Bostadsrättsförening i konkurs – vad händer med ditt bolån och din lägenhet?

Går bostadsrättsföreningen i konkurs säljer konkursförvaltaren huset, och när huset är sålt upphör bostadsrätterna. Det du betalade för lägenheten går då i regel förlorat, men ditt bolån finns kvar, eftersom det är ditt eget lån och inte föreningens. Du får normalt bo kvar som hyresgäst. Föreningens skulder behöver du inte betala utöver de avgifter som redan har förfallit. Rekonstrueras föreningen i stället behåller du bostadsrätten, men avgifterna kan behöva höjas.

Från konkursbeslut till hyresavtal: vad lagen säger

En förening som inte kan betala sina skulder, och där det inte bara är tillfälligt, ska försättas i konkurs om föreningen själv eller en borgenär ansöker om det. Därefter händer följande:

1. Förvaltaren tar över. Styrelsen får inte längre förfoga över föreningens tillgångar. Bostadsrätterna finns kvar så länge huset inte är sålt.
2. Huset säljs. Förvaltaren kan begära exekutiv försäljning hos Kronofogden eller sälja på annat sätt om det ger mer till borgenärerna. Banker med pant i huset får betalt ur köpeskillingen före andra borgenärer.
3. Bostadsrätten upphör. Säljs huset upphör bostadsrätten enligt bostadsrättslagen. Huvudregeln är att föreningen då ska betala skälig ersättning för bostadsrätten. Går föreningen i konkurs eller likvidation inom tre månader från att frågan om ersättningen har avgjorts slutligt, bedöms rätten till ersättning i stället efter reglerna för skifte av föreningens tillgångar. Medlemmarna får då bara något om det blir pengar över när alla skulder är betalda.
4. Du blir hyresgäst. Har du tillträtt lägenheten anses ett skriftligt hyresavtal ha ingåtts. Kommer du och hyresvärden inte överens om villkoren bestämmer hyresnämnden dem, och till dess betalar du hyra med samma belopp som årsavgiften.

Statens utredning om konkurser i bostadsrättsföreningar (SOU 1999:72) förklarar varför insatsen försvinner: den är ingen fordran i konkursen utan liknar ett köp av aktier. Pengar tillbaka förutsätter att konkursen ger överskott, och det beskriver utredningen som mycket ovanligt.

Du ansvarar inte personligen för föreningens lån. Bostadsrättslagen säger att bara föreningens tillgångar får användas för föreningens skulder. Obetalda insatser och avgifter som redan har förfallit räknas till föreningens tillgångar och kan krävas in, men inget utöver det.

När lagen (2026:484) om bostadsrättsregister börjar gälla ska det också registreras i registret att bostadsrätten har upphört, enligt den nya lydelsen av bostadsrättslagen (ändrad genom 2026:486). Lagarna träder i kraft den dag regeringen bestämmer. Vad registret ändrar för pantsättningen står i Bostadsrättsregistret.

Ditt bolån finns kvar, men inte säkerheten

Bolånet tog du själv, med bostadsrätten som pant. När bostadsrätten upphör finns det inte längre något att ha pant i, men skulden till banken är kvar. Riksbanken skriver att bolånet finns kvar "trots att tillgången och säkerheten i form av bostadsrätten inte längre finns kvar". Det är något annat än när långivaren går omkull; då finns både lånet och säkerheten kvar, se Om banken går i konkurs.

Konsumentkreditlagen styr vad banken får göra då. Banken får kräva hela lånet i förtid om låneavtalet tillåter det och säkerheten har försämrats avsevärt, när orsaken är något annat än ett allmänt prisfall. Du behöver ändå inte betala i förtid om du direkt, eller inom den uppsägningstid banken ger, ställer en annan säkerhet som banken kan godta. Samma regler gäller i den nya konsumentkreditlagen (2026:1011), som gäller för lån som tecknas från och med den 20 november 2026. Lån som tecknats före dess följer den gamla lagen. Lagen säger alltså vad banken får göra, inte vad den kommer att göra. Kontakta banken tidigt och be om ett förslag på nya villkor skriftligt.

