Sälja samägd bostad när ni inte är överens – god man, auktion och lånet

Äger ni en bostad tillsammans som syskon, vänner eller före detta sambor som inte längre omfattas av sambolagen, kan var och en av er ansöka hos tingsrätten om att bostaden ska säljas på offentlig auktion. Rätten utser då en god man som sköter auktionen och fördelar pengarna efter era andelar. Den som inte vill sälja kan bara stoppa det om ni har avtalat bort rätten till försäljning, eller få anstånd en tid om det finns synnerliga skäl. Lånet påverkas inte av att ni är oense: har ni skrivit på skuldebrevet tillsammans ansvarar ni båda för hela skulden tills den är betald.

Gäller samäganderättslagen för er?

Lagen om samäganderätt gäller när två eller fler äger en fastighet eller en sak tillsammans. För makar, sambor och delägare i ett oskiftat dödsbo finns särskilda regler som går före.

Sambolagen omfattar bara den gemensamma bostad och det bohag som ni skaffade för att använda tillsammans, och en begäran om bodelning ska göras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Egendom som används huvudsakligen för fritid räknas inte som gemensam bostad, så ett fritidshus är vanlig samägd egendom redan från början.

Hur stor er andel är står i köpehandlingen eller överlåtelseavtalet. Går det inte att visa något annat räknas andelarna som lika stora.

Innan någon går till tingsrätten

Samäganderättslagen kräver att alla delägare är överens om beslut som gäller hela bostaden, till exempel att anlita en mäklare och sälja den. Två vägar finns innan det blir en auktion:

• En köper ut den andra. Det är frivilligt för båda. Hur köpet av en andel, lånet och stämpelskatten fungerar står i guiden om att lösa ut syskon. Kolla med kalkylatorn för hur mycket du kan låna om du klarar att ta över hela lånet.
• Du säljer bara din andel. Lagen kräver allas samtycke för hela bostaden, inte för din egen andel. Men få vill köpa en andel i ett hus där den andra delägaren är oense, och en bostadsrättsförening får neka den som köper en andel medlemskap om stadgarna inte säger annat.

En auktion kostar pengar för gode mannen och annonseringen, och ingen vet i förväg vilket pris den ger. Därför kan det löna sig att försöka enas om en vanlig försäljning först. Det är en bedömning, inte en regel.

Så går det till steg för steg

1. Ansökan. Du ansöker om att bostaden ska säljas på offentlig auktion hos tingsrätten där bostaden finns. Ansökningsavgiften är 900 kronor. Det är ett ärende, inte en stämning, och det handläggs enligt lagen om domstolsärenden.
2. Invändningar. Den andra delägaren kan invända att ni har ett avtal som utesluter försäljning, eller visa synnerliga skäl för anstånd (se nästa avsnitt). Gäller det ett hus kan en delägare också, innan tingsrätten har avgjort ansökan, begära att fastigheten delas genom klyvning i stället. Då ska rätten låta frågan om försäljning vila tills det är klart om klyvningen blir av.
3. Lägsta pris. Om någon av er begär det ska rätten bestämma ett pris som bostaden inte får säljas under.
4. God man. Beslutar rätten om auktion utser den en god man som ordnar auktionen, bestämmer försäljningsvillkoren, fördelar köpeskillingen och för ett hus utfärdar köpebrev.
5. Auktionen. Den hålls så snart det går efter att beslutet har fått laga kraft. Gode mannen kungör villkoren, tiden och platsen.
6. Budet. Är alla delägare på plats och överens om att anta eller förkasta ett bud gäller det. Annars antas det högsta budet, om det inte är lägre än lägsta priset.
7. Fördelningen. Gode mannen fördelar pengarna mellan er efter era andelar.

Blir ni överens kan ni stoppa processen. Kommer ni överens om att ställa in auktionen och meddelar gode mannen förfaller beslutet. Leder auktionen inte till någon försäljning förfaller det också.

Hur lägsta priset bestäms

Högsta domstolen har sagt att lägsta priset inte får sättas så högt att det i praktiken hindrar en försäljning. För en fastighet, en bostadsrätt eller liknande egendom är utgångspunkten tre fjärdedelar av ett försiktigt bedömt försäljningsvärde. I fallet som domstolen prövade visade en mäklares värdering 3 200 000 kronor, plus minus 150 000 kronor. Det försiktiga värdet blev 3 050 000 kronor, och lägsta priset borde enligt domstolen ha bestämts till tre fjärdedelar av det, ungefär 2 287 000 kronor. Tingsrätten och hovrätten hade satt 2 400 000 kronor, och eftersom bara den delägare som ville ha ett högre pris hade överklagat stod det beslutet ändå fast. För ett hus är taxeringsvärdet, som ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet, ett riktmärke, men en värdering kan visa att värdet har ändrats. Vad delägarna behöver få ut för att kunna betala sina lån räknas inte in.

Kan den andra stoppa försäljningen?

Lagen ger två möjligheter.

Ni har avtalat bort det. Rätten att begära auktion gäller om inget annat är avtalat mellan delägarna. Har ni i ett samäganderättsavtal kommit överens om att bostaden inte får säljas på auktion utan allas samtycke, binder det er. Läs därför ert avtal innan någon ansöker.

Det finns synnerliga skäl för anstånd. Enligt Högsta domstolen infördes undantaget eftersom en försäljning kan ge förlust i en lågkonjunktur, och för att en delägare inte ska kunna utnyttja ett läge där de andra inte kan bevaka sin rätt. Synnerliga skäl är ett högt krav, och lagen talar om anstånd, inte om ett permanent stopp. Lagens grundtanke är att varje delägare enkelt ska kunna ta sig ur ett samägande.

