Bolån i två banker – går det och lönar det sig?

Ja, du kan ha bolånet i två banker. Ingen lag hindrar att två långivare lånar ut mot samma bostad, men den ena banken får sämre rätt till säkerheten, och flera banker tar bara emot hela bolånet. Amorteringen räknas dessutom på hela belåningen, oavsett hur många banker du har. Flyttar du 2 av 3 miljoner kronor till en bank med 0,2 procentenheter lägre ränta sparar du 4 000 kronor om året före ränteavdraget. Nya pantbrev eller en sämre ränta på den del som blir kvar kan äta upp hela vinsten, så oftast lönar det sig bättre att flytta hela lånet eller att förhandla.

Vad bankerna säger om att dela lånet

Så här skriver bankerna på sina sidor om att flytta eller dela upp bolån, den 16 oktober 2026.

Står din bank inte i tabellen: fråga innan du ansöker. Handelsbanken skriver att erbjudandet blir mer förmånligt om du samlar lån, vardagstjänster och sparande hos banken. Vår bedömning är att en bank som bara får en del av lånet har mindre skäl att ge dig sin bästa ränta.

Så delas säkerheten

Hus och fritidshus: pantbreven delas

Varje bank behöver egna pantbrev som säkerhet. Ordningen mellan pantbreven följer jordabalken: en inteckning har företräde framför en annan efter den ordning de söktes, och inteckningar som söks samma inskrivningsdag har lika rätt. Måste bostaden säljas exekutivt får banken med pantbrev med bästa rätt betalt först, och banken med sämre rätt får det som blir över.

Pantbreven ligger i dag hos din nuvarande bank. Det finns tre sätt att ge den nya banken säkerhet, och för de två första måste den nuvarande banken gå med på att lämna ifrån sig en del:

1. Befintliga pantbrev i lagom stora delar. Har fastigheten flera pantbrev kan den första banken lämna över ett eller flera till den nya. Den nya banken registrerar sig då som innehavare av datapantbrevet i Lantmäteriets pantbrevsregister. Inget nytt belopp intecknas, så ingen stämpelskatt tas ut.
2. Utbyte av ett stort pantbrev. Ett pantbrev kan bytas mot två eller flera nya med samma totalbelopp. Fastighetsägaren ansöker, pantbrevets innehavare måste ge sitt medgivande, och på begäran bestäms vid utbytet vilket av de nya pantbreven som ska ha bästa rätt. Lantmäteriet tar 375 kronor per nytt pantbrev.
3. Nya pantbrev. Du tar ut en ny inteckning och betalar 2 procent i stämpelskatt på beloppet plus 375 kronor. Den nya inteckningen får sämst rätt, eftersom den söks sist.

Vad pantbrev kostar vid ett husköp och när de följer med fastigheten står i Lagfart och pantbrev.

Bostadsrätt: pantsättning i två led

En bostadsrätt pantsätts i stället direkt till banken, och föreningen antecknar pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Två banker kan ha pant i samma bostadsrätt. I dag avgör ordningen i vilken föreningen underrättades vilken bank som har företräde, så den bank som pantsätts sist får sämre rätt. Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift om stadgarna säger det. Vad den kostar och vem som betalar går vi igenom i Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Hur pantsättningen fungerar vid ett vanligt bolån står i Bolån på bostadsrätt.

Reglerna ändras när lagen om bostadsrättsregister träder i kraft, den dag regeringen bestämmer. Då registreras pantsättningar hos Lantmäteriet, företrädet följer ordningen i registret, och föreningens pantsättningsavgift tas bort genom lag (2026:486). Enligt propositionen får regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer i stället meddela föreskrifter om avgifter för registrering i registret.

Vad som är beslutat om registret och vad som bara är plan står i Bostadsrättsregistret.

Vår bedömning: banken med sämre rätt bär mer risk

Det här avsnittet är vår bedömning, inte något bankerna eller lagen säger: den bank som har sämre rätt lånar ut den del av bostadens värde som ligger överst och förlorar först om priset faller. Ett exempel: huset är värt 4 000 000 kronor och lånet 3 000 000 kronor, alltså 75 procents belåning. Tar den nya banken 2 000 000 kronor med bästa rätt lånar den ut de första 50 procenten av värdet. Den miljon som blir kvar i den första banken ligger mellan 50 och 75 procent.

