Bostadsrätt eller villa – vad kostar mest för samma pris?

Med samma pris och samma lån blir villan i regel dyrare, både vid köpet och per månad, men du får mer yta och ingen skuld i en förening. I exemplet nedan, 3 miljoner kronor och 90 procents lån, kostar villan 60 000–100 000 kronor mer i lagfart och pantbrev. Per månad är villan 879 kronor billigare innan energi, vatten, sophämtning och försäkring är betalda, och de posterna äter normalt upp den skillnaden. Bostadsrätten har en annan nackdel: i avgiften ingår din andel av föreningens lån, i exemplet 540 000 kronor, och den skulden styr du inte över själv.

Exemplet: 3 miljoner kronor som villa och som bostadsrätt

Antaganden för båda bostäderna: priset är 3 000 000 kronor, du lånar 90 procent (2 700 000 kronor) och räntan är 3,5 procent.

• Villan har en boarea på 120 kvadratmeter och redan pantbrev på 2 000 000 kronor. Taxeringsvärdet är lägre än priset men över 1 390 000 kronor, så fastighetsavgiften blir takbeloppet.
• Bostadsrätten är 75 kvadratmeter. Avgiften och föreningens lån är snittet i Finansinspektionens stickprov för 2024: 784 kronor per kvadratmeter och år i avgift och 7 200 kronor per kvadratmeter i lån.

Det är snittvärden, inte en verklig villa eller förening. Byt ut dem mot siffrorna för de bostäder du tittar på. Hur kostnaderna för ett hus räknas i detalj står i Köpa hus – det här ska du tänka på, som räknar på ett hus för 4 miljoner kronor.

Vid köpet: lagfart och pantbrev mot pantsättning

Kontantinsatsen är 300 000 kronor för båda. Villan kostar dessutom lagfart, 1,5 procent av priset plus 825 kronor, alltså 45 825 kronor. Pantbrev kostar 2 procent plus 375 kronor på den del av lånet som inte redan är intecknad: 14 375 kronor för de 700 000 kronor som saknas i exemplet, eller 54 375 kronor om huset saknar pantbrev. Villan kostar därmed 60 200–100 200 kronor mer än bostadsrätten vid köpet. Med 90 procents lån betalar du lagfart och pantbrev med egna pengar utöver kontantinsatsen. Hur avgifterna räknas och när du slipper stämpelskatt står i Lagfart och pantbrev.

I bostadsrätten får föreningen ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift om stadgarna anger det. Bostadsrättslagen ändras genom lag (2026:486), som träder i kraft den dag regeringen bestämmer. I den nya lydelsen finns pantsättningsavgiften inte längre med bland de avgifter föreningen får ta ut, medan överlåtelseavgiften finns kvar. Till dess gäller den nuvarande lydelsen, och stadgarna visar vad just din förening tar ut.

Varje månad: vad som ingår i avgiften och vad du betalar själv

Räntan och amorteringen är lika stora, eftersom lånet är lika stort. Ränteavdraget sänker räntan till cirka 5 513 kronor i månaden i båda fallen, om en person står för hela lånet.

Fastighetsavgiften för 2026 är 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor per år, alltså 869 kronor i månaden i exemplet. I en bostadsrätt betalar föreningen fastighetsavgiften, och kostnaden ligger i din avgift. Nybyggda småhus med värdeår 2012 eller senare är avgiftsfria de första 15 åren.

Avgiften i bostadsrätten blir 784 × 75 = 58 800 kronor per år, alltså 4 900 kronor i månaden. Enligt Finansinspektionen täcker avgiften oftast vatten, sophämtning och värme, och dessutom betalningarna på föreningens lån och underhållet. Vad som ingår skiljer sig mellan föreningar, så läs objektsbeskrivningen.

Energin i villan bygger på Energimyndighetens snitt: småhus använde 90,5 kWh per kvadratmeter för uppvärmning och varmvatten 2024, utan den energi som en värmepump tar upp ur luft eller mark. För 120 kvadratmeter blir det 10 860 kWh per år, och varje krona per kWh, med elnät och skatt, motsvarar 905 kronor i månaden. Hus byggda 2021 eller senare använde mindre än hälften så mycket, och hus från 1940 eller tidigare mer. Energideklarationen visar vad just det huset använder.

