Hyra ut bostadsrätt eller hus med bolån – förening, bank, hyra och skatt

Du får hyra ut en bostad som har bolån, och räntan ger skattereduktion som vanligt. För en bostadsrätt krävs styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och för tillståndet behöver du ett skäl, till exempel jobb på annan ort. Kontrollera också bankens villkor: det finns långivare som inte godkänner uthyrning alls. Sedan 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag, och för nya avtal får du ta en marknadsmässig hyra i stället för en hyra baserad på dina kostnader. Hyran beskattas med 30 procent efter ett schablonavdrag på 40 000 kronor plus avgiften (bostadsrätt) eller 20 procent av hyran (hus).

Det här ändrades 1 juli 2026

Privatuthyrningslagen (2026:772) ersatte lagen om uthyrning av egen bostad, och samtidigt ändrades bostadsrättslagen. Många sidor om uthyrning beskriver fortfarande de gamla reglerna.

Den gamla lagen gäller fortfarande för hyresavtal som skrevs enligt den. Har du en hyresgäst sedan tidigare gäller alltså de gamla reglerna om hyra och uppsägning för det avtalet.

Bostadsrätt: styrelsen ska säga ja

Du får hyra ut din bostadsrätt i andra hand bara om styrelsen samtycker. Bor du inte själv kvar i lägenheten räknas uthyrningen alltid som andrahandsuthyrning, även om du bara hyr ut en del av den. Bor du kvar och har en inneboende är det ingen andrahandsuthyrning, eftersom kravet på samtycke gäller när någon annan får använda lägenheten självständigt.

Säger styrelsen nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska ges om du har skäl och föreningen inte har en befogad anledning att vägra, till exempel att hyresgästen kan förväntas störa. Förarbetena nämner som skäl att du ska studera eller arbeta på annan ort, bo utomlands en tid, vårda en anhörig, provbo med en partner eller att lägenheten är svår att sälja. I ansökan anger du tiden, skälet och vem du vill hyra ut till, och du bifogar styrelsens beslut. Sveriges Domstolar har en blankett för det, HN1c.

Två ändringar från 1 juli 2026 gör det lättare att få fortsätta hyra ut:

• Tidigare uthyrning väger lättare. Hyresnämnden får bara ta hänsyn till tidigare andrahandsuthyrning om den skett i betydande omfattning.
• Tillståndet kan gälla längre. Enligt propositionen ska tiden bero på skälet. Den som går en treårig utbildning bör kunna få tillstånd för hela perioden, medan till exempel provsamboende bara motiverar något år.

Hyr du ut utan samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora bostadsrätten, eftersom nyttjanderätten då kan förverkas.

Avgift för andrahandsuthyrning. Föreningen får ta ut en avgift om stadgarna tillåter det. Den får vara högst 10 procent av prisbasbeloppet per år, alltså 5 920 kronor för 2026, och räknas per månad om du hyr ut en del av året. Taket är detsamma i den ändrade lydelsen av bostadsrättslagen som ännu inte har trätt i kraft.

Kan man köpa en lägenhet för att hyra ut?

Inte en bostadsrätt, om inte styrelsen frivilligt säger ja. Propositionen säger uttryckligen att enbart en vilja att få in hyra inte motiverar en upplåtelse, och att reglerna inte ska uppmuntra någon att köpa en bostad för att hyra ut den. Hus och ägarlägenheter är fastigheter, så där behövs ingen förening som säger ja. Men privatuthyrningslagen gäller bara om du inte regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver den du själv bor i. Hyr du ut fler gäller hyreslagen, med besittningsskydd för hyresgästerna.

Vad säger banken?

Bolånet påverkas inte av lagen, men av ditt avtal med banken. Där finns två saker att kontrollera:

• Uttryckliga förbud. Bluestep Bank godkänner inte andrahandsuthyrning enligt sina allmänna villkor, eftersom det kan påverka säkerheten i panten.
• Allmänna villkor om panten. Bankernas allmänna villkor för bolån kan säga att du inte får använda bostaden för ett ändamål som väsentligt avviker från det som förutsattes när lånet beviljades, utan bankens medgivande. Så står det till exempel i Marginalen Banks villkor för bostadskrediter. Villkoren säger inte om vanlig andrahandsuthyrning räknas dit.

Vår bedömning: fråga banken innan du hyr ut och be om svaret skriftligt, särskilt om du flyttar långt bort eller länge.

Ränteavdraget finns kvar. Från 2026 ger räntor avdrag när lånet har säkerhet, till exempel i bostaden. Kravet gäller lånets säkerhet, inte att du själv bor i bostaden. Däremot får du inte dra av räntan mot hyresintäkten; den hanteras som vanligt i inkomstslaget kapital. Läs mer om procentsatserna i Ränteavdrag 2026.

