När du köper en nyproducerad bostadsrätt skriver du på flera avtal under lång tid, ofta ett eller två år, innan bostaden är klar. Bolånet betalas ut först vid tillträdet, och banken gör en slutlig kreditprövning först när upplåtelseavtalet ska skrivas, några månader före inflyttningen. Ett lånelöfte gäller i regel bara tre till sex månader. Bostaden får belånas till högst 90 procent, och som förste köpare kan du få amorteringsfritt i upp till fem år.

Från reservation till tillträde

Steg Vad händer Vad det betyder för bolånet
Bokning eller reservation Du reserverar en lägenhet, ibland mot en bokningsavgift. Reservationsavtal regleras inte av bostadsrättslagen. Inget lån än.
Förhandsavtal Bindande avtal med bostadsrättsföreningen om att du ska köpa lägenheten. Föreningen ska först lämna ett bindande erbjudande med minst sju dagars betänketid, och avtalet ska vara skriftligt. Eventuellt förskott betalas. Förskottet betalar du själv. Fråga banken om ett preliminärt lånelöfte.
Upplåtelseavtal Avtalet om själva bostadsrätten, med insats, årsavgift och tillträdesdag. Handpenning betalas, ofta cirka 10 procent av priset minus det du redan betalat. Banken gör normalt den slutliga kreditprövningen kring det här steget.
Tillträde Resten av priset betalas, vanligen några dagar före tillträdet. Bolånet betalas ut och räntan sätts.

Förhandsavtalet binder dig. Konsumentverket varnar för att det kan bli kostsamt att säga upp, och skadeståndet är inte begränsat till förskottet. Ditt avtal är med bostadsrättsföreningen, inte med byggbolaget.

Vad du kan kräva när besiktningen hittar fel står i Slutbesiktning i nyproduktion.

Lånelöftet går ut innan bostaden är klar

Lånelöftet gäller i tre till sex månader, och bygget tar ofta längre tid. Bankerna gör därför den slutliga prövningen när upplåtelseavtalet närmar sig:

Bank Lånelöftet gäller Slutlig prövning vid nyproduktion
SBAB 3 månader Före upplåtelseavtalet, cirka 4–6 månader före inflyttning
Nordea 6 månader Före upplåtelseavtalet, 2–4 månader före inflyttning
Swedbank 6 månader När upplåtelseavtalet finns
SEB 6 månader Ofta ett nytt lånelöfte när inflyttningen närmar sig
Handelsbanken I de flesta fall högst 6 månader Innan handpenningen betalas
Danske Bank Högst 6 månader Ny ansökan inför upplåtelseavtalet

Ändras din ekonomi under tiden, till exempel med ny anställning, föräldraledighet eller ett annat lån, kan resultatet bli ett annat än vid det första lånelöftet. Läs om hur banken räknar i Lånelöfte och KALP och vad som gäller utan tillsvidareanställning i Bolån utan fast anställning.

Handpenning och kontantinsats

Handpenningen vid upplåtelseavtalet är ofta cirka 10 procent av priset, enligt både Konsumentverket och bankerna. Har du redan betalat förskott eller bokningsavgift räknas det av. Eftersom bolånet betalas ut först vid tillträdet måste handpenningen komma från sparade pengar, eller från ett handpenningslån. SBAB och Nordea erbjuder sådana lån. Hos SBAB är det 20 000 till 1 000 000 kronor i högst 180 dagar och kräver ett underskrivet upplåtelseavtal.

Räkneexempel: Lägenheten kostar 3 500 000 kronor. Handpenningen på 10 procent är 350 000 kronor, och med bolånetaket på 90 procent är det också den minsta kontantinsatsen. Bolånet blir 3 150 000 kronor. Med 2 procents amortering är det 5 250 kronor i månaden. Får du amorteringsfritt i fem år skjuter du upp 315 000 kronor i amortering, men räntan räknas då på det högre lånet hela tiden.

Mer om sparandet i Kontantinsats.

Amorteringsfritt i upp till fem år

Lagen låter banken ge amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet, om du är den som först köper bostaden. Bankerna har egna gränser för belåningsgraden:

  • SBAB: med lån på högst 70 procent väljer du själv om du amorterar de första fem åren.
  • Skandia: belåningsgrad under 70 procent, i upp till fem år.
  • Nordea: belåningsgrad upp till 90 procent, i upp till fem år efter ansökan.
  • Danske Bank: belåningsgrad 50–90 procent, i upp till fem år, inte automatiskt.

Enligt Finansinspektionen använder sju av åtta banker undantaget, och ungefär en tredjedel av köparna av nyproduktion fick det 2023. Mer i Amorteringsfritt.

Köper du loss en nyproducerad lägenhet efter ett hyrköp, räkna inte med amorteringsfriheten utan att banken har bekräftat det.

Granska föreningens ekonomi

En ny bostadsrättsförening har ofta förhållandevis hög skuldsättning. Bankerna granskar föreningens ekonomi innan de lånar ut, och du bör göra det själv:

  • Kostnadskalkylen ska vara granskad och intygad av två intygsgivare, och styrelsen ska visa den innan du skriver förhandsavtalet. Ett förhandsavtal som bryter mot reglerna är ogiltigt.
  • Förskott får föreningen bara ta emot med tillstånd från Bolagsverket och med säkerhet för återbetalning, till exempel en bankgaranti. Förskottet får vara högst den beräknade insatsen.
  • Avgiften i kalkylen är en beräkning. Blir avgifterna väsentligt högre, eller avviker lägenheten väsentligt från det avtalade, får du frånträda förhandsavtalet. Det gäller också om upplåtelsen dröjer mer än skälig tid efter den beräknade tidpunkten. Frånträder du har du rätt att få tillbaka förskottet med ränta.

Vad föreningens skuld per kvadratmeter betyder för din avgift om räntan stiger kan du räkna ut i Skuld per kvm i bostadsrättsföreningen.

Vad en konkurs eller rekonstruktion betyder för dig som köpare står i Om bostadsrättsföreningen går i konkurs.

Bygga hus: byggnadskreditiv

Bygger du villa själv lånar du under byggtiden med ett byggnadskreditiv, som görs om till ett vanligt bolån när huset är klart. Bygger du ett småhus för permanent boende ska det också finnas ett färdigställandeskydd på minst 10 procent av det avtalade priset. Bankernas villkor, vad räntan kostar under bygget och hur slutvärderingen styr bolånet går vi igenom i Byggnadskreditiv – så lånar du när du bygger eget hus.

När sätts räntan?

Räntan och bindningstiden väljer du när bolånet betalas ut vid tillträdet. Vi har inte hittat någon bank som på sina sidor erbjuder att binda räntan i förväg vid nyproduktion. Ingen av bankerna i guiden anger heller en särskild ränta för nyproduktion, men en energisnål ny bostad kan ge grönt bolån. Jämför räntorna inför tillträdet på startsidan.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.