Räkneexempel: Utan energi, vatten, sophämtning och försäkring är villan 18 442 − 17 563 = 879 kronor billigare per månad. Kostar energin en krona per kWh tar den ungefär hela den skillnaden, och vid 2 kronor per kWh blir den 1 810 kronor i månaden. Till det kommer kommunens taxor för vatten, avlopp och sophämtning och villaförsäkringen. Villan blir alltså normalt dyrare per månad, men du får 45 kvadratmeter mer för pengarna.

Är bostadsrättens avgift lägre än FI:s snitt blir bostadsrätten ännu billigare. En avgift på 600 kronor per kvadratmeter och år ger 3 750 kronor i månaden, alltså 1 150 kronor mindre. Räkna på dina egna siffror i bolånekalkylatorn, eller jämför ekonomin över flera år i Lönar sig bostaden?, där du kan lägga in avgift eller driftkostnad och underhåll som andel av värdet.

Föreningens lån är en del av priset

I villan är hela skulden din, och den syns i ditt lån. I bostadsrätten har du dessutom en andel av föreningens lån, som du betalar via avgiften. Finansinspektionen kallar det en indirekt skuld.

Räkneexempel: Med FI:s snitt på 7 200 kronor per kvadratmeter blir din andel av föreningens lån 7 200 × 75 = 540 000 kronor. Med andelen inräknad står det alltså cirka 3 540 000 kronor bakom bostadsrätten, inte 3 000 000. Med 3,5 procents ränta på föreningens lån går 18 900 kronor per år, 1 575 kronor i månaden, av din avgift till föreningens räntor. Den räntan ger inget ränteavdrag, eftersom en bostadsrättsförening inte får dra av sina räntekostnader. Hade samma belopp legat i ditt eget lån hade avdraget varit värt cirka 470 kronor i månaden om ni är två som delar lånet. Lånar du ensam blir det cirka 370 kronor, eftersom räntan då går över 100 000 kronor per år och avdraget för den delen är 21 procent.

Beräkningen är förenklad på samma sätt som FI:s: den tar skulden per kvadratmeter gånger lägenhetens yta och bortser från föreningens tillgångar och lägenhetens andelstal.

FI räknade ut att nya bolånetagare i bostadsrätt hade en skuldkvot som var cirka 24 procent högre när föreningens lån räknades med, och nästan 40 procent högre i nybildade föreningar. Hur du läser föreningens skuld och räntekänslighet i årsredovisningen går guiden om skuld per kvadratmeter igenom.

Så räknar banken på villan och bostadsrätten

Bankens kvar att leva på-kalkyl drar räntan med en högre kalkylränta, amorteringen, levnadskostnader och boendets kostnader från din inkomst. Ränteavdraget räknas med. Med samma lån blir ränta och amortering lika för båda bostäderna. Skillnaden ligger i boendekostnaden:

• Bostadsrätt: banken räknar med den faktiska avgiften och en schablon för resten. I ett räkneexempel i en staff memo från Riksbanken var schablonen för driften av en bostadsrätt 750 kronor i månaden utöver avgiften. Med exemplets avgift blir det 5 650 kronor. Har föreningen höga lån kan banken dessutom räkna på hur mycket avgiften skulle stiga med högre ränta och ta med risken för en avgiftshöjning i kalkylen.
• Villa: banken räknar med fastighetsavgiften och en egen schablon för drift och underhåll. SBAB skriver att banken då utgår mer från husets storlek än från hur många som bor där. Bankerna publicerar inte sina schabloner, och de skiljer sig åt.

Räkneexempel: Med 7 procents kalkylränta, 30 procents ränteavdrag och 2 procents amortering kostar varje lånad krona 4,9 + 2 = 6,9 öre per år i kalkylen. Det förutsätter att ni är två som delar lånet, så att räntan per person stannar under 100 000 kronor. En tusenlapp mer i månadskostnad, 12 000 kronor per år, motsvarar då ungefär 12 000 / 0,069 = 174 000 kronor mindre i lån. Blir bankens schablon och fastighetsavgiften för villan tillsammans 1 000 kronor högre än bostadsrättens 5 650 kronor kan ni alltså få låna runt 174 000 kronor mindre till villan, med samma inkomst. Blir de lägre gäller det omvända.

