En förälder kan hjälpa ett barn till en bostad på sex sätt: köpa lägenheten i eget namn, äga den tillsammans med barnet, stå som medlåntagare, gå i borgen, låna ut kontantinsatsen eller ge den som gåva, ofta som förskott på arv. Vilket som passar beror på vad som fattas. Saknar barnet bara insatsen räcker en gåva eller ett lån, och föräldern riskerar inte mer än beloppet. Räcker barnets inkomst inte i bankens kalkyl måste föräldern stå på lånet eller äga bostaden, och då tar föräldern risk för hela skulden. Bolånetaket på 90 procent gäller i alla fallen.

De sex sätten jämförda

Sätt Vem äger Ansvar för bolånet Ränteavdrag Bankens kalkyl Risk för föräldern
Föräldralägenhet Föräldern Föräldern Föräldern Förälderns ekonomi med båda bostäderna Hela lånet och värdet; föreningen kan säga nej
Delägare Båda, efter andel De som står på lånet Den som står på lånet och betalar räntan Allas inkomster och skulder Andelen, avgiften och ofta hela lånet
Medlåntagare Barnet Båda, för hela lånet Den som står på lånet och betalar räntan Allas inkomster och skulder Hela lånet, utan att äga något
Borgen Barnet Barnet, föräldern om barnet inte betalar Barnet Sällan ett alternativ i dag Skulden, enligt borgensavtalet
Lån av insatsen Barnet Barnet Barnet, men inte för lånet från föräldern Lånet från föräldern är en skuld Att pengarna inte kommer tillbaka
Gåva eller förskott på arv Barnet Barnet Barnet Bara barnets, ingen ny skuld Pengarna är borta; arvet påverkas

Sätten går att kombinera. Föräldern kan till exempel både äga en del och stå som medlåntagare.

Fattas insatsen eller inkomsten?

Bolånetaket gäller lånet i förhållande till bostadens värde. Lagen räknar belåningsgraden på hela lånet mot bostadens marknadsvärde och säger att den får vara högst 90 procent när ett bolån lämnas. Enligt förarbetena kan krediten lämnas till en eller flera låntagare, och det ändrar inte beräkningen. En medlåntagare eller borgensman gör alltså inte att barnet får låna mer än 90 procent. Minst 10 procent av priset måste komma från sparande, en gåva eller ett annat lån, till exempel från föräldrarna.

En medlåntagare hjälper i stället i kreditprövningen. SEB skriver att banken då granskar inkomster, utgifter och lån för alla som ska låna, och bedömer hur troligt det är att barnet kan ta över lånet inom några år. En gåva hjälper inte om inkomsten är problemet, annat än genom att lånet blir mindre. Prova barnets siffror i Hur mycket kan jag låna? innan ni bestämmer er.

Vad 250 000 kronor betyder för barnets lån

Räkneexempel: Barnet köper en bostadsrätt för 2 500 000 kronor och har inget eget sparande. Föräldrarna står för 250 000 kronor, alltså 10 procent. Bolånet blir 2 250 000 kronor, precis vid bolånetaket. Eftersom lånet är över 70 procent av värdet ska barnet amortera 2 procent om året: 45 000 kronor, eller 3 750 kronor i månaden. Med 3,5 procents ränta blir räntan 6 563 kronor i månaden före ränteavdrag och 4 594 kronor efter.

  • Som gåva: barnet betalar 10 313 kronor i månaden i ränta och amortering före avdrag, och har ingen annan skuld.
  • Som räntefritt lån på tio år: barnet betalar dessutom 2 083 kronor i månaden till föräldrarna, totalt 12 396 kronor. Tar föräldrarna ut ränta ger den inget ränteavdrag.
  • Som gåva på 750 000 kronor i stället: lånet blir 1 750 000 kronor, 70 procent, och kravet sjunker till 1 procent: 17 500 kronor om året, 27 500 kronor mindre. Så länge insatsen är under 30 procent ligger kravet kvar på 2 procent.

Banken räknar dessutom med en högre ränta än den barnet faktiskt betalar. Riksbankens genomgång visar att bankerna också har egna tak för hur stora skulderna får vara i förhållande till inkomsten. Ett lån från föräldrarna är en skuld som barnet ska ta upp när banken frågar efter andra lån. En gåva är ingen skuld. Mer om kalkylen finns i Lånelöfte och KALP.

Om föräldrarna lånar pengarna på sitt eget hus

Har föräldrarna inte pengarna sparade kan de höja lånet på sin egen bostad, något Nordea, Swedbank och SBAB nämner. Taket är 80 procent när ett lån utökas. Amorteringskravet räknas på hela lånet på villan, så en höjning kan ge krav på amortering för en skuld som tidigare var fri.

