När ditt hyreshus ombildas köper du bostadsrätten av den nya föreningen. Du betalar en insats, ibland också en upplåtelseavgift, och lånar till det med ett vanligt bolån. Bolånetaket på 90 procent räknas på lägenhetens marknadsvärde, som banken bedömer, och inte automatiskt på priset du betalar. Eftersom priset vid en ombildning brukar ligga under marknadsvärdet kan du ofta låna hela insatsen och ändå hamna en bit under taket, vilket ger lägre amortering. Du måste inte köpa. Säger du nej bor du kvar som hyresgäst.

Vad du betalar och till vem

Pengarna går till bostadsrättsföreningen, inte till den gamla hyresvärden. Föreningen köper huset med medlemmarnas insatser och egna lån. Sedan upplåter den lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som vill köpa. Upplåtelseavtalet anger insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift.

Lagen skyddar dig som redan bor i huset. Hur mycket du får betala beror på när du köper:

När du köper Vad föreningen får ta ut
Inom en månad från erbjudandet Bara insatsen, ingen upplåtelseavgift
Från en till sex månader Insatsen och högst ränta på insatsen enligt räntelagen
Efter sex månader Insatsen och den upplåtelseavgift som stadgarna tillåter
Du söker medlemskap senare än ett år efter att du underrättades om köpet Föreningen får vägra dig medlemskap, och då kan du inte köpa

Danske Bank skriver att hyresgäster i vanliga fall får köpa för 70–75 procent av marknadsvärdet, och Svea skriver 70–80 procent. Det är bankernas allmänna uppgifter. Vad det blir i ditt hus framgår av den ekonomiska planen.

Banken räknar på marknadsvärdet, inte på insatsen

Lagen om begränsning av bostadskrediter säger att lånet vid köp får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet är det pris som en marknadsmässig försäljning skulle ge. Förarbetena säger att värdet ska fastställas genom en individuell värdering, som kan grundas på allmänna prisnivåer eller på köpeskillingen.

Vid ett vanligt köp är priset och marknadsvärdet ofta samma sak, skriver SBAB. Vid en ombildning är de inte det, eftersom insatsen inte sätts i en budgivning. Banken gör därför en egen bedömning av vad lägenheten är värd som bostadsrätt. Bluestep Bank räknar belåningsgraden mot marknadsvärdet i sitt exempel på ett ombildningslån, och Svea skriver att det låga priset ofta gör det möjligt att samtidigt lösa andra lån med bostaden som säkerhet. SBAB skriver att en extern värdering ibland behövs, och att du då kan få betala den.

Värdet som fastställs vid köpet styr som regel amorteringen i minst fem år. En ny värdering som ändrar amorteringen får tidigast göras fem år efter köpet, om inte värdet har ändrats kraftigt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen.

Räkneexempel: Insatsen är 2 000 000 kronor och banken värderar lägenheten till 3 000 000 kronor. Bolånetaket ger ett lån på högst 2 700 000 kronor, alltså 90 procent av 3 000 000. Lånar du hela insatsen blir belåningsgraden 67 procent. Amorteringskravet blir 1 procent, 20 000 kronor per år eller 1 667 kronor i månaden. Med 3,5 procents ränta kostar lånet 5 833 kronor i månaden i ränta, eller 4 083 kronor efter 30 procents ränteavdrag. Hade banken räknat på insatsen i stället hade lånet stannat på 1 800 000 kronor. Du hade behövt 200 000 kronor i kontantinsats och amorterat 2 procent, 36 000 kronor per år.

Så här ändras amorteringen med lånets storlek, med samma marknadsvärde på 3 000 000 kronor:

Lån Belåningsgrad Amorteringskrav Amortering per år
1 500 000 kr 50 % Inget 0 kr
2 000 000 kr 67 % 1 % 20 000 kr
2 100 000 kr 70 % 1 % 21 000 kr
2 300 000 kr 77 % 2 % 46 000 kr
2 700 000 kr 90 % 2 % 54 000 kr

Vill du låna till en renovering samtidigt ger det låga priset utrymme för det. Men går lånet över 70 procent av värdet fördubblas amorteringen på hela lånet. I exemplet ger 300 000 kronor extra 26 000 kronor mer i amortering per år. Räkna på din egen belåning i kalkylatorn för belåningsgrad och på månadsbeloppet i amorteringskalkylatorn.

Behöver du någon kontantinsats?

Lagen kräver ingen kontantinsats så länge lånet är högst 90 procent av marknadsvärdet. Är insatsen lägre än så kan du alltså låna allt. Svea skriver att ombildning normalt sker utan krav på kontantinsats, och Bluestep Bank att du oftast inte behöver någon. Banken prövar ändå om du har råd. Årsavgiften räknas in i kalkylen som en boendekostnad, och den kan bli högre än hyran. Hur kalkylen fungerar beskrivs i Lånelöfte och KALP.