Fråga därför banken vad den räknar med för just den villa du tittar på innan du lägger bud. Prova olika avgifter i Hur mycket kan jag låna? och läs mer om kalkylen i Lånelöfte och KALP.

Föreningens lån är inte ditt lån, så de påverkar inte din belåningsgrad eller ditt amorteringskrav. Banken kan ändå granska föreningen. SBAB gör en extra kontroll om föreningens lån är över 9 000 kronor per kvadratmeter.

Riskerna: avgiftshöjningar eller eget underhåll

I bostadsrätten bestämmer föreningen hur avgiften utvecklas. Enligt FI var snittavgiften i stickprovet cirka 5 procent högre 2024 än 2023 och nästan 15 procent högre än 2022. För exemplets 4 900 kronor vore 15 procent 735 kronor mer i månaden. Stiger räntan på föreningens lån med en procentenhet kostar din andel på 540 000 kronor 5 400 kronor mer per år, 450 kronor i månaden, om föreningen höjer avgiften i samma takt. FI pekar också på föreningar med lån bundna till låga räntor som ska läggas om, och på hyresintäkter från lokaler som kan minska. Hur du granskar föreningens ekonomi står i Bolån på bostadsrätt.

Nackdelarna med bostadsrätt gäller också bestämmanderätten. Du behöver styrelsens samtycke för att hyra ut i andra hand och styrelsens tillstånd för att till exempel göra ingrepp i en bärande konstruktion eller ändra ledningar för vatten och avlopp. Du ansvarar för lägenhetens skick, medan föreningen står för det utvändiga underhållet och för ledningar som betjänar flera lägenheter.

I villan betalar du allt underhåll själv, och det kommer klumpvis. Tak, fasad, värmeanläggning och dränering kostar 100 000–200 000 kronor var i Handelsbankens schablon, och bankens tumregel är att spara minst 4 000 kronor i månaden till underhåll i villa och 1 000 kronor i bostadsrätt. Energipriset är en annan risk: enligt FI bidrog högre energipriser 2022–2023 till större boendebetalningar, särskilt för dem som hade köpt villa. Livslängderna för husets delar och din undersökningsplikt som köpare står i guiden om att köpa hus.

Skillnaden handlar alltså om vem som bestämmer. I villan kan du ofta skjuta upp en renovering eller välja ett billigare alternativ. I föreningen beslutar styrelsen och stämman, och avgiften gäller alla. Hur du ser i årsredovisningen och underhållsplanen om en höjning är på väg står i Köpa bostadsrätt – granska föreningen.

Radhus, ägarlägenhet och tomträtt

• Radhus med äganderätt i en samfällighet. Du äger huset och tomten men betalar en avgift efter andelstal till en samfällighetsförening, se Samfällighetsavgift för villa och radhus.

Radhus med bostadsrätt. Många radhus är bostadsrätter. Då betalar du avgift, pantsätter bostadsrätten i stället för att ta pantbrev och betalar ingen fastighetsavgift själv. Men ditt underhållsansvar är ofta större än i en lägenhet. Lagen ger dig ansvar även för mark som ingår i upplåtelsen, om inte stadgarna säger annat, och Handelsbanken skriver att den boendes ansvar ofta är större i småhus som är bostadsrätter. Läs stadgarna innan du jämför ett radhus med bostadsrätt med ett radhus med äganderätt.

Ägarlägenhet. En ägarlägenhet är en egen fastighet i ett flerbostadshus. Du söker lagfart och kan pantsätta lägenheten som en villa, och gemensamma delar som tak, fasad och stammar förvaltas av en samfällighetsförening. Vad det betyder för lånet står i Ägarlägenhet.

Villa på tomträtt. Marken ägs då av kommunen, staten eller någon annan allmän ägare, och du betalar en årlig avgäld utöver kostnaderna ovan. Se Tomträtt.

När passar vilken?

• Bostadsrätten passar när du vill veta ungefär vad boendet kostar varje månad, inte vill ha stora engångsutgifter för underhåll och har mindre sparat utöver kontantinsatsen. Välj en förening med låg skuld och en tydlig underhållsplan.
• Villan passar när du behöver mer yta, vill bestämma själv och har en buffert för tak, fasad och värmeanläggning. Räkna med att den kostar mer per månad och mer vid köpet än en bostadsrätt med samma pris.

Är det din första bostad, gå igenom stegen i Köpa första bostaden.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.