Två skattefrågor saknar enkla svar. Inkomstskattelagen ger ränteavdrag för lån som har lämnats mot panträtt i bland annat en bostadsrätt, och från inkomståret 2026 ger lån utan säkerhet inget avdrag alls, se Ränteavdrag 2026. Lagen säger också att ett värdepapper anses avyttrat när den ekonomiska förening som gett ut det försätts i konkurs. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, men lagen säger inte uttryckligen om en bostadsrätt räknas som ett sådant värdepapper, och bostadsrätten upphör först när huset säljs. Vi har inte hittat något besked från Skatteverket om hur ränteavdraget bedöms när panten har försvunnit genom föreningens konkurs, eller om när och hur förlusten på bostadsrätten ska deklareras. Båda frågorna är alltså oklara. Fråga Skatteverket innan du deklarerar. Hur förlustavdrag för bostäder fungerar i vanliga fall står i Sälja med förlust.

Räkneexempel: Du köpte lägenheten för 2 400 000 kronor och lånade 2 000 000 kronor. I dag är lånet 1 900 000 kronor och avgiften 4 000 kronor i månaden. Föreningen går i konkurs och huset säljs.

• Före konkursen: lägenheten är värd 2 400 000 kronor om priset är oförändrat, och lånet är 1 900 000 kronor. Ditt eget kapital är 500 000 kronor.
• Efter försäljningen: bostadsrätten är borta och lånet på 1 900 000 kronor finns kvar. Din förmögenhet har minskat med 2 400 000 kronor, från plus 500 000 till minus 1 900 000 kronor.
• Varje månad: hyran är 4 000 kronor tills villkoren är bestämda. Med 3,5 procents ränta kostar lånet 1 900 000 × 0,035 / 12 = cirka 5 540 kronor i månaden före ett eventuellt ränteavdrag, plus den amortering du kommer överens om med banken.

Den månatliga kostnaden kan alltså vara ungefär densamma som före konkursen, men i stället för en bostad har du nu en skuld. Räkna på räntan för ditt eget lånebelopp med räntekostnadskalkylatorn. Klarar du inte betalningarna finns vägen framåt i Kan inte betala bolånet, och vad som händer med ett bolån i en skuldsanering står i Bolån efter skuldsanering.

Får du bo kvar?

Juridiskt är svaret oftast ja. I praktiken beror det på hur huset är taxerat och vem som köper det.

• Flerbostadshus. Säljs en fastighet som är taxerad som hyreshus exekutivt, gäller ett skriftligt hyresavtal för en bostad med obestämd hyrestid alltid mot den nya ägaren om du hade tillträtt lägenheten före försäljningen. Du har då samma besittningsskydd som andra hyresgäster.
• Radhus och andra småhus. Här är skyddet svagare. Hus för en eller två familjer taxeras som småhus, enligt utredningen 1999. Vid en exekutiv försäljning gäller hyresavtalet då mot köparen bara om det har förbehållits vid försäljningen. Den nya ägaren kan också säga upp avtalet utan att du har rätt till förlängning, om huset inte hyrs ut i en affärsmässig verksamhet och ägaren har ett sådant intresse av att använda bostaden att du skäligen bör flytta. Utredningen bedömde att det vanliga i stället var att de boende köpte loss sina hus.

Utredningen lät SCB fråga hushåll i föreningar som hade gått i konkurs eller rekonstruerats 1994–1996. Siffrorna är historiska, från 1990-talets kris, och det finns inga nyare motsvarande undersökningar som vi har hittat. De visar ändå hur det kan gå:

En vanlig lösning var alltså att de boende bildade en ny förening och köpte huset av konkursboet. Det kräver nya insatser och ofta nya lån, och i väntan på den nya föreningen bor man med hyresrätt.

Rekonstruktion: föreningen lever vidare

En rekonstruktion är ett sätt att undvika konkurs. Föreningen får tid att komma överens med borgenärerna om att skriva ned skulderna eller skjuta upp betalningarna. Det kan ske genom en frivillig uppgörelse eller genom företagsrekonstruktion hos tingsrätten. Lagen om företagsrekonstruktion gäller för näringsidkare med ekonomiska svårigheter. Utredningen konstaterade 1999 att alla associationsformer kan komma i fråga om de är näringsidkare. Om en bostadsrättsförening räknas som näringsidkare säger varken lagen eller utredningen, och vi har inte hittat något klart besked. Det är alltså osäkert om en bostadsrättsförening kan få företagsrekonstruktion.

