Byggnadskreditiv – så lånar du när du bygger eget hus

Ett byggnadskreditiv, eller byggnadslån, är ett tillfälligt lån som du använder medan huset byggs. Banken betalar fakturorna i takt med bygget, och du betalar ränta bara på det belopp som är utnyttjat. Du behöver inte amortera under byggtiden. När huset är klart, slutbesiktigat och har fått slutbesked värderas det, och kreditivet läggs om till ett vanligt bolån på högst 90 procent av värdet. Eftersom huset räknas som nyproducerat får banken ge dig upp till fem år utan amortering på det bolånet.

Så går det till, från lånelöfte till bolån

1. Lånelöfte. Ansök innan du binder dig för tomt och hus. Hos Nordea och SEB gäller ett lånelöfte för bygget i sex månader.
2. Tomt och kontrakt. Nordea och Swedbank kräver att de som äger tomten också står på entreprenadkontraktet. Hos Nordea ska samma personer också stå på krediten.
3. Underlag till banken. En produktionskostnadskalkyl med alla kostnader fram till färdigt hus (tomt, anslutningar för vatten, avlopp och el, grund, huset, lagfart, pantbrev och räntor), entreprenadavtal, bygglov och startbesked. Banken vill ofta också ha en förhandsvärdering av det färdiga huset och en lyftplan, alltså en plan för när och med hur mycket krediten ska betalas ut.
4. Under bygget. Du skickar fakturorna till banken eller betalar dem från ett byggkonto. Husleverantören brukar vilja ha en spärrförbindelse: banken reserverar en del av krediten för leverantören som säkerhet för betalningen.
5. Slutplacering. När huset är klart behöver banken slutbesked från kommunen, en genomförd slutbesiktning, en slutvärdering av en mäklare och tillbaka spärrförbindelsen. Sedan löser banken kreditivet med ett eller flera bolån.

Säkerheten är pantbrev i fastigheten. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet plus 375 kronor per inteckning, och när kreditivet utökas kan fler behövas. Se Lagfart och pantbrev. Konsumenternas bank- och finansbyrå påpekar att det inte finns någon garanti för att banken beviljar bolånet när bygget är klart. Hur stort det får bli avgörs av slutvärderingen, se nedan.

Kreditivet går också att använda till en stor om- eller tillbyggnad. Har du redan bolån på huset räknas det som en utökning, och då gäller taket för tilläggslån på 80 procent.

Bankernas villkor för byggnadskreditiv

Enligt bankernas egna sidor och prislistor den 16 oktober 2026. Där en bank visar en ränta står den med det datum banken anger, eller det datum vi läste sidan.

Konsumenternas bank- och finansbyrå beskriver räntan på byggnadslån som oftast högre än på ett vanligt bolån, och att det är vanligt med en årsavgift eller kontraktsränta på hela det beviljade beloppet. Därför spelar avgiften på det outnyttjade beloppet roll när du jämför. Nordeas årsavgift är 0,25 procent av kreditbeloppet, och på ett kreditiv på 4 000 000 kronor blir det 10 000 kronor per år. SBAB:s sida om "byggnadskreditiv och grönt kreditiv" gäller fastighetsbolag, inte privatpersoner som bygger villa.

Vad kostar räntan under byggtiden?

Eftersom krediten betalas ut i takt med bygget är skulden liten i början och störst först mot slutet.

Räkneexempel: Du har köpt tomten för 1 000 000 kronor med egna pengar och har ett byggnadskreditiv på 4 000 000 kronor till huset, med 5 procents ränta. Bygget tar tio månader, och krediten används i fyra steg:

Räntan för hela byggtiden blir 110 833 kronor, räknat utan ränta på ränta. Hade hela beloppet betalats ut från start hade räntan blivit 166 667 kronor, alltså 55 833 kronor mer. Till räntan kommer bankens avgifter. Faller hela räntan inom ett år och har du inga andra ränteutgifter ger ränteavdraget 32 275 kronor tillbaka (30 procent av 100 000 kronor och 21 procent av resten), så kostnaden blir 78 558 kronor. Har du kvar ett bolån på din nuvarande bostad betalar du båda samtidigt.

Hos Nordea kan du välja att betala räntan med pengar ur kreditivet, men då minskar det belopp du har kvar att bygga för. SEB lägger räntan på byggnadslånets skuld varje kvartal. Räkna på din egen ränta med räntekostnadskalkylatorn.

Hur mycket får du låna?

Lagen om begränsning av bostadskrediter säger att ett bolån får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Den säger inte särskilt hur ett hus som ännu inte finns ska värderas. I praktiken gör bankerna så här:

• Före bygget bedömer banken lånebeloppet utifrån kreditprövningen, produktionskostnadskalkylen och en förhandsvärdering av det färdiga huset. Swedbank och Länsförsäkringar skriver att beloppet avgörs efter kreditprövning och värdet på fastigheten som ska byggas.
• När huset är klart avgör slutvärderingen hur stort bolånet får bli. Nordea, Swedbank och SEB lägger om till bolån inom 90 procent av det färdiga husets marknadsvärde.

Det är alltså det färdiga husets värde som sätter taket, inte vad bygget kostade. Blir värdet lägre än kostnaden får du betala mellanskillnaden själv. SEB skriver att ett byggnadslån kräver en högre kontantinsats än de 10 procent som gäller vid köp. Insatsen kan bestå av egna pengar eller ett övervärde i tomten, och sitter pengarna i din nuvarande bostad får du hos SEB låna även till insatsen under byggtiden. Räkna på insatsen med kontantinsatskalkylatorn och på vad din inkomst räcker till med Hur mycket kan jag låna?.

