Skuld per kvm är föreningens räntebärande lån delat med ytan i huset. Multiplicera talet med din lägenhets yta, så får du ungefär hur stor del av föreningens lån du betalar ränta och amortering på via avgiften. En lägenhet på 60 kvadratmeter i en förening med 10 000 kronors skuld per kvadratmeter bär cirka 600 000 kronor av föreningens lån. Stiger räntan på de lånen med en procentenhet blir det 6 000 kronor mer per år, eller 500 kronor i månaden, om föreningen höjer avgiften i samma takt.

Så räknar du din del av föreningens lån

Formeln är enkel: skuld per kvm × din yta × räntehöjningen = högre kostnad per år. Du är inte själv betalningsansvarig för föreningens lån, eftersom bara föreningens tillgångar får tas i anspråk för föreningens skulder. Men räntan och amorteringen betalas med medlemmarnas avgifter.

Räkneexempel: Lägenheten är 60 kvadratmeter och föreningens skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt är 10 000 kronor. Din del av lånen blir 60 × 10 000 = 600 000 kronor. Med 3,5 procents ränta på föreningens lån går 21 000 kronor per år, 1 750 kronor i månaden, av din avgift till ränta. Stiger räntan till 4,5 procent blir räntan på din del 27 000 kronor per år, 6 000 kronor mer.

Samma räkning för fler skuldnivåer, för en lägenhet på 60 kvadratmeter. Beloppen är kronor per månad.

Skuld per kvm Din del av lånen Ränta vid 3,5 % +1 procentenhet +2 procentenheter
5 000 kr 300 000 kr 875 kr +250 kr +500 kr
10 000 kr 600 000 kr 1 750 kr +500 kr +1 000 kr
15 000 kr 900 000 kr 2 625 kr +750 kr +1 500 kr
20 000 kr 1 200 000 kr 3 500 kr +1 000 kr +2 000 kr

Har du en annan yta: räkna 100 kronor per kvadratmeter och år för varje procentenhet och varje 10 000 kronor i skuld per kvadratmeter. Vad samma höjning gör med ditt eget bolån visar kalkylatorn för räntehöjning.

När ytan inte räcker

Avgiften fördelas enligt stadgarna, som ska ange grunderna för hur årsavgiften beräknas. Fördelas den efter insats eller andelstal och inte efter yta kan din del av lånen bli större eller mindre än yta gånger skuld per kvm. Föreningen ska också ange i årsredovisningen om ett nyckeltal inte är representativt för de enskilda bostadsrätterna.

Ett säkrare sätt är att utgå från avgiften. Din årsavgift delad med föreningens samlade årsavgifter är din andel, och den andelen gånger föreningens räntebärande skulder är din del av lånen.

Räkneexempel: Du betalar 4 000 kronor i månaden, 48 000 kronor per år. Föreningens årsavgifter är 3 000 000 kronor, så din andel är 1,6 procent. Föreningens räntebärande skulder är 30 000 000 kronor, och din del blir 1,6 procent av det, 480 000 kronor. En procentenhet högre ränta ger 4 800 kronor mer per år, 400 kronor i månaden.

Föreningens lån och ditt eget bolån tillsammans

Två lägenheter med samma pris kan bära olika mycket skuld. Säg att båda kostar 3 000 000 kronor, är 60 kvadratmeter och att du lånar 2 400 000 kronor själv.

Förening A Förening B
Skuld per kvm 5 000 kr 20 000 kr
Din del av föreningens lån 300 000 kr 1 200 000 kr
Ditt eget bolån 2 400 000 kr 2 400 000 kr
Skuld totalt 2 700 000 kr 3 600 000 kr
+1 procentenhet, per år +27 000 kr +36 000 kr

Skatten gör skillnaden större. Ränteavdrag får du bara för lån som du själv är betalningsansvarig för, som skattereduktion med 30 procent av ett underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent på resten. Den del av avgiften som går till föreningens räntor ger därför inget avdrag, eftersom lånet är föreningens. En krona i ränta via avgiften kostar dig alltså en hel krona, medan en krona i ränta på ditt eget lån kostar 70 öre efter skattereduktionen, eller 79 öre på den del av underskottet som är över 100 000 kronor. I ett hus ligger hela skulden i ditt eget lån och syns direkt; jämförelsen mellan boendeformerna finns i Bostadsrätt eller villa.