Ligger insatsen över 90 procent av bankens värdering behöver du betala mellanskillnaden själv, som vid ett vanligt köp. Se Kontantinsats.

Ingen amorteringsfrihet som vid nyproduktion

Den som först köper en nyproducerad bostad kan få slippa amortera i upp till fem år. Regeringen skriver i förarbetena att det inte gäller vid ombildning, eftersom bara upplåtelseformen ändras och inga nya bostäder skapas. Räkna alltså med amortering från början om belåningsgraden är över 50 procent.

Föreningens nya lån och din avgift

Föreningen lånar den del av köpesumman som insatserna inte täcker. Det lånet betalas med årsavgifterna, så föreningens skuld är också din. Nordea påpekar att bankens lån till föreningen har ett tak. Därför måste tillräckligt många hyresgäster vilja och kunna köpa. Andelen som köper kallas anslutningsgrad.

Köper färre än planen räknar med kommer mindre in i insatser, och föreningen måste låna mer eller höja insatserna. Boverkets föreskrifter kräver att planen visar hur ekonomin ser ut vid en lägre anslutningsgrad och hur uteblivna insatser ska betalas. Lägenheter som fortfarande hyrs ut kan föreningen sälja till marknadspris när hyresgästerna flyttar. Nordea kallar dem en dold reserv. Hur du bedömer föreningens skuld per kvadratmeter står i Skuld per kvm i bostadsrättsföreningen. Hur föreningens lån slår mot din månadsavgift beskrivs i Bolån på bostadsrätt.

Blir många lägenheter kvar som hyresrätter, eller har huset mycket lokaler, kan föreningen bli oäkta. Det påverkar skatten för medlemmarna, se Oäkta bostadsrättsförening.

Det här ska stå i den ekonomiska planen

Innan stämman beslutar om köpet ska en ekonomisk plan ha upprättats och hållits tillgänglig för hyresgästerna. Ett besiktningsprotokoll som visar husets skick ska ligga med. Planen ska ha intyg från två intygsgivare som Boverket har godkänt. De ska intyga att uppgifterna är riktiga och att planen framstår som hållbar. Boverket varnar för att många intygsgivare anlitas av ombildningskonsulter, som är beroende av att ombildningen blir av för att få betalt.

Enligt lagen och Boverkets föreskrifter ska planen bland annat innehålla:

  • uppgifter om fastigheten, kostnaderna och finansieringen
  • en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren
  • en prognos för år 1–6, 10 och 20
  • en känslighetsanalys som visar hur avgifterna påverkas av räntan och inflationen
  • föreningens ekonomi vid olika anslutningsgrader

Bankerna lånar ut både till föreningen och till de medlemmar som köper. Nordea listar några saker att granska. Hur stora är föreningens lån jämfört med insatserna? Är kalkylräntan för optimistisk? Räcker avgifterna till kostnaderna? Är anslutningsgraden realistisk, och blir föreningen äkta eller oäkta? Visa banken planen tidigt. Hela ombildningen kan ta från flera månader till över ett år enligt Handelsbanken, och ett lånelöfte har begränsad giltighetstid.

Du måste inte köpa

Bostadsrättslagen säger att en lägenhet som hyrs ut inte får upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Köper du inte bor du kvar som hyresgäst med föreningen som hyresvärd. Svea skriver att hyreslagen gäller som förut. Att vara medlem i föreningen betyder inte heller att du har lovat att köpa, skriver Danske Bank.

Köpet blir bara av om fastighetsägaren vill sälja och hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna röstar ja på stämman. De ska vara medlemmar i föreningen, och de som hyr en bostad ska ha varit folkbokförda på fastigheten i minst sex månader närmast före stämman. Kravet på sex månader gäller sedan den 1 juli 2026. Samma gräns på två tredjedelar gäller när föreningen anmäler intresse för att köpa huset.

Ett förhandsavtal binder dig hårdare. Har du skrivit ett förhandsavtal och röstat ja till köpet kan du inte alltid lämna avtalet, även om avgiften blir väsentligt högre än utlovat. Det gäller när det skulle vara oskäligt mot föreningen eller de andra medlemmarna.

Skatt när du säljer

Rabatten mot marknadsvärdet blir en skattepliktig vinst när du säljer, om du då får mer än du betalade. Skatteverket räknar ditt inköpspris som priset i upplåtelseavtalet, plus avgifter till föreningen vid köpet, som upplåtelseavgift. I en äkta förening beskattas vinsten med 22 procent.

Räkneexempel: Du betalade 2 000 000 kronor i insats och säljer senare för 3 000 000 kronor. Vinsten blir 1 000 000 kronor och skatten 220 000 kronor, före avdrag för till exempel mäklararvode och förbättringsutgifter. Köper du en ny bostad kan du i vissa fall få uppskov med skatten, se Skatteverkets förutsättningar för uppskov.

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.