Räkneexempel: Föräldrarnas villa är värd 4 000 000 kronor enligt bankens värdering och lånet är 1 900 000 kronor, 47,5 procent. De amorterar inget. Höjer de lånet med 250 000 kronor blir det 2 150 000 kronor, 53,75 procent, och då ska hela lånet amorteras med 1 procent: 21 500 kronor om året. Räntan på de 250 000 kronorna blir 8 750 kronor om året med 3,5 procents ränta, 6 125 kronor efter ränteavdrag. Att hjälpa barnet kostar alltså föräldrarna 30 250 kronor i utbetalningar första året, varav amorteringen minskar deras egen skuld.

Banken räknar med värdet när villan köptes eller vid en senare omvärdering, inte med vad den kanske är värd i dag. Har föräldrarnas lån tagits före 1 juni 2016 får banken låta dem amortera bara tilläggslånet, med minst 10 procent om året, i stället. Mer om det i Utöka bolånet.

Föräldralägenhet: köpa i eget namn

Köper föräldern lägenheten ensam bestämmer föräldern över den, får värdeökningen och kan sälja när hen vill. Men föräldern tar också hela lånet, och bankens kalkyl ska då rymma två bostäder. För lånet till lägenheten gäller samma regler som för ett vanligt köp: högst 90 procent och amortering efter lägenhetens belåningsgrad.

Föreningen ska godkänna köparen

Det är styrelsen som beslutar om medlemskap, enligt stadgarna och bostadsrättslagen. Köparen får inte nekas om stadgarnas villkor är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta köparen. Nordea skriver att föreningen kan vägra om den bedömer att köparen inte tänker bo i lägenheten, och SEB att vissa föreningar bara godkänner den som bor där som ägare. Lagen nämner inte den situationen uttryckligen. Nekas föräldern medlemskap är köpet ogiltigt, men föräldern kan inom en månad låta hyresnämnden pröva om föreningen borde ha godtagit hen.

Köper föräldern i stället genom ett eget bolag får föreningen neka medlemskap även om stadgarnas villkor är uppfyllda, och då finns ingen rätt att gå till hyresnämnden. Lagen gör undantag bara för kommuner och regioner, och för lägenheter som är avsedda för fritidsändamål.

Fråga därför styrelsen före budgivningen, skriftligt, om föreningen godtar att en förälder köper och att barnet bor i lägenheten.

Får föräldern nej kan beslutet ibland prövas i hyresnämnden, se nekat medlemskap.

Barnet bor i lägenheten: det är en andrahandsupplåtelse

När bostadsrättshavaren inte själv bor i lägenheten räknas det alltid som en upplåtelse i andra hand, oavsett om barnet betalar hyra eller inte. Det kräver styrelsens samtycke. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd, men bara om föräldern har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Förarbetena nämner skäl som studier eller arbete på annan ort och säger att en vilja att hyra ut lägenheten inte räcker. Att ha köpt den åt sitt barn finns inte bland exemplen, så räkna inte med att hyresnämnden går emot en styrelse som säger nej. Det är vår bedömning.

Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna tillåter det, högst 10 procent av prisbasbeloppet per år, 5 920 kronor för 2026. Hur hyran får sättas står i Hyra ut bostaden.

Skatten

Barnet räknas som närstående, och när en närstående använder mer än halva ytan räknas lägenheten som förälderns privatbostad. Hyran beskattas då med 30 procent på överskottet efter ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och avdrag för avgiften till föreningen.

Räkneexempel: Barnet betalar 8 000 kronor i månaden, 96 000 kronor om året. Avgiften till föreningen är 3 500 kronor i månaden, 42 000 kronor om året. Överskottet blir 96 000 − 40 000 − 42 000 = 14 000 kronor, och skatten 4 200 kronor. Är hyran högst 6 833 kronor i månaden blir det inget överskott alls.

Föräldern får ränteavdrag för sitt lån eftersom hen är betalningsansvarig. Barnet får inget avdrag även om det i praktiken betalar räntan via hyran, se Medlåntagare på bolånet. När föräldern säljer är skatten 22 procent av vinsten. Uppskov går inte att få, eftersom lägenheten inte har varit förälderns egen permanentbostad.

Vill föräldern senare föra över lägenheten till barnet och barnet tar över lånet, räknas lånet som betalning, och då kan det bli skatt på en del av vinsten. Det beskrivs i Ge bort en bostad med lån.