Nyckeltalen i årsredovisningen

Från räkenskapsår som börjar efter 2022 ska varje bostadsrättsförening redovisa nyckeltal i förvaltningsberättelsen, enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen. Lagen räknar upp fem. Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2023:1 lägger till två och anger hur de flesta ska räknas; för årsavgift per kvm finns formeln i förarbetena. Talen ska visas för räkenskapsåret och de tre föregående åren, men år före det första året med de nya reglerna behöver inte redovisas. För en förening med kalenderår finns alltså fyra hela år först i årsredovisningen för 2026.

Från räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar följa Bokföringsnämndens regelverk K3. Råden från BFNAR 2023:1 finns då i ett eget kapitel, kapitel 38, i K3 (BFNAR 2012:1, ändrad genom BFNAR 2025:3). Nyckeltalen och sättet att räkna dem är desamma som i BFNAR 2023:1, så tabellen nedan gäller även för årsredovisningen för 2026. Bytet till K3 kan däremot ändra föreningens avskrivningar och resultat jämfört med tidigare år, se Köpa bostadsrätt.

Nyckeltal Så räknas det Därför spelar det roll
Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt Årsavgifterna delat med bostadsrätternas yta Jämför avgiften mellan föreningar oavsett lägenhetens storlek.
Skuldsättning per kvm Räntebärande skulder på balansdagen delat med ytan för bostadsrätter och hyresrätter Skulden i förhållande till hela huset.
Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt Samma skulder delat bara med bostadsrätternas yta Talet att räkna med när huset också har hyresrätter.
Sparande per kvm Justerat resultat delat med hela ytan Vad föreningen får över till underhåll och amortering.
Räntekänslighet Räntebärande skulder på balansdagen delat med intäkterna från årsavgifter Hur många procent avgiften behöver höjas per procentenhet högre ränta.
Energikostnad per kvm Värme, el och vatten delat med hela ytan Föreningen ska upplysa om någon av kostnaderna inte ingår i avgiften.
Årsavgifternas andel av rörelseintäkterna Årsavgifterna delat med de totala rörelseintäkterna Hur mycket av intäkterna som kommer från medlemmarna och inte från hyror.

Visar resultatet en förlust ska föreningen dessutom förklara vad förlusten betyder för möjligheten att finansiera framtida åtaganden. Förvaltningsberättelsen ska också ange om föreningen är ett privatbostadsföretag, om marken ägs eller innehas med tomträtt och om det finns en aktuell underhållsplan. Är föreningen inte ett privatbostadsföretag gäller andra skatteregler, se Oäkta bostadsrättsförening.

Räntekänslighet: samma räkning i procent

Räntekänsligheten är ett tal, till exempel 8 eller 12. Förarbetena beskriver det som hur många procent avgiften måste höjas om räntan stiger med en procentenhet, om föreningen ska kunna behålla sitt sparande. Talet säger samma sak som skuld per kvm, men i procent av din avgift i stället för i kronor.

Räkneexempel: Föreningens räntekänslighet är 10 och din avgift är 4 000 kronor i månaden. En procentenhet högre ränta på alla föreningens lån betyder 10 procent högre avgift, alltså 400 kronor mer i månaden. Det är samma svar som i exemplet ovan, där föreningen hade skulder på 30 000 000 kronor och årsavgifter på 3 000 000 kronor.

Höjs inte avgiften minskar i stället sparandet. Justerat resultat är årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och kostnaden för planerat underhåll, så varje krona i högre räntekostnad sänker sparandet lika mycket. Med 10 000 kronors skuldsättning per kvadratmeter (räknat på hela ytan, som sparandet) kostar en procentenhet 100 kronor per kvadratmeter och år, och så mycket sjunker sparandet per kvm om avgiften står still.