Det kan spela roll för räntan. SBAB skriver att räntan alltid sätts efter lånebeloppets storlek och dess förhållande till bostadens värde. Vi bedömer därför att ett mindre lån som ligger överst i belåningen kan hamna sämre i prislistan än hela lånet gjorde. Hur varje bank räknar belåningsgraden för räntan när en annan bank har bättre rätt står inte på bankernas sidor, så be om ett skriftligt erbjudande för just din del innan du bestämmer dig.

Amorteringen räknas på hela bostaden

Lagen om begränsning av bostadskrediter räknar belåningsgraden på det totala kreditbeloppet. Enligt förarbetena ingår alla bostadskrediter som en eller flera kreditgivare har lämnat för samma bostad. Lånar en andra bank ut mot en bostad där en annan bank redan har lån, ska bankerna utgå från den befintliga värderingen och se till att du amorterar efter det högsta kreditbeloppet. Den nya banken behöver därför uppgifter från den första, och banken är skyldig att på din begäran lämna dem till den du anvisar, till exempel en annan bank.

Med 3 000 000 kronor i lån på ett hus värt 4 000 000 kronor är belåningen 75 procent. Då ska du amortera 2 procent av 3 000 000 kronor, 60 000 kronor per år sammanlagt för båda lånen. Att dela lånet ändrar alltså inte amorteringen, och en ny värdering för att sänka den får göras tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet, om inte bostadens värde har ändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen. Mer om det i Omvärdering och amorteringsunderlag.

Räkneexempel: 2 av 3 miljoner till en annan bank

Exemplet räknar med ett hus värt 4 000 000 kronor, ett lån på 3 000 000 kronor med 3 procents ränta och en ny bank som erbjuder 2,8 procent på 2 000 000 kronor.

Räkneexempel: 0,2 procentenheter lägre ränta på 2 000 000 kronor är 4 000 kronor mindre i ränta per år. Räntekostnaden blir 86 000 kronor i stället för 90 000 kronor, alltså under 100 000 kronor, så skattereduktionen är 30 procent. Netto sparar du 2 800 kronor per år.

Sedan kommer kostnaden för säkerheten. Siffrorna gäller Lantmäteriets avgifter och stämpelskatten. Bankernas egna avgifter för pantbrev och pantsättning tillkommer, se Avgifter för bolån.

Kvar står frågan om den första banken. Den miljon som blir kvar får en egen ränta, och om banken höjer den med 0,4 procentenheter, till exempel för att rabatten förutsatte hela lånet, kostar det 4 000 kronor per år. Då är hela räntevinsten borta. Jämför med att flytta alla 3 000 000 kronor till den nya banken: med samma ränta, 2,8 procent, sparar du 6 000 kronor per år före skatt och 4 200 kronor netto, och de befintliga pantbreven följer med utan att delas. Den nya banken kan ge en annan ränta för hela lånet än för en del med 50 procents belåning, så be om båda erbjudandena. Kalkylatorn för bankbyte räknar besparingen för ditt lån.

När två banker kan vara rimligt

• En del av lånet är bunden. Är ränteskillnadsersättningen hög kan du flytta den rörliga delen nu och resten när bindningstiden går ut, om den nya banken tar emot en del av lånet. Hur ersättningen räknas står i Ränteskillnadsersättning. Alternativet är att vänta och flytta allt på en gång.
• Din bank säger nej till ett tilläggslån. Ett lån i en annan bank får sämre rätt, taket för utökning är 80 procent av bostadens värde och amorteringen räknas på hela belåningen. Läs mer i Utöka bolånet.
• Du har två bostäder. Ett lån på villan i en bank och ett på fritidshuset i en annan är inget problem, eftersom varje bostad har egen säkerhet och egen belåningsgrad. Se Bolån till fritidshus.

Vill du sprida risken för att räntan stiger behöver du inte två banker. Du kan dela lånet på flera bindningstider i samma bank, se Dela upp bolånet. Och har du fått ett bättre erbjudande för en del av lånet kan du använda det för att förhandla räntan på hela lånet, eller flytta hela bolånet till den bank som ger bäst villkor.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.