Hyran i bankens kalkyl. Bankerna redovisar sällan hur de räknar hyresintäkter när de prövar ett nytt lån. Bluestep Bank anger hyresintäkter bland de inkomster de godtar, men kräver att just den bostad lånet gäller inte hyrs ut. Ska du köpa en ny bostad och hyra ut den gamla: fråga banken hur hyran räknas i kalkylen. Hur kalkylen fungerar beskrivs i Lånelöfte och KALP.

Hur mycket hyra får du ta?

Avtal från 1 juli 2026. Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska anges i kronor. El, värme och vatten får debiteras efter förbrukning, och ni kan avtala om att hyran ska följa ett index. Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. Nämnden sätter ned den om den är väsentligt högre än för liknande lägenheter som hyrs ut privat. Propositionen anger som riktmärke att en hyra som är mer än tio procent över nivån för liknande lägenheter normalt är väsentligt högre. En sänkt hyra gäller från dagen för ansökan, om nämnden inte bestämmer något annat.

Hyran ska alltså jämföras med marknaden, inte med ditt bolån. En hög ränta ger dig inte rätt att ta mer.

Avtal före 1 juli 2026. Här gäller den gamla kostnadsprincipen: hyran får inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden plus driftskostnaderna, där avgiften till föreningen ingår. Kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Propositionen påpekar att det saknar betydelse om du har lånat till bostaden.

Räkneexempel: En bostadsrätt är värd 3 000 000 kronor och avgiften är 4 000 kronor i månaden. Med en avkastningsränta på 4 procent blir kapitalkostnaden 120 000 kronor per år, alltså 10 000 kronor i månaden. Hyran enligt den gamla regeln blir då cirka 14 000 kronor i månaden plus el. Det gäller oavsett om bolånet är 2 000 000 kronor eller noll.

Skatten på hyran

Överskottet räknas som inkomst av kapital och beskattas med 30 procent. Ett underskott får du inte dra av. Överskottet redovisas vid punkt 7.3 i deklarationen.

Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person, och delas om ni äger bostaden tillsammans. Hyr du ut till din arbetsgivare eller till ett närstående företag gäller andra regler: inget schablonavdrag, bara avdrag för de faktiska merkostnaderna.

Har du ränteutgifter på bolånet möts de av hyresöverskottet i inkomstslaget kapital. I praktiken betalar du då skatten på hyran genom att få mindre skattereduktion för räntan.

Räkneexempel: Du flyttar för ett jobb och hyr ut din bostadsrätt i ett år för 12 000 kronor i månaden, 144 000 kronor per år. Bolånet är 2 000 000 kronor med 3,5 procents ränta, alltså 70 000 kronor per år. Avgiften är 4 000 kronor i månaden och föreningen tar ut 5 920 kronor i andrahandsavgift.

• Överskott: 144 000 − 40 000 − 48 000 − 5 920 = 50 080 kronor.
• Skatt: 30 procent av 50 080 = 15 024 kronor.
• Ränteavdraget: utan uthyrning får du 21 000 kronor i skattereduktion (30 procent av 70 000). Med uthyrningen är underskottet 70 000 − 50 080 = 19 920 kronor, och reduktionen blir 5 976 kronor. Skillnaden är skatten på 15 024 kronor.
• Kvar per år: 144 000 − 70 000 − 48 000 − 5 920 + 5 976 = 26 056 kronor, cirka 2 170 kronor i månaden.

Amorteringen är inte med, eftersom den minskar skulden i stället för att vara en kostnad. Inte heller el, försäkring och slitage. Och du betalar dessutom för den bostad där du själv bor under tiden. Räkna på din egen räntekostnad med räntekalkylatorn.

Räkneexempel: Du hyr ut en villa för 15 000 kronor i månaden, 180 000 kronor per år. Avdragen blir 40 000 kronor plus 20 procent av hyran, 36 000 kronor, sammanlagt 76 000 kronor. Överskottet är 104 000 kronor och skatten 31 200 kronor.

Avtal, uppsägning och besittningsskydd

Avtalet ska vara skriftligt om någon av er begär det, och det är klokt att alltid skriva ett. Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, men hyresgästen får alltid säga upp det med tre månaders varsel. Vid privatuthyrning har hyresgästen inget besittningsskydd, alltså ingen rätt att bo kvar när avtalet har löpt ut eller sagts upp.

För en bostadsrätt kan styrelsens samtycke vara kortare än det avtal du vill skriva. Se till att avtalet inte gäller längre än samtycket eller tillståndet.

Om du vill sälja senare

En lång uthyrning kan kosta dig uppskovet med vinstskatten. För uppskov krävs att du har bott i bostaden minst ett år närmast före försäljningen, eller minst tre av de senaste fem åren. Har du hyrt ut i mer än två av de senaste fem åren och inte flyttat tillbaka i ett år kan du alltså förlora rätten till uppskov. Hur försäljningen påverkar bolånet beskrivs i Sälja bostad med bolån.

Ska du hyra ut för att du flyttar från Sverige, läs Flytta utomlands med bolån. Hur föreningens ekonomi och avgift påverkar lånet beskrivs i Bolån på bostadsrätt.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.