Dela upp bolånet på olika bindningstider – så mycket skiljer det i kronor

Att dela upp bolånet betyder att lånet ligger i flera lånedelar med olika bindningstider, till exempel en del rörlig och en eller flera delar bundna. Du betalar oftast lite mer från start, eftersom bunden ränta ofta är dyrare än rörlig, men en räntehöjning slår bara mot den rörliga delen. Stiger räntan med en procentenhet ökar kostnaden för ett lån på 3 miljoner kronor med 30 000 kronor om året om allt är rörligt, men med 10 000 kronor om bara en tredjedel är det. Priset för tryggheten är fler villkorsändringsdagar att hålla reda på och att det blir svårare att flytta hela lånet till en annan bank.

Om du ännu inte vet vilken bindningstid som passar dig, börja med bunden eller rörlig ränta. Den här guiden handlar om nästa steg: hur du fördelar lånet och vad fördelningen betyder i pengar.

Så fungerar en uppdelning

Banken lägger upp bolånet som flera lån, och varje lånedel får sin egen bindningstid och sin egen villkorsändringsdag. Delarna löper ut vid olika tidpunkter, så hela lånet behöver aldrig få ny ränta på samma dag. Det är hela poängen: du sprider risken att binda om allt i ett läge när räntorna är höga.

Bankerna föreslår olika upplägg. Swedbank rekommenderar flera lika stora delar, vanligen tre eller fyra, och fler ju större lånet är. SEB och Handelsbanken beskriver uppdelningen som ett sätt att göra ekonomin mindre sårbar när räntan stiger. Ingen av bankerna har ett facit; fördelningen beror på din ekonomi.

Helt rörlig ränta finns inte på nya bolån; det som kallas rörlig ränta är tre månaders bindningstid, och det är så ordet används här. Har du ett rörligt lån kan du när som helst välja att binda räntan. Vill du binda bara en del behöver lånet ligga i flera lånedelar; fråga banken hur den delar upp det. Ett bundet lån ändrar du lättast på villkorsändringsdagen, eftersom en ändring mitt i bindningstiden kan kosta ränteskillnadsersättning.

Tre sätt att dela upp 3 miljoner kronor

Exemplen bygger på runda exempelräntor, inte dagens räntor: 3,0 procent för tre månader, 3,2 procent för två år, 3,3 procent för tre år och 3,5 procent för fem år. Dagens räntor för bindningstiderna ser du på 3 månader, 2 år, 3 år och 5 år. Vi bortser från amortering och ränteavdrag, så att det bara är fördelningen som skiljer.

Om räntorna står still är allt rörligt billigast. Hälften bundet kostar 4 500 kronor mer om året och trappan 7 000 kronor mer. Det är vad du betalar för skyddet.

Vad en räntehöjning på 1 procentenhet gör

Anta nu att räntorna stiger med en procentenhet direkt efter att lånet är taget. Den rörliga delen får den nya räntan vid första villkorsändringen, efter tre månader, och betalar alltså den högre räntan nio månader det första året och hela det andra året. De bundna delarna ligger kvar på sin ränta.

Räkneexempel: Med allt rörligt betalar du 3 000 000 kronor gånger 3,0 procent i tre månader, 22 500 kronor, och 4,0 procent i nio månader, 90 000 kronor. Det blir 112 500 kronor det första året. I trappan är det bara 1 000 000 kronor som får den högre räntan: 7 500 plus 30 000 kronor på den rörliga delen, och oförändrade 32 000 och 35 000 kronor på de bundna delarna, alltså 104 500 kronor.

Över två år kostar allt rörligt då 232 500 kronor, hälften bundet 215 250 kronor och trappan 211 500 kronor. Trappan har blivit 21 000 kronor billigare än allt rörligt, trots att den var 7 000 kronor dyrare per år från början.

Sjunker räntan i stället med en procentenhet vänds det. Allt rörligt kostar då 60 000 kronor det andra året, hälften bundet 79 500 kronor och trappan 87 000 kronor. Uppdelningen ger alltså inte lägst kostnad, utan mindre svängningar.

