Slutbesiktning i nyproduktion – fel, frister och vad det betyder för bolånet

Slutbesiktningen görs när bygget är klart. En besiktningsman går igenom huset och skriver ner felen, och sedan ska byggföretaget rätta dem utan kostnad för dig. Låter du ett företag bygga ett en- eller tvåbostadshus åt dig ger konsumenttjänstlagen dig rätt att kräva slutbesiktning och att hålla inne tio procent av priset tills huset är godkänt. Fel som visar sig inom två år räknas i regel som byggföretagets ansvar, och fel kan reklameras i upp till tio år. Köper du en nyproducerad bostadsrätt är det föreningen som beställer bygget och besiktningen. Då gäller bostadsrättslagen, och dina krav riktas mot föreningen. Kommunens slutbesked är en annan sak: det visar att huset får tas i bruk, inte att det är felfritt.

Slutbesiktning och slutbesked är inte samma sak

Banken vill ofta se båda, men de besvarar olika frågor.

Utan slutbesked får huset normalt inte användas (plan- och bygglagen 10 kap. 4 §). Tas det i bruk ändå ska byggnadsnämnden ta ut en byggsanktionsavgift. Finns det brister som inte är försumbara kan nämnden ge ett interimistiskt slutbesked, som gäller tills bristerna är åtgärdade. Slutbeskedet är ingen garanti för att allt är rätt: enligt Boverket är det byggherren som ansvarar för att lagens krav uppfylls, och kommunen kan ingripa även efter slutbeskedet (10 kap. 40 §). Vad som gäller för byggnader som saknar lov eller slutbesked står i Köpa hus med olovlig byggnad.

Nytt hus: så går slutbesiktningen till

Konsumenttjänstlagens regler om slutbesiktning gäller när ett företag bygger eller bygger till ett en- eller tvåbostadshus åt dig, så kallad småhusentreprenad. Konsumentverket konstaterar att det inte finns något lagkrav på slutbesiktning. Men begär någon av er det ska den göras (53 §). Utan slutbesiktning har du inte rätt att hålla inne tio procent (52 §), och färdigställandeskyddet ersätter bara fel som en besiktningsman har anmärkt på vid slutbesiktningen.

1. Byggföretaget meddelar i god tid när arbetet beräknas vara klart. Du svarar utan dröjsmål om du vill ha besiktning och utser en besiktningsman. Gör du inte det får företaget utse en, och ni kan också utse en tillsammans (54 §).
2. Besiktningsmannen kallar dig, byggföretaget och den kontrollansvarige. Besiktningsmannen ska vara opartisk och självständig, även om det är du som betalar (55 §).
3. Utlåtandet kommer skriftligt. Där står de fel besiktningsmannen har hittat, och också det du själv anser är fel, även om besiktningsmannen inte håller med (56 §).
4. Godkänt eller inte. Finns inga fel, eller bara fel av mindre betydelse, ska huset godkännas. Annars görs en ny slutbesiktning senare, om ni inte kommer överens om något annat (56 §).

Du betalar slutbesiktningen, om ni inte har avtalat något annat. Behövs en ny slutbesiktning betalar byggföretaget den (57 §). I standardvillkoren ABS 18, som Konsumentverket publicerar som branschöverenskommelse, betalar byggföretaget också efterbesiktningen om fel i större omfattning finns kvar. Är du eller företaget missnöjd med besiktningen kan ni enligt ABS 18 begära överbesiktning inom en månad från utlåtandet, och den görs av en person som ni utser tillsammans.

Besiktningsmannaboken, som Konsumentverket tar fram tillsammans med bland andra Svenska Byggingenjörers Riksförbund och Villaägarnas Riksförbund, beskriver hur ett nytt småhus bör byggas och besiktigas. Den är gratis och riktar sig också till konsumenter.

Köper du ett färdigt hus med tomt av ett byggföretag är det i stället ett fastighetsköp. Då gäller jordabalkens felregler, och företaget får inte avtala bort dem till din nackdel (4 kap. 19 d §). Hur besiktning och garantier ska gå till beror då på köpekontraktet. Läs om undersökningsplikten och dolda fel innan du skriver på.

