Ägarlägenhet eller bostadsrätt – vad skiljer för köpet och bolånet?

En ägarlägenhet är en egen fastighet: du äger lägenheten och söker lagfart på den som för en villa. En bostadsrätt är en andel i en förening som äger huset. För bolånet gäller samma regler för båda: 90 procents bolånetak, samma amorteringskrav och samma ränteavdrag. Skillnaderna ligger i kostnaderna runt lånet. Ägarlägenheten kostar lagfart och ofta nya pantbrev när du köper, och du betalar själv fastighetsavgift som för ett småhus. Formen är också ovanlig. SCB räknade vid årsskiftet 2025/26 med 4 144 lägenheter med äganderätt och drygt 1,15 miljoner bostadsrätter i flerbostadshus, och alla banker lånar inte ut till dem.

Skillnaderna i korthet

Vad en ägarlägenhet är

Ägarlägenheter infördes 2009. I jordabalken kallas de ägarlägenhetsfastigheter: tredimensionella fastigheter som bara rymmer en bostadslägenhet. De bildas genom en lantmäteriförrättning, där det bestäms vilka delar av huset som är gemensamma, till exempel tak, fasad, hiss och stammar.

Lagen sätter två villkor. Lägenheten måste ingå i en enhet med minst tre ägarlägenheter, och utrymmet får inte ha använts som bostad under de senaste åtta åren. Ägarlägenheter finns därför bara i nybyggda hus och i lokaler som byggts om till bostäder. En lägenhet som i dag är hyresrätt eller bostadsrätt kan inte göras om till ägarlägenhet.

Blanda inte ihop ägarlägenhet med andelsägande, där du köper en andel i en hyresfastighet och får rätt att bo i en lägenhet. Swedbank skriver att en sådan lägenhet i dag inte kan användas som säkerhet för banklån.

Samfällighetsföreningen sköter det gemensamma

De gemensamma utrymmena blir en samfällighet och de gemensamma anläggningarna en gemensamhetsanläggning. Alla lägenheter äger del i båda, och ägarna förvaltar dem i en samfällighetsförening. Driftkostnaderna fördelas mellan delägarna. Lagen kräver att föreningen sätter av pengar till en fond för underhåll och förnyelse och har en plan för det. Samma lag gäller för samfälligheter i villa- och radhusområden; hur andelstal, underhållsfond och föreningens lån fungerar där står i Samfällighet för villa och radhus.

Föreningen bestämmer alltså fortfarande över fasad, tak och trapphus. Har stadgarna ordningsregler gäller de dig, ditt hushåll, dina gäster och en eventuell hyresgäst. Bryter en ägare allvarligt mot dem kan domstolen förelägga ägaren att sälja lägenheten. Be om samfällighetsföreningens stadgar, budget och underhållsplan innan du lägger bud, på samma sätt som du skulle läsa en bostadsrättsförenings årsredovisning.

Är ägarlägenheter dyrare?

Swedbank anger att priset på en ägarlägenhet är högre än för en bostadsrätt. En förklaring är vad priset omfattar. Med en ägarlägenhet betalar du hela bostadens värde vid köpet. Priset på en bostadsrätt omfattar inte din andel av föreningens lån. Den betalar du i stället via månadsavgiften, och därför påverkar föreningens skulder både avgiften och hur mycket du kan låna, se Bolån på bostadsrätt.

En rättvisare jämförelse lägger därför till lägenhetens andel av föreningens skuld till bostadsrättens pris.

Räkneexempel: En bostadsrätt på 70 kvadratmeter kostar 3 000 000 kronor, och föreningens skuld är 10 000 kronor per kvadratmeter. Lägenhetens andel av skulden är 700 000 kronor. Bostadsrätten motsvarar då ungefär 3 700 000 kronor jämfört med en ägarlägenhet, där ingen föreningsskuld ingår.

Exemplet förutsätter att ägarlägenhetens samfällighetsförening inte har egna lån. Fråga om det.

Köpkostnaderna: lagfart och pantbrev

En ägarlägenhet köps som annan fast egendom. Du ska söka lagfart inom tre månader, och stämpelskatten är 1,5 procent av priset eller av förra årets taxeringsvärde om det är högre. Banken vill ha pantbrev som säkerhet, och nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet. I nybyggda hus finns ofta inget taxeringsvärde från året före. Då ska ansökan om lagfart ha ett värdeintyg från till exempel en auktoriserad värderare eller en mäklare. Hur avgifterna räknas och när du slipper dem finns i Lagfart och pantbrev.

För en bostadsrätt tar staten inget. Föreningen får ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift om stadgarna säger det. Bostadsrättslagen ändras genom lag (2026:486), som träder i kraft den dag regeringen bestämmer. Till dess får föreningen ta ut båda avgifterna. Efter ändringen får föreningen inte längre ta ut pantsättningsavgift, bara överlåtelseavgift. Vem som betalar och hur mycket står i stadgarna, se Överlåtelseavgift.

Räkneexempel: Du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor och lånar 2 700 000 kronor, 90 procent. Taxeringsvärdet är lägre än priset.

Lagfarten är 1,5 procent av 3 000 000 kronor, 45 000 kronor, plus 825 kronor. Utan pantbrev intecknas hela lånet: 2 procent av 2 700 000 kronor är 54 000 kronor, plus 375 kronor. Finns redan 2 000 000 kronor i pantbrev behövs nya för 700 000 kronor, alltså 14 000 kronor plus 375 kronor. För bostadsrätten: anger stadgarna 1 procent av prisbasbeloppet i pantsättningsavgift och 2,5 procent i överlåtelseavgift blir det 592 och 1 480 kronor 2026. Pantsättningsavgiften försvinner när lagändringen träder i kraft.