För dig som bor där är skillnaden stor: bostadsrätten finns kvar, och därmed också din pant och ditt bolån precis som förut. Rekonstruktionen ändrar inte din rätt att bo kvar.

Utredningen beskrev 1999 att banker med pantbrev i huset inte kunde tvingas att delta i ett ackord, och att företagsrekonstruktion därför sällan var en väg framåt för bostadsrättsföreningar. Den lagen är upphävd. Den nuvarande lagen (2022:964), som gäller sedan den 1 augusti 2022, låter även borgenärer med säkerhet och förmånsrätt ingå i en rekonstruktionsplan. Planen är antagen när minst två tredjedelar av de röstande i varje grupp har godtagit den och deras fordringar uppgår till minst två tredjedelar av fordringarna med rösträtt i gruppen. Därefter prövar tingsrätten om planen ska fastställas. Hur ofta det används för bostadsrättsföreningar har vi inte hittat statistik på.

Notan kan ändå hamna hos medlemmarna. Styrelsen bestämmer avgifterna om inte stadgarna säger något annat. Föreningsstämman kan också höja alla insatser. Röstar inte alla ja blir beslutet ändå giltigt om två tredjedelar av de röstande har sagt ja och hyresnämnden godkänner det. Måste du betala en högre insats kan du behöva låna mer. Banken prövar då ett tilläggslån som vanligt, se Utöka bolånet.

Konkurs, rekonstruktion och försäljning av huset

När föreningen själv vill sälja ett hus med bostadsrätter krävs samma beslut som för likvidation, och minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i huset måste ha sagt ja. Föreningen ska i dag genast underrätta kända panthavare, alltså din bank. När lagen om bostadsrättsregister börjar gälla ska föreningen i stället underrätta Lantmäteriet om beslutet.

Så ser du riskerna innan du köper

Konkurser är sällsynta. I en analys från februari 2018 (Ekonomiska kommentarer nr 4) bedömde Riksbanken att risken för att en bostadsrättsförening går i konkurs är mycket liten. Någon nyare bedömning i samma form har vi inte hittat. Från 1990 fram till utredningen 1999 gick ändå drygt 500 föreningar i konkurs eller likvidation. Utredningen beskriver att många föreningar med nyare hus fick problem, och 79 procent av dem som gick i konkurs eller likvidation var fristående föreningar som inte tillhörde HSB, Riksbyggen eller SBC.

Nyproduktion och ombildning. Riksbanken pekade 2018 på att nybildade föreningar generellt är högre belånade än äldre föreningar. Föreningen kan också få problem om lägenheter förblir osålda och byggbolaget inte har lovat att köpa dem eller betala kostnaderna för dem tills de är sålda. Den ekonomiska planen ska enligt Boverkets föreskrifter innehålla en prognos för år 1–6, 10 och 20, och en känslighetsanalys som visar hur avgiften påverkas av olika räntor och olika inflation. Vid ombildning ska planen också visa vad som händer om färre hyresgäster går med. Läs de delarna, inte bara avgiften för första året. Föreningen får ta emot förskott först när Bolagsverket har gett tillstånd och föreningen har ställt säkerhet för återbetalningen. Mer om lån och avtal finns i Bolån till nyproduktion och Ombildning till bostadsrätt.

Befintlig förening. Konsumentverket rekommenderar att du går igenom årsredovisningen och frågar styrelsen vad som planeras. Hur du gör det steg för steg står i Köpa bostadsrätt. Skuld per kvadratmeter, räntekänslighet och sparande räknar vi på i Skuld per kvm i bostadsrättsföreningen. Det som enligt vår bedömning bör få dig att granska föreningen extra noga är förlust flera år i rad trots höjda avgifter, stora lån som snart ska omförhandlas utan att föreningen har pengar på banken, och ett stort underhåll som saknar finansiering. Ingen av dem betyder att en konkurs är nära, men de är skäl att fråga styrelsen innan du lägger bud.

Hur föreningens ekonomi påverkar hur mycket du får låna står i Bolån på bostadsrätt. Vad köpekontraktet ska innehålla, och vad säljaren svarar för, finns i Överlåtelseavtal för bostadsrätt.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.