Fel i protokollet: vad händer sedan

Byggföretaget ska rätta felen utan kostnad för dig. Bygger avtalet på ABS 18 ska det ske snarast efter att företaget har fått utlåtandet, och senast inom två månader om det inte finns särskilda skäl. Därefter kan en efterbesiktning visa att felen är åtgärdade.

Du har tre sätt att få ordning på felen:

• Hålla inne tio procent. Ska det göras en slutbesiktning får du hålla inne tio procent av det avtalade priset tills huset är godkänt (52 §).
• Hålla inne för kvarvarande fel. Även efter godkännandet får du hålla inne så mycket som behövs för att täcka dina krav på grund av fel (19 §). Konsumentverket råder dig att inte betala i förskott, eftersom du då förlorar den säkerheten.
• Färdigställandeskyddet. Går byggföretaget i konkurs, eller kan det av andra skäl inte fullfölja, ersätter färdigställandeskyddet kostnaden för att rätta fel som besiktningsmannen har anmärkt på vid slutbesiktningen och skador som felen har orsakat. Blir bygget så försenat att du har rätt att häva avtalet ersätter skyddet också extra kostnader för att bygga klart. Skyddet ska vara minst tio procent av det avtalade priset (lagen om färdigställandeskydd 5 och 8 §§).

När huset är godkänt kan du i princip bara kräva rättelse av fel som står i utlåtandet (60 §). Det finns tre undantag: fel du påtalade vid besiktningen men som besiktningsmannen inte godtog, fel som besiktningsmannen varken märkte eller borde ha märkt, och fel du påtalar för byggföretaget inom sex månader efter slutbesiktningen. Gå därför igenom huset noga de första månaderna och anmäl skriftligen allt du hittar.

Räkneexempel: Entreprenaden kostar 3 800 000 kronor. Tio procent är 380 000 kronor, som du får hålla inne tills huset är godkänt. Besiktningsmannen godkänner huset men antecknar tre mindre fel som du och en hantverkare bedömer kostar ungefär 30 000 kronor att rätta. Du betalar 350 000 kronor och håller inne 30 000 kronor tills felen är åtgärdade. Så länge slutfakturan är obetald har du inte heller lånat pengarna, eftersom du bara betalar ränta på den del av byggnadskreditivet du använder. Med 4 procents ränta motsvarar 380 000 kronor cirka 1 270 kronor i ränta per månad fram till godkännandet, och de 30 000 kronorna cirka 100 kronor per månad därefter.

Två, fem och tio år: tidslinjen efter godkännandet

Den femåriga garantitid som ofta nämns finns varken i konsumenttjänstlagen eller i ABS 18. Enligt Boverket är den normal i entreprenader för flerbostadshus. För småhus gäller enligt lag tvåårsregeln och tioårsgränsen, och längre garantier än så finns bara om byggföretaget har lämnat en.

Två månader räknas från att byggföretaget fick utlåtandet, sex månader från slutbesiktningen och två och tio år från godkännandet. Efter sex månader kan du, utöver felen i utlåtandet och dem du redan har påtalat, bara åberopa fel som besiktningsmannen varken märkte eller borde ha märkt (60 § 2). Kolumnen för bostadsrätt gäller föreningens krav mot byggföretaget, inte dina.

Inför tvåårsgränsen kan du eller byggföretaget enligt ABS 18 begära en besiktning som visar om nya fel har uppstått. Villkoren kallar den § 59-besiktning, och den betalas av den som begär den. Under de två åren räknas ett fel som byggföretagets om inte företaget gör sannolikt att det beror på olycka, vanvård eller onormalt brukande (59 §). Därefter är det i regel du som behöver visa att felet beror på byggföretaget. Nya fel ska reklameras inom skälig tid efter att du märkte eller borde ha märkt dem, och inom två månader är alltid i tid (17 §). Fel som står i utlåtandet eller som du påtalade inom sex månader behöver du inte reklamera igen (61 §).

I flerbostadshus brukar fastighetsägaren låta göra en garantibesiktning när garantitiden går mot sitt slut, skriver Boverket. Det är fastighetsägaren, alltså föreningen, som ska kalla till den i god tid.