Lagfart och pantbrev kommer utöver kontantinsatsen på minst 10 procent. Fråga mäklaren hur mycket pantbrev som finns, och räkna på din egen affär i kontantinsatskalkylatorn.

Löpande kostnader: fastighetsavgift och samfällighet

Ägaren av en färdigbyggd ägarlägenhet betalar kommunal fastighetsavgift som för ett småhus: 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor för 2026. Avgiften betalas via deklarationen 2027. Nybyggda ägarlägenheter med värdeår 2012 eller senare är avgiftsfria de första 15 åren. Pensionärer kan få fastighetsavgiften begränsad efter inkomst för ett småhus, men inte för en ägarlägenhet.

I en bostadsrättsförening betalar föreningen fastighetsavgiften. För lägenheter i hyreshus är den för 2026 högst 1 784 kronor per lägenhet, och den ingår i månadsavgiften.

Räkneexempel: Ägarlägenheten har ett taxeringsvärde på 2 250 000 kronor och är äldre än 15 år. 0,75 procent av taxeringsvärdet är 16 875 kronor, så avgiften blir takbeloppet 10 425 kronor per år, cirka 869 kronor i månaden. En bostadsrätt i ett flerbostadshus bär högst 1 784 kronor per år, cirka 149 kronor i månaden, via avgiften. Skillnaden är 8 641 kronor per år.

Till det kommer avgiften till samfällighetsföreningen. Den täcker drift och fond för de gemensamma delarna. Har samfällighetsföreningen inga lån ingår ingen ränta på föreningslån, som i en bostadsrättsavgift. Jämför därför hela månadskostnaden: ränta och amortering på ditt eget lån, föreningsavgiften och fastighetsavgiften. Hur en bostadsrätt står sig mot ett eget hus för samma budget finns i Bostadsrätt eller villa.

Bolånet: samma regler, men alla banker lånar inte ut

Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller lån med panträtt i fast egendom och i bostadsrätt, alltså båda formerna. Du får låna högst 90 procent av värdet vid köpet och 80 procent om du utökar lånet senare. Amorteringskravet är 1 procent av lånet om belåningen är över 50 procent och 2 procent om den är över 70 procent, se Amorteringskrav och bolånetak 2026.

Många ägarlägenheter är nybyggda, och då kan undantaget för nyproduktion gälla. Är du först att köpa en nyproducerad bostad får banken låta bli att kräva amortering i upp till fem år. Läs mer i Bolån till nyproduktion.

Ränteavdraget är detsamma. Lån med säkerhet i fast egendom eller bostadsrätt ger 30 procents skattereduktion på räntan upp till 100 000 kronor och 21 procent på resten, se Ränteavdrag 2026.

Banken tar pantbrev i ägarlägenheten precis som i en villa. Men alla banker lånar inte ut till ägarlägenheter. Enligt bankernas egna sidor den 16 oktober 2026:

Fråga din bank innan du lägger bud, och kontrollera att lånelöftet gäller en ägarlägenhet. Eftersom få ägarlägenheter säljs finns det färre jämförbara affärer, och Nordea påpekar att det kan vara svårare att få en uppfattning om marknadsvärdet. Det kan också påverka bankens värdering och därmed hur mycket du får låna.

Hyra ut och sälja

En bostadsrätt får bara hyras ut i andra hand med styrelsens samtycke. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd för en begränsad tid. Föreningen får ta en avgift för andrahandsuthyrningen på högst 10 procent av prisbasbeloppet per år, 5 920 kronor 2026. En ägarlägenhet hyr du ut utan att fråga någon förening, men samfällighetsföreningens ordningsregler gäller också hyresgästen. För båda formerna gäller lagen om uthyrning av egen bostad: vid en tvist sätter hyresnämnden hyran så att den inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden, om inte bruksvärdet ger en högre hyra.

Skatten på uthyrningen räknas olika. Skatteverket behandlar ägarlägenheten som ett småhus: du drar av 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkten, och de 20 procenten ska täcka driftkostnader som el, vatten och sophämtning. För en bostadsrätt drar du av 40 000 kronor plus avgiften till föreningen, utan eventuellt kapitaltillskott, och en eventuell avgift för andrahandsuthyrningen, för den tid du hyr ut. Överskottet beskattas med 30 procent.

Räkneexempel: Du hyr ut lägenheten för 12 000 kronor i månaden hela året, 144 000 kronor. Som ägarlägenhet blir överskottet 144 000 minus 40 000 minus 28 800, alltså 75 200 kronor, och skatten 22 560 kronor. Som bostadsrätt med 4 000 kronor i månadsavgift, utan kapitaltillskott och utan avgift för andrahandsuthyrningen, blir överskottet 144 000 minus 40 000 minus 48 000, alltså 56 000 kronor, och skatten 16 800 kronor. Ju högre bostadsrättsavgiften är, desto större blir avdraget.

När du säljer en ägarlägenhet behöver ingen förening godkänna köparen. En bostadsrättsförening prövar köparen som medlem. Den får neka bara om stadgarnas villkor inte är uppfyllda eller om föreningen inte skäligen bör godta köparen.

Innehållet är allmän information och inte personlig rådgivning. Kontrollera alltid villkoren hos banken eller myndigheten.