Räkneexempel: Bygget i exemplet ovan kostade 5 000 000 kronor, varav 4 000 000 kronor är kreditivet.

• Slutvärdering 4 800 000 kronor: taket är 4 320 000 kronor, så hela kreditivet ryms i bolånet. Belåningsgraden blir 83 procent, och utan amorteringsfrihet ska du amortera 2 procent, 80 000 kronor per år.
• Slutvärdering 4 300 000 kronor: taket är 3 870 000 kronor. Du behöver betala 130 000 kronor kontant för att lösa kreditivet, och amorteringen blir 2 procent av 3 870 000 kronor, 77 400 kronor per år.

Bygger du på en fastighet som är taxerad som lantbruksenhet gäller inte bolånetaket och amorteringskravet, se Köpa gård.

Amorteringsfritt i fem år efter bygget

Lagen låter banken ge amorteringsfrihet i upp till fem år på en nyproducerad bostad, och det gäller uttryckligen också ett bolån som ersätter de krediter som samma låntagare har använt för att bygga bostaden. Det är alltså samma regel som när du köper ett nybyggt hus av en byggare.

Enligt förarbetena räknas de fem åren från tillträdet, och för ett småhus som du låter bygga för att bo i är tillträdet när huset är beboeligt och kan vara säkerhet för ett bolån. Tiden går alltså inte från tomtköpet. Nordea och Swedbank skriver att du kan ansöka om fem års amorteringsfrihet när kreditivet läggs om. Enligt förarbetena är banken inte skyldig att ge det. Även ett tilläggslån inom femårsperioden kan undantas. Bygger du till en befintlig bostad gäller undantaget inte, om inte tillbyggnaden blir en ny bostad. Läs mer i Amorteringsfritt.

Efter de fem åren gäller vanliga amorteringskrav: 2 procent per år över 70 procents belåning och 1 procent mellan 50 och 70 procent. SEB skriver att slutvärderingen ligger till grund för hur mycket du ska amortera.

Tomten, skatten och tiden innan du flyttar in

• Lån till tomten. Hos SEB är tomtlånet en del av byggnadslånet. Du kan ha det i högst 12 månader, amorteringsfritt om du vill, med pantbrev som säkerhet. Swedbank skriver att kreditivet kan användas till att betala tomten. Nordea svarar att det finns olika förutsättningar och att du ska fråga en rådgivare.
• Lagfart. När du köper tomten betalar du 1,5 procent i stämpelskatt på köpeskillingen, eller på taxeringsvärdet om det är högre, plus 825 kronor.
• Fastighetsskatt. För en obebyggd tomt och för ett hus som är under uppförande betalar du 1 procent av taxeringsvärdet. När huset är klart får det ett värdeår, och för nybyggda småhus betalar du ingen fastighetsavgift de första 15 åren.
• Ränteavdrag. Skatteverket räknar ränta på ett byggnadskreditiv som ränta på lån med säkerhet, om meningen är att kreditivet ska bli ett bolån. Ett överbryggningslån ger däremot inget avdrag från inkomståret 2026, så det spelar roll hur du finansierar tiden med två bostäder. Se Brygglån och Ränteavdrag 2026.
• Dubbelt boende. Nordea påminner om att räkna på kostnaden för att bo kvar i den gamla bostaden under bygget och fundera på om det lönar sig att sälja först.

Startbesked, kontrollansvarig och färdigställandeskydd

Banken lägger inte upp kreditivet förrän du har de handlingar som kommunen kräver, och flera av dem skyddar också dig.

• Startbesked. En åtgärd som kräver bygglov får inte påbörjas förrän byggnadsnämnden har gett startbesked. Huset får normalt inte heller tas i bruk innan du har fått slutbesked.
• Kontrollansvarig. När du bygger en ny villa är du byggherre, och för den kontroll som ingår i kontrollplanen ska det finnas en kontrollansvarig. Undantagen gäller små ändringar och enklare åtgärder, inte ett nytt hus.
• Färdigställandeskydd. Bygger ett företag huset åt dig ska det finnas ett färdigställandeskydd, en försäkring eller bankgaranti på minst 10 procent av det avtalade priset. Det är du som byggherre som ska se till att det finns, även om entreprenören ofta tecknar det. För ett hus som inte ska användas permanent kan byggnadsnämnden besluta att skyddet inte behövs.
• Betala i takt med bygget. Färdigställandeskyddet täcker normalt inte arbete som är betalt men inte utfört. Konsumentverket råder dig att inte betala i förskott, och lyftplanen bör följa det som faktiskt är gjort.

Vid en totalentreprenad har du avtal med ett enda företag som ansvarar för hela bygget. Anlitar du flera företag har du själv det övergripande ansvaret. Köper du i stället ett färdigt nybyggt hus eller en nyproducerad bostadsrätt behövs inget kreditiv, se Bolån till nyproduktion.

Hur slutbesiktningen går till, varför du får hålla inne tio procent av priset och vad som gäller för fel efter två och tio år går vi igenom i slutbesiktning av nybyggt hus.

Köper du i stället ett hus där något har byggts utan lov eller slutbesked, läs vem som får betala byggsanktionsavgiften.

Grönt byggnadslån

SEB har ett grönt byggnadslån för hus som byggs av en anlitad hustillverkare och där energiberäkningen visar ett primärenergital på högst 81 kWh per kvadratmeter. Lösvirkeshus omfattas inte. Du får 10 procent rabatt på serviceavgiften, och när huset är klart blir lånet ett grönt bolån med 0,10 procentenheters lägre ränta. Hos Nordea kan du få grön rabatt på bolånet när du har gjort en energideklaration för huset. Läs om vilka energiklasser bankerna godtar i Grönt bolån.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.