Slutbesiktningen och bolånet

Bygger du hus gör banken om byggnadskreditivet till ett vanligt bolån först när slutbesked, slutvärdering och slutbesiktning finns. Nordea och Swedbank skriver att slutbesiktningen ska vara gjord innan du betalar slutfakturan. Drar besiktningen ut på tiden ligger lånet alltså kvar som kreditiv. Hela gången, med spärrförbindelse och bankernas villkor, står i Byggnadskreditiv – så lånar du när du bygger hus. När kreditivet blir bolån kan du enligt Nordea och Swedbank ansöka om fem års amorteringsfrihet, se amorteringsfritt bolån.

Köper du en nyproducerad bostadsrätt betalas bolånet ut vid tillträdet. Riksrevisionen skrev 2020 att det i regel krävs både slutbesiktning och slutbesked för att inflyttningen ska kunna ske. Hur banken prövar lånet före upplåtelsen, och varför lånelöftet kan gå ut under byggtiden, går vi igenom i Bolån till nyproduktion. Vad som händer på själva dagen står i Tillträde.

Vill du se hur ränta och amortering blir på det slutliga lånet kan du räkna i bolånekalkylatorn.

Bostadsrätt: föreningen är beställaren

Du har inget avtal med byggföretaget. Ditt avtal är med bostadsrättsföreningen, och det är föreningen som beställer bygget. Konsumentverket säger därför att du ska rikta dina krav mot föreningen. Riksrevisionen konstaterade 2020 att det är byggstyrelsen, som bostadsutvecklaren tillsätter, som utser besiktningsmannen. Slutbesiktningen görs enligt föreningens entreprenadavtal. Har du valt tillval, till exempel egen inredning, har du däremot ett direkt avtal med byggföretaget om just dem.

Bostadsrättslagen ger dig ändå rättigheter:

• Skicket vid tillträdet. Föreningen ska lämna lägenheten i ett skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbart, om ni inte har avtalat något annat (7 kap. 1 §). Vad som ingår, som rum, yta, förråd och balkong, står i upplåtelseavtalet.
• Fel som inte rättas. Rättar styrelsen inte bristen så snart det går, efter att du har sagt till, får du göra det själv på föreningens bekostnad. Är bristen väsentlig och dröjer rättelsen får du säga upp och lämna bostadsrätten, men inte sedan bristen är åtgärdad (7 kap. 2 §).
• Lägre årsavgift och skadestånd. Medan lägenheten är bristfällig har du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Beror bristen på att föreningen har varit försumlig har du rätt till skadestånd. Samma rätt till nedsättning gäller om du inte får tillträda i rätt tid (7 kap. 3 §).

Bostadsrättslagen har ingen regel som motsvarar konsumenttjänstlagens rätt att hålla inne tio procent. Reglerna ovan gäller skicket när lägenheten tillträds första gången. Därefter ska föreningen hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte ligger på dig, och samma rättigheter gäller om föreningen inte gör det (7 kap. 4 §).

Så kan du bevaka dina fel

1. Ta reda på vem som bygger. Föreningen ska ange byggföretagets namn och kontaktuppgifter i erbjudandet om förhandsavtal (5 kap. 3 §).
2. Skriv ner allt du hittar när du får se lägenheten och efter inflyttningen, och skicka det skriftligen till föreningens styrelse. Konsumentverket påpekar att du då kan visa vad du klagade på och när.
3. Gå på stämman. Sitter byggstyrelsen kvar efter inflyttningen har medlemmarna inget formellt inflytande över hur felen drivs mot byggföretaget, skrev Riksrevisionen 2020. Det som återstår i efterhand är beslutet om ansvarsfrihet, och ett beviljat ansvarsfrihetsbeslut kan göra det svårt att kräva skadestånd av den tidigare styrelsen.
4. Be om underlaget. Riksrevisionen konstaterade 2020 att det inte finns några krav på vad byggstyrelsen ska lämna över till den nya styrelsen. Fråga därför efter entreprenadavtalet, besiktningsprotokollen och när garantibesiktningen ska göras, så att den nya styrelsen hinner kalla till den innan garantitiden går ut.
5. Kommer ni inte överens kan hyres- och arrendenämnden medla, om föreningen går med på det. Du kan också vända dig till Bostadsrättsnämnden, vars beslut inte är bindande, eller till tingsrätten.

Vill du ur köpet redan innan bostaden är klar gäller särskilda regler för förhandsavtalet; se Ångra köp av bostad. En bredare genomgång av köpet, från lånelöfte till inflyttning, finns i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.