Lagen ger ingen delägare rätt att lösa ut den andra mot dennes vilja, eller att bo kvar. Auktionen är offentlig, och vill du behålla bostaden kan du bjuda som alla andra.

Vad det kostar

Kostnaderna för auktionen och gode mannen ska slutligt delas efter era andelar. Men mot gode mannen ansvarar ni solidariskt, oavsett vem som ansökte och vem som var emot, om ni inte har avtalat något annat med gode mannen. I fallet som Högsta domstolen avgjorde 2011 räckte pengarna från auktionen inte till gode mannens arvode och utlägg, och den delägare som ägde en tredjedel och hade ansökt fick betala hela det kvarstående beloppet på drygt 54 000 kronor. Den som betalat mer än sin del kan sedan kräva de andra.

Har ni bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning när lånet löses före bindningstidens slut.

Lånet och panten medan ni bråkar

För banken spelar er tvist ingen roll. Har ni tagit lånet tillsammans ansvarar ni en för alla och alla för en, och hur ni har delat upp betalningarna mellan er gäller bara er emellan. Slutar den andra betala vänder sig banken till dig. Du kan inte heller kliva av lånet på egen hand: det kräver att banken godkänner att den andra tar över lånet ensam eller får en ny medlåntagare. Mer om det ansvaret står i Medlåntagare på bolånet.

Betalar du mer än din andel av lånet har du rätt att kräva tillbaka den andras andel. Den rätten har du dock inte mot den som har fått skuldsanering. Spara därför underlag för varje inbetalning från den dag ni slutade dela på kostnaderna.

Banken har pant i bostaden. Ett beslut om auktion ändrar inte det. Vår bedömning är att en del av köpeskillingen i praktiken går till att lösa lånen innan resten fördelas, som vid en vanlig försäljning med bolån, men det är gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren. Räcker pengarna inte finns resten av skulden kvar, och den ansvarar ni fortfarande båda för. Gäller det ett hus och har en av er pantsatt bara sin egen andel, och räcker den andelens del av budet inte till den skulden, får budet bara antas om de andra delägarna går med på det.

Slutar ni båda betala kan det i stället sluta med att banken begär försäljning hos Kronofogden, se Kan inte betala bolånet.

Räkneexempel: när ni har betalat olika mycket

Pengarna fördelas efter ägarandelarna, inte efter vem som har betalat mest. Det som en av er har betalat utöver sin del är ett krav mot den andra, och det får ni göra upp själva eller i en egen tvist. Räkna inte med att gode mannen löser det.

Räkneexempel: Anna och Bo köpte ett radhus hälften var. Anna betalade 400 000 kronor av kontantinsatsen och Bo 200 000 kronor, men de skrev inget skuldebrev. De separerade för två år sedan och ingen begärde bodelning inom ett år. Sedan dess har Anna ensam amorterat 80 000 kronor, och de har kommit överens om att dela lånet lika. Bo begär auktion, och huset säljs för 3 000 000 kronor. Lånet är då 1 800 000 kronor, och gode mannen och auktionen kostar 60 000 kronor (ett antagande).

Gode mannen fördelar bara de 570 000 kronorna var. Raderna med Annas krav och skuldebrevet gör Anna och Bo upp själva.

Bos andel av de 80 000 kronorna är 40 000 kronor, och det är vad Anna kan kräva eftersom de har kommit överens om att dela lånet lika. Hennes extra 200 000 kronor i kontantinsats får hon enligt vår bedömning inte tillbaka utan ett avtal eller annan utredning om vad de kom överens om, eftersom de äger hälften var. Med ett skuldebrev på 100 000 kronor, hälften av skillnaden, hade det jämnats ut. Hur ni kan förebygga det redan vid köpet står i Köpa bostad tillsammans. Har Anna också betalat räntan ensam kan hon enligt samma regel kräva Bos del av den, om de inte har avtalat något annat.

Hur vinsten eller förlusten beskattas står i Vinstskatt på bostad.

Samägd bostadsrätt

Lagen talar om fastighet och lös sak, men den används också för bostadsrätter. Högsta domstolen nämner bostadsrätt som exempel när den beskriver hur lägsta priset ska bestämmas vid en sådan auktion.

Två saker skiljer sig från ett hus:

• Köparen måste bli medlem. Bostadsrättslagens undantag från medlemsprövningen gäller bara exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. En auktion enligt samäganderättslagen är varken det ena eller det andra, så vår läsning av lagen är att föreningen prövar köparen som vid en vanlig försäljning. Vägras köparen medlemskap är överlåtelsen ogiltig. Vad som gäller när föreningen säger nej står i Nekad medlemskap i bostadsrättsförening.
• Den som köper en andel kan nekas. Säljer du bara din andel får föreningen vägra köparen medlemskap om inte stadgarna säger annat. Ägs bostadsrätten efter köpet av makar, eller av sambor som omfattas av sambolagen, gäller i stället den vanliga medlemsprövningen.

Checklista

• Ta fram köpehandlingen eller överlåtelseavtalet och se hur andelarna är skrivna.
• Leta upp ett eventuellt samäganderättsavtal eller skuldebrev mellan er.
• Kontakta banken om hur lånet betalas under tiden och om ni har bunden ränta.
• Ta fram en värdering, så att du kan begära ett rimligt lägsta pris.
• Spara underlag för allt du betalar på lånet och bostaden.
• Erbjud ett utköp eller en gemensam försäljning med mäklare innan du ansöker.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.