procent som tak.
• Skriv handlingarna: arvskifteshandling, och vid köp en bevittnad köpehandling.
• Sök lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader och ta ut de pantbrev banken kräver. Mer om kostnaderna i Lagfart och pantbrev.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.