Hyrköp av bostad 2026 – hyra nu och köpa senare enligt den nya lagen

Vid ett hyrköp hyr du en bostad under en bestämd tid och får rätt, men ingen skyldighet, att köpa den till ett pris som står i avtalet. Sedan 2 juli 2026 gäller lagen (2026:843) om hyrköp av bostad för nya avtal. Den kräver ett skriftligt avtal med pris (eller hur priset räknas fram) och sista köpdag, förbjuder att du sparar hos säljaren och ger dig rätt att säga upp avtalet med tre månaders varsel. Men hyrköpsavgiften är ingen avbetalning: köper du inte loss bostaden får du inget tillbaka och måste flytta. När du köper loss den tar du ett vanligt bolån, med samma tak på 90 procent som vid alla andra köp.

Så fungerar ett hyrköp

Ett hyrköpsavtal består av två delar enligt lagen: en option, alltså rätten att köpa bostaden under en viss tid, och en nyttjanderätt, alltså rätten att bo i den mot en hyrköpsavgift. Hyrsäljaren kan vara ett företag eller en privatperson. Hyrköparen måste vara en privatperson som ska bo i bostaden. Avtalet kan gälla en fastighet (villa, radhus eller ägarlägenhet), en tomträtt eller en bostadsrätt.

Du köper inte bostaden stegvis; det är inte ett avbetalningsköp, skriver regeringen. Det du betalar varje månad är ersättning för att bo i bostaden och för att säljaren binder sig vid ett pris. Pengarna till kontantinsatsen sparar du själv vid sidan av.

Det nya är att säljarens löfte nu blir bindande även för hus och tomträtter. Förut gick det bara för bostadsrätter.

Den nya lagen steg för steg

Lagen gäller inte avtal som ingicks före 2 juli 2026.

Lagrådet ifrågasatte konsumentskyddet och pekade på riskerna om hyrköparens ekonomi försämras, bostaden förändras eller säljaren blir insolvent under avtalstiden. Regeringen behöll förslaget men skärpte kravet på information om de privatekonomiska riskerna.

Vad avtalet måste innehålla

Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda. Det ska ange bostaden, priset eller hur priset räknas fram, tiden då du får köpa och hyrköpsavgiften, utom den del som avser driftskostnader. Saknas något av det är avtalet ogiltigt.

Före avtalet ska säljaren i rimlig tid ge dig klar information om bostaden, priset, avgiften och hur den kan ändras, en eventuell sparplan, dina rättigheter och de privatekonomiska riskerna. Lagen ger dessutom några skydd som inte går att avtala bort:

• Avgiften är ett bestämt belopp. Den får ändras högst en gång per år och bara på det sätt som står i avtalet. Delen för driftskostnader får regleras friare.
• Inga extra avgifter. Du får inte betala avgift för tiden innan du flyttar in, eller någon annan ersättning än den lagen tillåter.
• Sparandet är ditt. Ett krav på sparande får inte innebära att du sparar hos säljaren eller hos någon som står säljaren nära.
• Sämre villkor gäller inte. Ett villkor som är sämre för dig än lagen är utan verkan.

Priset behöver inte vara ett fast belopp. Enligt propositionen kan det knytas till ett index eller en procentsats, så länge avtalet tydligt visar hur priset räknas fram. Ett villkor om att priset helt enkelt ska vara marknadsvärdet den dag du köper räcker däremot inte, enligt regeringen. Optionen ska gälla till ett bestämt slutdatum, men lagen sätter ingen längsta tid.

Hyrköp är inte samma sak som en hyresrätt

Lagen hänvisar till hyresreglerna i jordabalken men gör flera viktiga undantag.

Säljaren får avtala om att bostaden lämnas i sämre skick än jordabalken kräver och att du står för de vanliga reparationerna. Läs listan över underhåll lika noga som priset.

Gäller avtalet en bostadsrätt blir det en andrahandsupplåtelse. Föreningens styrelse, eller hyresnämnden om styrelsen säger nej, måste då godkänna den. Säljaren är oftast ett företag, och föreningen får fritt vägra ett företag medlemskap. Det är alltså föreningen som avgör om hyrköp blir möjligt där. När du köper loss bostadsrätten måste föreningen också godkänna dig som medlem, se Nekad medlemskap i bostadsrättsförening.

