Oäkta bostadsrättsförening – vad det betyder för din skatt och ditt bolån

En bostadsrättsförening är oäkta när mindre än 60 procent av verksamheten består i att upplåta bostäder till medlemmar som är privatpersoner, oftast för att föreningen har många lokaler eller hyresrätter. För dig som äger lägenheten får det tre följder. Vinsten när du säljer beskattas med 25 procent i stället för 22 procent, du kan normalt inte få uppskov, och är avgiften lägre än vad lägenheten skulle kosta att hyra tas skillnaden upp som bostadsförmån varje år. Ränteavdraget för bolånet påverkas inte. Föreningen beskattas själv som ett vanligt företag, och blir det skatt där betalas den i praktiken med medlemmarnas avgifter.

Vad som gör en förening oäkta

Äkta och oäkta är skattebegrepp. Bostadsrätten fungerar på samma sätt i båda fallen, men skattereglerna skiljer sig. Inkomstskattelagen kallar en äkta förening för privatbostadsföretag: en förening vars verksamhet till klart övervägande del består i att ge medlemmarna bostäder i hus som föreningen äger. Skatteverket tolkar det som minst 60 procent, räknat på årshyrorna i fastighetstaxeringen och inte på antalet lägenheter.

Till de 60 procenten räknas bostadsrätter som ägs av privatpersoner och garageplatser som föreningen hyr ut till medlemmar som är privatpersoner. Allt annat drar åt andra hållet:

• lokaler, till exempel butiker, restauranger och kontor
• hyresrätter, alltså lägenheter som föreningen hyr ut
• bostadsrätter som ägs av företag eller andra juridiska personer

Är mer än 40 procent av verksamheten sådant är föreningen oäkta. Den är det också om den inte har köpt någon fastighet, inte ensam äger fastigheten eller har färre än tre bostadslägenheter.

I praktiken handlar det ofta om hus med stora butiksytor i bottenvåningen, eller om en nyombildad förening där många hyresgäster har bott kvar utan att köpa. Läs mer om det i guiden om ombildning.

Statusen kan ändras. Föreningen bedöms vid utgången av varje beskattningsår, och när du säljer är det läget den 1 januari försäljningsåret som avgör vilka regler som gäller för dig.

Skatten när du säljer

En bostadsrätt i en oäkta förening räknas skattemässigt som en andel i en ekonomisk förening, inte som en privatbostad. Det ändrar både skatten på vinsten och avdraget för en förlust.

Vinsten räknas ut som vanligt: försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter, justerat för inre reparationsfond. Kapitaltillskott till föreningen dras också av. Försäljningen deklareras på blankett K9, och föreningen skickar en kontrolluppgift om den.

Räkneexempel: Du köpte lägenheten för 2 000 000 kronor och säljer för 2 600 000 kronor. Mäklaren tar 50 000 kronor, och du har inga förbättringsutgifter. Vinsten blir 550 000 kronor. I en äkta förening beskattas 22/30 av vinsten, 403 333 kronor, med 30 procent, och skatten blir 121 000 kronor. I en oäkta förening beskattas 5/6, 458 333 kronor, och skatten blir 137 500 kronor. Skillnaden är 16 500 kronor. Köper du sedan en ny bostad kan du i det första fallet ansöka om uppskov, men i det andra ska hela skatten betalas.

Går du med förlust är det tvärtom bättre att föreningen är oäkta. En förlust på 100 000 kronor ger 70 000 kronor i avdrag i stället för 50 000. Det minskar skatten med 21 000 kronor i stället för 15 000, så länge ditt totala underskott av kapital är högst 100 000 kronor. Det gäller när bostadsföretaget är en förening. Är det ett aktiebolag räknas förlusten först ned till 5/6, och utan vinster att kvitta mot blir avdraget 58 333 kronor.

Uppskov går normalt inte

Uppskov kräver att bostaden du säljer är en privatbostad, och en bostadsrätt är bara det i en äkta förening. Skatteverket har ett undantag: var föreningen oäkta den 1 januari men hade blivit äkta när du skrev köpekontraktet kan du ändå få uppskov.