Därför kommer höjningen sällan på en gång

Räkningarna ovan visar hela effekten när alla föreningens lån har fått ny ränta. Föreningens lån kan ha olika bindningstider, och en räntehöjning slår igenom på ett lån först när det villkorsändras. Fråga styrelsen eller läs i årsredovisningens noter om lånens räntor och förfallodagar. Vår bedömning är att det är här du ser om räkneexemplet blir verklighet nästa år eller först om några år. Hur bunden och rörlig ränta skiljer sig åt för ditt eget lån finns i Bunden eller rörlig ränta.

När nyckeltalen missleder

Lagrådet pekade på två svagheter när lagen togs fram:

  • Hyresintäkter från lokaler. Räntekänsligheten räknas bara mot årsavgifterna och kan enligt Lagrådet ge en missvisande bild i en förening som har betydande hyresintäkter från lokaler. Talet utgår från att hela räntehöjningen bärs av avgifterna. Kan föreningen höja lokalhyrorna behöver avgifterna höjas mindre; är hyrorna bundna i långa avtal hamnar höjningen ändå på avgifterna. Vår bedömning är att skuldsättningen per kvm upplåten med bostadsrätt, som också lägger hela skulden på bostadsrätterna, är det försiktigare talet att räkna med. Skuldsättningen per kvm för hela ytan blir lägre ju större lokalytan är.
  • Tomträtt. Har föreningen tomträtt och en stor avgäld visar varken skuld per kvm eller räntekänslighet den kostnaden. Förvaltningsberättelsen ska ange när avgälden ska omförhandlas.

Skulden gäller dessutom på balansdagen. Har föreningen tagit nya lån efter det, till exempel för ett stambyte, syns det först i nästa årsredovisning. Har föreningen nyligen köpt sitt hus vid en ombildning är det de lånen som syns i nyckeltalen, se Ombildning till bostadsrätt. En nybildad förening har ofta ännu ingen årsredovisning att läsa, se Bolån till nyproduktion.

Vad är en bra skuld per kvm?

Varken årsredovisningslagen, förarbetena eller Bokföringsnämndens allmänna råd anger någon nivå för vad som är en bra eller dålig skuld per kvm. De bestämmer bara hur talen ska räknas. Gränser du ser hos banker, förvaltare och mäklare är deras egna tumregler.

Vår bedömning är att kronor säger mer än en gräns. Räkna ut din del av föreningens lån, lägg ihop den med ditt eget bolån och pröva vad en eller två procentenheter högre ränta gör med den samlade månadskostnaden. Jämför sedan med andra föreningar i samma område och läs nyckeltalen för flera år, så ser du om skulden växer eller krymper.

Vad som händer med lägenheten och bolånet om en förening ändå går i konkurs, och hur en rekonstruktion fungerar, går vi igenom i Brf i konkurs.

Så kan banken ta hänsyn till föreningen

Banken räknar in hela avgiften i sin kvar att leva på-kalkyl, så en hög avgift minskar hur mycket du får låna. Ett staff memo från Riksbanken om kreditprövningen vid bolån (juni 2024) beskriver också att bankerna under vissa omständigheter kan analysera hur mycket en ränteuppgång skulle kunna påverka avgiften, om föreningens belåning överstiger en viss nivå. Bedöms risken för en avgiftshöjning som hög ska det vägas in i kalkylen. Memot anger inte vilken nivå det gäller, och åsikterna i ett staff memo är författarnas egna.

Räkneexempel: Memots förenklade formel räknar med 30 procents skattereduktion och 3 procents amortering. Med 7 procents kalkylränta, som i memots exempel, motsvarar 1 000 kronor per år i avgift 1 000 / (0,07 × 0,7 + 0,03), ungefär 12 700 kronor i låneutrymme. En avgift som är 500 kronor högre i månaden, 6 000 kronor per år, minskar då lånet du kan få med cirka 76 000 kronor.

Bankernas egna kalkylräntor och schabloner skiljer sig åt, se Lånelöfte och KALP. Lägg in avgiften, och gärna avgiften efter en tänkbar höjning, i Hur mycket kan jag låna? innan du lägger bud. Vad du i övrigt ska granska i föreningen, från underhållsplanen till stämmoprotokollen, finns i Köpa bostadsrätt.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.