Om du inte kan eller vill köpa loss bostaden

Hyrköpsavtalet upphör den dag då optionen senast kan användas. Har du då inte köpt bostaden har du ingen rätt att bo kvar, och regeringen skriver uttryckligen att du ska flytta. Förslag om regler som skulle hindra att hyrköparen blir bostadslös avvisades.

Det här skyddar dig:

• Påminnelse. Säljaren ska påminna dig skriftligt, tidigast sex och senast tre månader före sista köpdagen. Påminnelsen räknas som lämnad när den har skickats i rekommenderat brev. Glömmer säljaren det räknas du som hyresgäst på obestämd tid enligt jordabalken, om det inte är klart att du inte vill hyra.
• Inget vite. Det får inte tas ut någon avgift eller något vite för att du avstår från att köpa.
• Sparandet är kvar. Det får inte ligga hos säljaren, så du behåller det.
• Begärt att köpa i tid. Har du meddelat att du vill köpa gäller avtalet tills du har tillträtt som ägare, även om sista köpdagen hinner passera.

Det som inte skyddas är hyrköpsavgiften. Regeringen avvisade tanken att du ska få tillbaka en del av den, eftersom säljaren då skulle ta ut risken på annat sätt. En rätt till förlängning finns bara om den står i avtalet.

Säljaren kan inte säga upp avtalet bara för att den vill sälja till någon annan. Det krävs ett avtalsbrott av det slag som gör att en hyresrätt förverkas, till exempel att du inte betalar. Har du upprepade gånger betalat avgiften för sent kan du förlora avtalet utan möjlighet att rätta till det i efterhand.

Om säljaren säljer eller går i konkurs

Säljs bostaden gäller hyrköpsavtalet också mot den nya ägaren. Undantaget är exekutiv försäljning, till exempel efter utmätning eller i säljarens konkurs. Ett hus som säljs exekutivt följer avtalet bara med om nyttjanderätten är skyddad enligt 12 kap. utsökningsbalken. Är det en bostadsrätt som säljs exekutivt eller tvångsförsäljs gäller avtalet inte alls mot köparen.

Räkneexempel: hyrköp eller hyra och spara

Hyrköp lönar sig om bostaden blir mer värd än priset i avtalet, eller om det är värt mycket för dig att bo i den redan nu. Kostnaden är mellanskillnaden mellan hyrköpsavgiften och en vanlig hyra. Beloppen nedan är antagna.

Räkneexempel: Ett hus kostar 3 000 000 kronor. Kontantinsatsen på 10 procent är 300 000 kronor, och hushållet sparar 5 000 kronor i månaden, alltså 300 000 kronor på fem år.

• Hyra och spara. Hushållet hyr en lägenhet för 12 000 kronor i månaden, totalt 720 000 kronor på fem år. Har huspriserna stigit 10 procent kostar ett likadant hus 3 300 000 kronor, och kontantinsatsen blir 330 000 kronor. Det fattas 30 000 kronor, alltså sex månaders sparande till.
• Hyrköp. Hushållet bor i huset för 18 000 kronor i månaden, totalt 1 080 000 kronor på fem år, och köper sedan för 3 000 000 kronor. Det kostar 360 000 kronor mer än att hyra, men huset kostar 300 000 kronor mindre än det hade gjort på marknaden.

I det här exemplet är hyrköpet 60 000 kronor dyrare, men hushållet har bott i huset under tiden. Priserna behöver stiga mer än 12 procent på fem år för att hyrköpet ska gå jämnt upp (360 000 delat med 3 000 000). Står priserna still har hushållet betalat 360 000 kronor mer än med en vanlig hyra, utan någon prisvinst. Avstår hushållet från att köpa är merkostnaden lika stor, men de 300 000 kronorna i sparande finns kvar.

Följer priset i avtalet bostadspriserna, eller räknas det fram ur marknaden när du köper, blir prisvinsten mindre eller ingen alls. Då är det främst möjligheten att flytta in tidigt som du betalar för. Hur mycket du behöver spara räknar du ut med kalkylatorn för kontantinsats.