Den nya bostaden får inte heller vara en oäkta bostadsrätt. Undantaget är nyproduktion. En bostadsrätt i en förening som ännu är oäkta räknas som ersättningsbostad om föreningen äger huset och huset är så nytt att ingen fastighetsavgift tas ut på bostäderna, eller ännu inte har fått något värdeår vid fastighetstaxeringen. Den som köper en nybyggd lägenhet kan alltså få uppskov även om föreningen ännu inte är äkta, se bolån till nyproduktion.

Bostadsförmån varje år

I en äkta förening är det skattefritt att bo billigt. I en oäkta förening räknas det som utdelning från föreningen när årsavgiften är lägre än lägenhetens hyresvärde. Hyresvärdet är 90 procent av marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet om du själv har ansvaret för underhållet. Har huset fått ett värdeår som ligger högst tio år före inkomståret är det 95 procent. Kapitaltillskott räknas inte med i avgiften.

Skillnaden är en bostadsförmån. Av den beskattas 5/6 med 30 procent, alltså 25 procent av förmånen. Föreningen lämnar en kontrolluppgift (KU31) om förmånen till Skatteverket senast den 31 januari året efter och skickar en kopia till dig. Du deklarerar förmånen på blankett K9. Är avgiften lika hög som hyresvärdet eller högre blir det ingen förmån.

Räkneexempel: Marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet är 120 000 kronor per år, och du har underhållsansvaret. Hyresvärdet blir 90 procent, 108 000 kronor. Din årsavgift är 96 000 kronor, så förmånen blir 12 000 kronor. 5/6 av den, 10 000 kronor, tas upp i inkomstslaget kapital, och skatten blir 3 000 kronor per år.

Ränteavdraget för bolånet

Ränteavdraget gäller på samma sätt som i en äkta förening. Från 2026 ger ett lån bara avdrag om det har säkerhet, och lagen räknar upp lån mot panträtt i bostadsrätt utan att skilja på äkta och oäkta förening. Skatteverket gör inte heller någon skillnad. Du får 30 procents skattereduktion på underskottet upp till 100 000 kronor, se ränteavdraget 2026, och kalkylatorn för ränteavdrag räknar ut beloppet.

Bostadsförmånen och räntan hamnar i samma inkomstslag. Förmånen minskar alltså ditt underskott. I exemplet ovan minskar 10 000 kronor i förmån skattereduktionen med 3 000 kronor, vilket är samma sak som skatten på förmånen.

Föreningens egen skatt slår på avgiften

En äkta förening tar inte upp intäkter och kostnader som hör till fastigheten. Avgifter och hyror är alltså inte skattepliktiga för den. En oäkta förening redovisar i stället alla intäkter, även årsavgifterna och hyrorna, och drar av sina kostnader enligt de vanliga reglerna för näringsverksamhet. Tar den ut lägre avgifter än marknadspriset ska den dessutom ta upp skillnaden som intäkt, med samma 90- och 95-procentsregler som ovan. Ett överskott beskattas med 20,6 procent.

Om det blir någon skatt beror på föreningens resultat, eftersom räntor och drift dras av. Men skatten betalas ur samma kassa som avgifterna och lokalhyrorna går till, och de pengarna går inte till underhåll eller amortering. Titta därför på raden för skatt i årsredovisningens resultaträkning, och läs föreningens nyckeltal på samma sätt som i en äkta förening, se skuld per kvadratmeter.

Så tar du reda på om föreningen är oäkta

• Läs den senaste årsredovisningen. Skatteverket hänvisar dit. Leta efter orden privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.
• Fråga styrelsen eller förvaltaren. De vet hur föreningen deklarerar.
• Räkna grovt själv. Jämför hyrorna för lokaler och hyresrätter i resultaträkningen med årsavgifterna. Är de en stor del av intäkterna kan föreningen ligga nära gränsen. Det är bara en grov kontroll, eftersom Skatteverket räknar på hyresvärden och inte på avgifter.
• Fråga om något håller på att ändras. En ombildning, nya lokaler eller hyresrätter som säljs som bostadsrätter kan flytta föreningen över gränsen åt något håll.

Skatteverket har en e-tjänst som räknar ut om föreningen är äkta eller oäkta, men den är till för föreningen, fungerar bara för föreningar som enbart upplåter bostäder eller lokaler och kräver årshyror från fastighetstaxeringen, fastighetsdeklarationen och årsredovisningen.

Vill du läsa mer om vad föreningens ekonomi betyder för ditt lån finns det i bolån på bostadsrätt.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.