Delägare tillsammans med barnet

Som delägare äger föräldern en andel och delar på avgiften, värdeökningen och eventuella förluster. Handelsbanken skriver att andelen bör motsvara det föräldern betalar, kontant eller genom lån, och att ett samäganderättsavtal kan reglera resten.

För bostadsrätter är föreningen en större fråga här än vid ett helt köp. Den som köper en andel i en bostadsrätt får nekas medlemskap om inte stadgarna säger något annat. Undantaget gäller makar och sambor, inte förälder och barn. Kolla därför stadgarna och fråga styrelsen innan ni bestämmer hur ägandet ska delas.

SEB beskriver också en skattefälla. Står föräldern även på lånet och barnet senare tar över både andelen och lånet, räknas det övertagna lånet som betalning. Den delen ses som en försäljning, med 22 procents skatt på vinsten. Hur samägande fungerar i allmänhet står i Köpa bostad tillsammans.

Medlåntagare eller borgen

Som medlåntagare svarar föräldern för hela lånet, direkt, och kan inte lämna det utan bankens ja. Swedbank påpekar att hela lånet syns i förälderns kreditupplysning, och SEB att det ofta blir svårt för föräldern att få nya lån eller utöka sina egna. Ansvaret, ränteavdraget och hur man kommer ur lånet går vi igenom i Medlåntagare på bolånet.

Borgen innebär att föräldern lovar att betala om barnet inte gör det. Konsumenternas Bank- och finansbyrå skiljer på proprieborgen, där banken kan kräva borgensmannen direkt, och enkel borgen, där banken först måste visa att låntagaren inte kan betala. Borgen är ovanlig vid bolån i dag, och Nordea använder inte borgensman alls. Den ändrar inte heller bolånetaket.

Gåva, lån eller förskott på arv

Gåva. Det finns ingen gåvoskatt sedan 2005, så barnet betalar ingen skatt på pengarna. Enligt ärvdabalken räknas det föräldern ger ett barn som förskott på arv, om inget annat har sagts eller måste antas ha varit meningen. Förskottet räknas som huvudregel av med värdet när det gavs, alltså 250 000 kronor även om bostaden har stigit. Har barnet fått mer än sin arvslott behöver det inte betala tillbaka skillnaden, om det inte bestämdes när gåvan gavs.

Skriv ett gåvobrev. Där kan det stå att gåvan inte ska räknas av på arvet, och att den ska vara barnets enskilda egendom. Enligt sambolagen ingår en gåva med det villkoret inte i bodelningen vid en separation, och inte heller det som har trätt i stället för gåvan. Står det att gåvan inte ska räknas av, får barnet behålla försprånget gentemot syskonen. Syskonen kan bara kräva sin laglott ur en sådan gåva om den till sitt syfte är att likställa med ett testamente, och de måste då väcka talan inom ett år från att bouppteckningen avslutades. Har föräldern flera barn är det värt att låta en jurist skriva gåvobrevet.

Lån med skuldebrev. Skuldebrevet ska visa belopp, eventuell ränta och när lånet ska betalas tillbaka. En fordran preskriberas efter tio år om preskriptionen inte avbryts, till exempel genom en skriftlig påminnelse eller en avbetalning. Barnet får inget ränteavdrag för lån från en privatperson från inkomståret 2026, och föräldern ska betala 30 procents skatt på räntan hen får. Ett lån skyddar pengarna bättre vid en separation: SEB beskriver hur skulden minskar det värde som delas, medan en gåva utan villkor kan delas lika med en sambo. Vid förälderns död blir fordran en tillgång i bouppteckningen, så syskonen påverkas inte.

Förskott på arv. Ett förskott är en gåva som räknas av på arvet. Mellan förälder och barn är det huvudregeln, så en gåva utan gåvobrev blir i regel ett förskott. Att skriva det uttryckligen minskar risken för tvist om vad som var meningen. Det passar familjer som vill att alla barn ska få lika mycket i slutändan. Mer om kontantinsatsens storlek och annan finansiering finns i Kontantinsats.

Banken kommer att fråga var barnets kontantinsats kommer ifrån, och gåvobrevet eller skuldebrevet är då underlaget; se Pengarnas ursprung.

Innan ni bestämmer er

  • Prata med föreningen före budgivningen om föräldern ska äga hela eller en del av en bostadsrätt.
  • Gör en plan för övertagandet. När ska barnet ta över lånet eller ägandet, och vad händer om banken säger nej?
  • Tänk på syskonen. Ska de få lika mycket nu, senare eller via arvet?
  • Räkna på din egen ekonomi. Klarar du hela lånet om barnet slutar betala, och hur påverkas dina egna lån och din pension?

Källor

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.