Bolånet när du köper loss bostaden

Friköpet är ett vanligt bostadsköp, och lagen om hyrköp säger inget om lånet. Banken gör en kreditprövning och en kvar att leva på-kalkyl när du ansöker, inte när hyrköpet börjar. Påminnelsen tre till sex månader före sista köpdagen är din signal att ta ett lånelöfte.

• Bolånetak och amortering. Samma regler som vid andra köp gäller enligt lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: lånet får vara högst 90 procent av marknadsvärdet, och amorteringen är 2 procent per år över 70 procents belåning, se amorteringskrav och bolånetak 2026.
• Värderingen. Banken räknar belåningsgraden på marknadsvärdet, som enligt förarbetena bestäms genom en individuell värdering som kan grunda sig på köpeskillingen. Är priset i avtalet lägre än marknadsvärdet, fråga banken i förväg vilket värde den utgår från, se hur banken värderar bostaden.
• Nyproduktion. Banken får medge amorteringsfrihet i upp till fem år från tillträdet bara för den som först förvärvar en nyproducerad bostad (10 § samma lag). Vid ett hyrköp har säljaren ägt bostaden först, och lagen säger inget särskilt om hyrköp. Räkna inte med undantaget utan att banken har bekräftat det, se Bolån till nyproduktion.

Räkneexempel: Hushållet köper loss huset för 3 000 000 kronor och lånar 2 700 000 kronor, 90 procent. Med 3,5 procents ränta blir räntan 7 875 kronor i månaden före ränteavdrag. Belåningsgraden är över 70 procent, så amorteringen blir 2 procent av 2 700 000 kronor, alltså 4 500 kronor i månaden. Lagfarten kostar 1,5 procent av priset plus 825 kronor, alltså 45 825 kronor. Kontant behöver hushållet alltså 345 825 kronor, och 54 375 kronor till om huset saknar pantbrev (2 procent av lånet plus 375 kronor).

Resten av köpet går till som i Köpa första bostaden. Läs också om lagfart och pantbrev och om bolån som ung.

Skatten vid hyrköp

Skatteverket har en egen sida om hyrköp. För dig som hyrköpare gäller:

• Inköpspriset är priset i köpekontraktet när du köper loss bostaden.
• Hyrköpsavgiften räknas inte in. Kostnader från tiden innan du äger bostaden, som att bo i den och betala för rätten att köpa den, får inte läggas till inköpspriset.
• Sparandet räknas inte in. Det är varken en avbetalning eller en delbetalning.

Säljer du bostaden senare räknas vinsten alltså från friköpspriset, se Vinstskatt när du säljer bostaden.

För säljaren är avgiften en hyresintäkt, och bostaden räknas som såld den dag köpekontraktet skrivs under. Vid hyrköp mellan privatpersoner kan en bostad som hyrs ut länge utan att ägaren bor där räknas som näringsfastighet eller näringsbostadsrätt, med andra skatteregler.

Vilka erbjuder hyrköp i dag

Här är vad tre aktörer själva skriver på sina webbplatser 17 oktober 2026. Vi har inte granskat deras avtal mot lagen.

Riksbyggen vänder sig till personer mellan 18 och 35 år och erbjuder hyrköpen i första hand till medlemmar i Riksbyggen Förtur. Hyran motsvarar nyproduktionshyran på orten. Köper du inte sägs hyresavtalet upp och du måste flytta. Sidan säger inget om den nya lagen.

Bodil köper det hus du har valt och lägger själv bud. Du eller den du söker med behöver ha en tillsvidareanställning eller annan stadigvarande inkomst. Enligt sidan Så funkar det bestäms priset av vad Bodil betalade, prisutvecklingen i området och ditt sparande. Enligt Bodils artikel om lagen följer alla nya avtal lagen, du sparar på valfritt konto och får i stället 1 000 kronor i rabatt per månad i huset.

HusmanHagberg beskriver att Bodil aldrig budar över bedömt marknadsvärde och att du köper loss huset med ett vanligt bolån när du uppfyller bankens krav. Där beskrivs priset som marknadsvärdet minus en rabatt för sparandet, vilket skiljer sig från Bodils nyare text. Be om avtalet innan du jämför.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.