Skyddet gäller inte för alltid. I trappan villkorsändras tvåårsdelen efter två år och får den ränta som gäller då. Har räntan fortfarande stigit kommer höjningen in i etapper i stället för på en gång. Det är skillnaden mot att binda allt på samma tid: då kommer hela höjningen samma dag. Räkna på ditt eget lån, före och efter ränteavdrag, i kalkylatorn för räntehöjning.

Hur ska man dela upp bolånet?

Några frågor styr fördelningen mer än räntorna gör:

• Hur länge ska du bo kvar? Bind inte en del längre än du räknar med att ha bostaden. Säljer du under bindningstiden kan banken ta ut ränteskillnadsersättning för den delen.
• Hur mycket tål din ekonomi? Räkna fram vad det rörliga beloppet kostar med en eller två procentenheter högre ränta. Ju mindre marginal du har, desto större del kan det vara värt att binda.
• Vill du amortera extra? Den rörliga delen ger störst frihet att betala av extra. Extra amortering på en bunden del mitt i bindningstiden kan kosta ränteskillnadsersättning.
• Vill du kunna byta bank? Då är kortare bindningstider, eller bundna delar som löper ut samma år, lättare att hantera. Mer om det nedan.

Ett sätt att börja är att bestämma hur stor höjning per månad du klarar. Varje miljon kronor med rörlig ränta kostar ungefär 833 kronor mer i månaden för varje procentenhet räntan stiger, före ränteavdrag. Klarar du 1 500 kronor mer i månaden och vill tåla en höjning på två procentenheter blir den rörliga delen med det sättet att räkna högst cirka 900 000 kronor (900 000 × 2 procent = 18 000 kronor om året, 1 500 kronor i månaden).

Vill du ha rörlig ränta men en gräns för hur högt den kan gå finns också bolån med räntetak, där du betalar en premie för en högsta ränta i två eller fem år.

Nackdelarna

Fler datum att hålla reda på

Varje lånedel har sin egen villkorsändringsdag. Du ansvarar själv för att välja ny bindningstid i tid. Gör du inget lägger vissa banker om lånet på samma bindningstid igen och andra på tre månader. Bindningstiden är dessutom inte alltid exakt två eller fem år, utan kan avvika något; det exakta datumet står i lånets villkor. Med tre eller fyra delar blir det fler tillfällen att göra fel, men också fler tillfällen att förhandla räntan.

Bundna delar kostar att lösa i förtid

Varje bunden del kan ge ränteskillnadsersättning om du löser den före villkorsändringsdagen, när du säljer, flyttar lånet eller amorterar extra. Hur mycket det kan bli beror på hur räntorna har rört sig och hur lång tid som återstår; se så räknas ränteskillnadsersättningen eller räkna på ditt lån i kalkylatorn för ränteskillnadsersättning. En del banker räknar tremånadersräntan som rörlig och tar ingen ersättning för den delen, men det skiljer sig mellan bankerna, så kontrollera vad som gäller hos din.

Svårare att byta bank

Alla delar ligger normalt i samma bank. Danske Bank skriver till exempel att det är ytterst ovanligt att dela ett bolån mellan banker, att den själv inte gör det och att den rekommenderar att ha lånet i en bank. Det är inte säkert att du kan flytta bara en del av lånet. Konsumenternas Bank- och finansbyrå varnar därför för en inlåsningseffekt: vill du byta bank får du antingen betala ersättning för de bundna delarna eller vänta tills alla bindningstider har löpt ut. Med en del på två år och en på fem år, som binds om på samma tider, tar det tio år innan båda löper ut samtidigt.

Det går delvis att planera för. När en bunden del villkorsändras kan du välja en bindningstid som gör att den löper ut samtidigt som en annan del, eller låta den bli rörlig. Hur ett lån fördelat på två banker fungerar beskriver vi i Bolån i två banker, och hur flytten går till i Flytta bolånet.

Det här är allmän information och inte personlig rådgivning.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.